家人们，今天不绕弯子、不扯专业术语，就用咱们普通人能听懂的大白话，聊一个最近炸遍房产圈的大热点——花旗银行，就是那个全球有名的大投行，公然放话了：香港本轮楼市的上行周期，最少能持续5到7年，现在就是入市的好时机！
可能有人会说，主播，香港楼市跟咱们有啥关系？咱又买不起！我跟你们说，别这么想，不管你买不买得起香港的房子，这种全球大机构的判断，背后藏着的逻辑、透露的信号，跟咱们每一个关注房产、想搞懂财富逻辑的人，都息息相关。而且今天我不吹不黑，不替任何机构站台，也不忽悠任何人进场，就实打实拆解这个热点，说说我心里最真实的想法，保证接地气、不玩套路。
先跟大家把这个热点事实，掰扯得明明白白，别被网上那些乱七八糟的解读带偏了。首先，说这句话的不是小中介、不是不知名的分析师，是花旗银行研究部的香港及内地地产董事，叫陈俊玮，人家是专门研究香港楼市几十年的老行家，不是随口乱放炮。
他具体是这么说的：参考香港楼市的历史走势，这次的上行周期，至少能持续5到7年，单算今明两年，香港楼价累计能涨大概15%，甚至5年内，香港的楼价指数，有望突破2021年8月的历史高位，现在这个节点，就是入市买楼的好时机。而且人家不是空口说白话，还拿了数据支撑——2025年香港二手楼价指数已经反弹了4.7%，花旗还把2026年的楼价升幅预测，从之前的3%上调到了8%，可见人家是做了充分调研的，不是盲目乐观。
还有一个关键数据，大家可以记一下：香港2025年全年的住宅成交，达到了6.28万宗，总价值5198亿港元，这两个数字，都是2021年以来4年的新高！而且从2025年6月开始，香港房价已经连续7个月环比上涨，直接终结了之前三年的连跌势头，这就是花旗敢说这话的底气之一。
可能有人会好奇，主播，香港楼市前两年不是还跌得厉害吗？怎么突然就回暖了？还能持续5-7年？这背后肯定不是偶然，也不是单一原因造成的，今天我就用咱们普通人能听懂的话，把背后的原因拆解清楚，一共四个核心，每一个都很实在，没有专业术语，保证你能听懂。
第一个核心原因，也是最直接的——政策松绑，门槛降下来了，想买的人能进场了。大家都知道，之前香港楼市有很多“辣招”，就是限制买房的政策，比如非永居买家买房，要交最高30%的税费，一套5000万的房子，光税费就要交1500万，普通人想都不敢想，就算有点钱，也被税费吓退了。
但是从2024年2月开始，香港全面“撤辣”，把这些限制政策全取消了，非永居买家的税费，直接从30%砍到了4.25%，还是那套5000万的房子，税费直接省了750万！这一下就把跨境置业的口子撕开了，很多之前被限制的买家，一下子就有了进场的动力。除此之外，香港还调整了印花税，400万港元以下的房子，印花税从1.5%直接降到100港元，一套390万的房子，能省近6万税费，这对买小户型的刚需来说，无疑是天大的利好。
第二个原因，利率降了，供楼压力小了，大家敢买了。香港的利率是跟美国挂钩的，之前美联储一直在加息，香港的按揭利率也跟着涨，最高涨到了4%，一套房子月供下来，压力大得离谱，很多人就算凑够了首付，也扛不住月供，只能观望。
但是2025年，美联储连续三次降息，香港的按揭利率也跟着降，现在已经跌到了3.25%，有些银行的首套房贷利率，甚至低到了2%！这意味着什么？举个例子，之前一套房子，30年按揭，月供可能要2万，现在直接少了20%，变成1.6万，以前供不起的，现在踮踮脚就能供得起了，不管是刚需还是投资客，入市的意愿都被拉满了。
第三个原因，供需失衡，房子不够卖了，价格自然要涨。花旗也说了，过去两年，香港年均住宅供应只有1万伙，未来两年，每年也只有1.5万伙，但是香港一手住宅一年的成交量，就能达到2.2万伙，供小于求的缺口很明显。而且还有一个关键，香港的一手库存，到2025年底已经降到了1.9万伙，预计2026年一季度还会跌到1.8万伙，是两年半以来的新低。
更重要的是，有大量的真实购买力进场，不是虚炒。香港最近几年一直在搞“抢人才”计划，比如“高才通”，截至2025年底，已经累计批了40万申请，有26万高端人才带着家属抵港，这些人大多是从内地来的，搞科技、做金融，年薪动辄百万，他们不是来炒房的，是实打实要租房、买房、让孩子上学的刚需，直接撑起了楼市的基本盘。除此之外，内地买家也在扎堆进场，2025年，内地买家在香港的成交占比高达25%，成交总额1410亿港元，创了历史新高，这些人要么是刚需改善，要么是高净值人群，买的都是实打实的房子，不是空转炒作。
第四个原因，香港金融业回暖，财富效应带动楼市。2025年前11个月，香港IPO集资2594亿港元，同比暴涨2.3倍，港股也反弹了40%，最高重上27000点，金融圈的高薪人群多了，他们的租房、买房需求也跟着涨，核心区的租金水涨船高，形成了“金融回暖→购买力提升→楼市复苏”的良性循环。而且现在香港还重现了“供平过租”的现象，就是租房子的钱，比供房子的钱还多，举个真实的例子，青衣青怡花园33㎡的两居，七成按揭30年，月供才1.3万港元，同户型月租能到1.5万，每月能净赚2000，这种情况下，很多人自然愿意买房，而不是租房。
拆解完原因，再跟大家说说，这个楼市上行周期，可能会带来哪些影响，不管你在不在香港，都能感受到一些连锁反应，咱们不夸大，也不遗漏。
第一个影响，香港本地的市场信心彻底回来了。前几年香港楼市连跌三年，很多人不敢买房、不敢消费，现在楼价止跌回升，成交活跃，大家的信心也足了，消费意愿也明显增强。2025年1-11月，香港零售业销货价值累计同比增速转正，核心商业区的空置率也大幅下降，中环的零售商铺空置率从10.0%降到4.3%，铜锣湾从7.9%降到2.6%，整个市场的活力都在恢复。
第二个影响，香港政府的财政收入会有所改善。楼市成交活跃，物业交易印花税的收入就会增加，2025年香港整体楼宇买卖合约登记量达80702宗，总值6142.77亿港元，同比上升15%，这对香港政府的财政来说，是一笔不小的补充。但是这里也要说一句，这种改善是有限的，因为香港的商业地产还在拖后腿，写字楼空置率高达17.3%，政府甚至暂停了新商业用地的拍卖，所以楼市上涨对财政的利好，更多是“止血”，不是“强心”。
第三个影响，跨境资产配置的风向会变。以前很多高净值人群，可能会把资产放在内地或者其他国家，现在香港楼市回暖，而且有5-7年的上行周期，香港的核心房产，就成了跨境资产配置的“压舱石”，尤其是5000万以上的一手豪宅，内地买家占比快70%，这也会带动更多的资金流入香港，巩固香港国际资产配置中心的地位。
第四个影响，区域分化会越来越明显，不是所有香港的房子都会涨。大家一定要记住，香港楼市的上涨，不是普涨，是核心区吃肉，非核心区喝汤都难。2025年的数据就能看出来，荃湾爵悦庭涨了18.79%，青怡花园、美景花园涨幅超11%，这些都是交通便利、有基建落地的区域；而新界部分远郊板块，因为供应多、没规划，涨幅才4%-9%，租金回报率也只有2%-2.5%，甚至有人买了之后租不出去，月月贴月供，直接踩坑。
聊到这里，很多人肯定想知道，主播，你对花旗说的“上行5-7年、现在是入市好时机”，到底怎么看？今天我就掏心窝子，说说我的个人观点，不迎合、不敷衍，理性又犀利，可能会得罪一些人，但我只说大实话，希望能让大家多一点思考，少一点跟风。
首先，我承认，花旗的判断，不是凭空捏造，有数据、有逻辑支撑，香港楼市现在确实在回暖，而且上行周期大概率会持续一段时间，这是事实，我不否认。毕竟政策松绑、利率下降、供需失衡、购买力进场，这几个因素叠加在一起，楼市想不涨都难，而且从2025年6月到现在，连续7个月上涨，成交创新高，这些都是实打实的信号，不是虚炒出来的，所以花旗说的“上行周期”，有一定的道理。
但是，我要泼一盆冷水，也是我最犀利的观点：花旗说的“上行5-7年”，是理想状态下的判断，是基于现在的政策、利率、供需情况，做出的乐观预测，但现实往往比预测更复杂，没有任何一个机构，能100%预判未来5-7年的事情，尤其是楼市，受政策、全球经济、地缘政治的影响太大了，变数太多。
大家别忘了，2021年的时候，也有很多机构看好香港楼市，说会持续上涨，结果呢？之后连续跌了三年，很多高位进场的人，套了好几年，血本无归。所以，花旗的判断，我们可以参考，但绝对不能迷信，更不能跟风进场，觉得“大机构说涨，就一定能涨”，这种想法太天真了，也是最容易踩坑的。
其次，我想说，花旗的立场，和我们普通人的立场，完全不一样。花旗是什么？是投行，是金融机构，它的核心利益，是推动市场活跃，是让更多人进场交易，因为只有交易活跃，它才能赚佣金、赚服务费，它说“现在是入市好时机”，本质上是为了引导市场情绪，带动交易，而不是真正为了咱们普通人的利益着想。
对花旗来说，只要楼市活跃，不管咱们普通人买了之后是赚是亏，它都能赚钱，但对咱们普通人来说，一套房子，可能是一辈子的积蓄，一旦买错了，一旦市场反转，就是万劫不复，所以，我们不能站在花旗的立场看问题，要站在自己的立场，保持理性，不被情绪裹挟。
还有一个很现实的问题，也是我最想跟大家说的：香港楼市的上行，跟咱们绝大多数底层普通人，其实没有太大的关系，别被“涨势”冲昏了头脑。大家可以算一笔账，香港现在的房价，全城均价大概36284元/平，看起来好像不算特别高，但香港的房子，大多是小户型，一套30多平的房子，总价也要100多万港元，换算成人民币，也要近百万，首付至少30%，就是30多万人民币，月供也要一万多，这对咱们绝大多数底层普通人来说，依然是遥不可及的。
而且，就算香港楼市涨得再厉害，咱们买不起，也赚不到一分钱，反而可能被这种“涨势”影响，变得焦虑，觉得“别人都在赚钱，就我没赚到”，甚至冲动去投资一些自己看不懂的东西，最后亏得一塌糊涂。所以，我一直跟大家说，不管市场怎么变，不管别人怎么说，咱们都要守住自己的本心，量力而行，买不起就不买，别跟风、别焦虑，把自己的日子过好，比什么都重要。
最后，我再总结一下我的观点，不绕弯子，就三句话：第一，花旗说的香港楼市上行5-7年，有数据支撑，有逻辑道理，但只是乐观预测，不是板上钉钉，不能迷信；第二，花旗的立场和咱们普通人不一样，它引导入市，是为了自身利益，咱们要保持理性，不被情绪裹挟；第三，不管香港楼市涨得多好，咱们普通人都要量力而行，买不起就不买，别焦虑、别跟风，专注自己的生活，才是最清醒的选择。
以后我也会持续关注香港楼市的动态，还有各种房产热点，用最接地气、最真实的语气，跟大家拆解、分析，不玩专业术语，不忽悠、不套路，让大家能看懂、能明白。大家有什么想问的，也可以在评论区留言，我看到都会一一回复，咱们一起交流、一起学习、一起避坑，好不好？今天就聊到这里，咱们下期再见！
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