广州二手业主，走出至暗时刻！|一线城市|二手业主|二手房房价|广州|挂牌价|挂牌量|至暗时刻

过去两年，关于广州二手房，大家听到最多的声音是什么？

毫不避讳地说，是“快跑”，是“腰斩”，是“割肉”。

无数人问我：广州二手是不是完了？

请注意！并没有！

别怕，咱们不灌鸡汤，也不打鸡血，只摆事实看数据。

如果你是广州的二手房东，过去这两年，你辛苦了。

今天，我终于可以和你分享一个告被很多人忽视的好消息：

那个曾经被挂牌量压得喘不过气、被割肉价折磨到失眠的二手市场，已经悄悄翻身。

再说得直接点：广州二手业主，正在走出至暗时刻！

我们都在等的信号

终于来了！

我们要看的第一组数据，来自二手交易平台一个非常前瞻性的指标，它比成交价更早反映市场情绪，那就是——新增挂牌量。

大家还记得半年前吗？那时候，广州每个月新增挂牌量超2万。

这就意味着，每个月都有2万多个家庭，争先恐后地想把手里的房子甩出去。

那时候的业主群里，充满了恐慌，大家都在比谁跑得快，谁割肉割得狠。

但现在呢？

根据贝壳的最新后台数据，这个数字已经连续半年多在下降。2025年底，挂牌量已经降到了1万3左右。

这就是拐点。

图源：贝壳

帮大家翻译下，背后的潜台词是：

想跑的人，已经跑完了。那些杠杆断裂的、心态崩了的、急需用钱的砸盘侠，该卖的都卖了。
剩下的人，不想陪玩了。现在的业主心态变了——价格都跌到这份上了，我还卖什么？大不了我收租，大不了我给亲戚住，我不伺候了！

这叫什么？这叫“惜售”。

请相信，楼市的底部，从来不是靠买家买出来的，而是靠卖家“不卖”熬出来的。

当市场上不再有那些不计成本疯狂降价的搅局者，价格的底部就出现了！

真正的需求

不会消失，只会等待时机

过去一段时间，广州二手房市场经历了一场残酷的挤泡沫。

高峰期2万+套的挂牌量，让业主们竞相降价，买家却越等越不敢下手。

这种恶性循环，本质上是对前期房价虚高的清算。

但今天，我们看到了一个更健康的市场基底。

继续来看广州市房地产中介协会发布的最新数据。

总体而言，尽管有元旦假期影响，1月二手房成交网签仍环比增长1.07%。

值得注意的是，外围区域，如花都、增城等的活跃度在明显回升。

这并不意外。

当核心区域房价依然高企，购买力自然会向周边溢出。

花都、从化、增城这些区域，既有相对友好的价格，又有不断改善的交通和配套，自然会被现在市场“沉默的大多数”选择。

他们是真正要在广州扎根的年轻人，是那些口袋里只有这么多钱，但想在广州有个家的刚需。

他们也是最精明的一群人，不出手只是因为价格没到位。

现在他们出手了，说明什么？说明在他们眼里，现在的广州房价，值了。

不要看不起以价换量。

所有的复苏，都是从“带血的筹码”被交换开始的。

成交量起来了，流动性就有了；流动性有了，信心就回来了！

暗流涌动

谁在悄悄抄底？

总体数据回升背后，还藏着两个更值得玩味的细节：

其一，中大户型成交占比全面上升，90-120㎡户型环比增长2.04个百分点，而小户型占比下滑。

这绝不是偶然！

我认为，这是改善型需求加速入场的信号。

经历过一轮楼市波动，很多人已经意识到：

“住得舒服”比“地段虚荣”更实在。

再加上近期政策对换房税费的优化，那些憋了很久的卖一买一买家，终于动手了。

他们卖掉了手里的老破小或远郊盘，加一部分钱，一步到位换一个能住十年以上的好房子。

其二，按揭付款比例环比增长3.65%。

这也是一个市场信心修复的重要信号。

它意味着，越来越多的买家，开始“敢借钱”买房了。

你仔细品，这里面有两层情绪：

一层是对自己未来收入的信心——我相信我未来还得起月供；

另一层是对房子长期价值的信心——我认为这房子值得我背二三十年的贷款。

这和前两年市场冰点时截然不同。

那时候，全款买家是绝对主力，因为所有人都害怕现金流断裂，所有人都想把杠杆降到零。

只有当按揭比例开始回升，才说明市场的血液（信贷）重新开始流动了。

敢加杠杆，就是市场最诚实的看多投票！

我们到底在怕什么？

接下来又该怎么走？

最后，作为一个在这个行业摸爬滚打这么多年的人，我也想和大家聊几句掏心窝子的话。

过去两年，广州房东过得太憋屈了。在网上随手一搜，全是“广州房价崩盘”、“一线城市鹤岗化”这种耸人听闻的标题。

他们让人觉得，咱们手里的房子是一堆垃圾，必须赶紧扔掉。

但事实真的是这样吗？

广州是什么地方？是中国南大门的枢纽，是千年商都，是拥有最强医疗、教育、产业资源的超一线城市。每年几十万的新增人口，难道都是来睡天桥的吗？

我们要分清两个概念：

泡沫破裂：是指那些原本只值3万却炒到8万的房子，跌回了3万。这叫回归价值。
资产崩盘：是指这房子没人要了，彻底归零。

广州经历的是前者，绝不是后者。那些核心地段的、有学位的、有地铁的、产品力好的房子，依然是稀缺资产。

只是之前，市场太疯狂，把垃圾也当黄金卖。现在潮水退去，垃圾裸泳了，但黄金依然在发光。

当然，咱们虽然走出至暗时刻，但也不代表迎来高光时刻，而是进入了修复期。

就像一个大病初愈的人，不再吐血了，但还需要时间调养，慢慢恢复元气。

我有几条非常具体的实操建议给你们。不管你是房东还是买家，听进去，能帮你省几十万，或者赚几十万。

给房东的“保命”建议：

停止恐慌性抛售：如果你不是急需救命钱，不要再为了卖而卖。
现在的价格已经是底部区间，既然挂牌量在减少，说明你的竞争对手在变少。
稳住心态，甚至可以尝试把挂牌价稍微往上提一点点，试探市场反应。
只要流动性，不要高溢价：虽然说不要恐慌，但也别贪婪。
如果现在的价格有买家诚心谈，只要能覆盖你的成本或解决你的置换需求，就卖。
现在的市场，落袋为安和持有现金/置换优质资产，还是比死守价格更重要。
卖劣换优：趁着现在市场分化，把你手里那些老破小、远郊盘、没有产业支撑的房子处理掉，去置换核心区、次新房。

给买家的“抄底”忠告：

不要想买在最低点：没有人能买在最低点，那是神做的事！
只要价格在你预算范围内，且低于同小区近半年的成交均价，就可以入手。
关注“成交量”大于“挂牌价”：盯着那些成交量突然放大的板块。
哪里有成交，哪里就有真实的价值支撑。跟着成交量走，你永远不会被套牢。
珍惜现在的房东：现在的房东是过去十年最卑微的一届房东。
你可以砍价，可以提要求，这是你的买方市场红利。
但这红利不会一直存在，等挂牌量进一步下降，供需关系逆转，那个趾高气昂的房东又会回来的。