每逢圣诞节、新历新年、旧历新年，香港北上的出境人数都会较入境多，而且平时很多港人每当周末周日都会过境玩乐消费或看楼盘，如果想趁现时内地楼价低时置业作为退休或玩乐的落脚基地，有哪几点值得注意呢？结合早前本刊接获罗姓港人反映购置广州澳洲山庄烂尾重启案例，以案说法，本刊记者特别采访业内人士，了解港人北上置业资格、限购政策、流程、费用，以及业主遇到物业烂尾应如何追讨权益等作深入报导。
▲已经封顶的澳洲山庄安置房
沉寂多年的广州黄埔“澳洲山庄”项目，近日因最新安置方案通告的发布，再度成为粤港澳舆论的焦点。这个曾被誉为“山水宜居港式花园社区”的大型楼盘，自上世纪九十年代末停工以来，被外界视为广州规模最大的“历史遗留项目”。随著最新安置安排启动，有业主将相关资料通知香港买家，促请跨境业主关注自身权益。
穗烂尾楼盘重启引港人关注
澳洲山庄业主联络处代表劳先生表示，该组织是项目停滞后由已购房业主自发成立，近三十年来一直持续向有关方面反馈情况，并在不同阶段协助沟通。他透露，黄埔区澳洲山庄工作专班在2025年4月及5月分别召开座谈会，向业主代表介绍项目规划、安置房户型设计以及工程推进情况等。相关部门亦曾在会上表示，为加快项目进度，安置房建设已全面提速，目标争取在2025年底具备入住条件。
劳先生介绍称，澳洲山庄在上世纪九十年代曾吸引超过80户香港市民购房，这些港人业主在项目停滞后因沟通管道受限而持续关注。他强调，此次通告发布后，有业主希望第一时间将“项目回暖”的资讯同步给香港买家，让他们有机会回广州跟进自身权益。
澳洲山庄项目历史可追溯至1993至1995年。据公开资料，当年由澳美房地产开发公司征收增城县镇龙镇金坑村10块共986亩土地，规划打造港式山水宜居社区，项目可售货量超过一万套单位。1995年以“澳洲山庄”名义正式推向市场，曾以“20年免息分期付款，首期3.8万元、月供488元”即可购房引发轰动，创下3000余套成交纪录，成为当年跨境置业热门项目之一。
不过，项目随后因资金困难及报建资料不完善等因素导致发展受阻。1998年开发商出现财务危机，资金链紧张使项目陷入停顿。1999年因消防验收等事项未达标，项目全面停摆，逐渐演变为广州规模最大的烂尾项目之一。
记者在现场看到，项目五期共近三百栋楼宇，建设状况参差不齐，包括已建成交付的房屋、主体完工但未交付的楼栋、内部装修未完成的建筑，以及部分仍停留在主体未封顶阶段的工程。由于长期无人维护，小区部分道路破损，杂草丛生，仅有约十多户住户仍在园区居住。
三十年遗留问题有望妥善解决
前澳美公司董事长、澳洲华裔商人胡耀智接受记者电话采访时表示，项目从签约开发至今已有三十余年。他提到，随着当前广州方面推进历史问题化解，澳美公司亦引入新资本参与相关工作，希望透过政府与企业合力，使项目能够妥善解决。他形容自己对项目“心怀愧疚”，并希望能在有生之年见证此事圆满落地。
根据内地多家媒体此前报道，澳洲山庄在停摆后，多年来各方曾尝试推动项目重启，但始终未能形成突破。直至2024年7月，广州市出让了毗邻澳洲山庄的住宅地块，明确未来将用于安置房建设，安置容量预计可覆盖1342户符合资格的业主。
该地块随后由知识城（广州）城市开发投资集团有限公司以底价竞得，并成立知信（广州）投资开发有限公司负责推进安置项目。该安置房地块位于广汕公路以北、金坑地铁站以西，毗邻地铁站及澳洲山庄EA区南侧，占地约5万平方米，总建筑面积逾17.9万平方米。根据目前规划，项目将兴建十栋安置住宅，户型从62平方米至102平方米不等，以两房至三房为主，并按简装标准交付。
在2025年4月举行的座谈会上，知信公司向业主代表介绍了安置原则，包括安置主体、资格认定、流程说明及面积差价模式。根据方案，符合申请条件的业主可按“购买建筑面积1:1.1”比例换置新建商品房。如核定面积低于安置房面积，业主需按规定补差。开发单位亦在会上展示多类型案例以协助说明。
业主方面表示，安置房现场工程十栋楼已经封顶完工。不过，并非所有业主均符合安置资格。一些包括早年断供、透过诉讼退房并胜诉的买家，以及部分早期香港购房者，都对自身资格表示关切。
本港业主盼权益获合理保护
香港业主罗女士向记者表示，她于1997年以分期付款方式购入一套约90平方米单位，后因未能如期收楼而提起诉讼，并获法院裁定解除合同及赔偿。但赔偿至今尚未落实，而现行安置方案未将其归入可安置群体。她直言“胜诉却得不到安置”，希望能给予合理处理。
还有业主代表透露，2025年5月23日及24日，黄埔区相关部门曾与全款、断供及退房业主代表进行沟通，旨在收集不同群体对安置方案的意见，以便优化方案细节。为回应各类复杂情形，曾计划编制《百问百答》手册，但记者采访时仍未有进一步详情公布。
访谈中，一名罗姓业主向记者反映，此前澳洲山庄问题曾在政府调解下达成共识，分别在2013年和2016年相继出台相关安置方案，当时曾多方达成共识，但其后因故搁置至今。
胡耀智也向记者坦言，澳洲山庄如按照此前政府相关部门制定的解决方案来推进，就能达到多方共赢的效果。
记者采访过程中，原本购房者与澳洲山庄的发展商澳美公司的简单纠纷，出现了协力厂商的名字：广州方兴房地产公司（下称“方兴公司”）。资料显示，在2013年，广州市通过的《澳洲山庄盘活重建方案》中载明：澳美公司已引进广州方兴房地产建设有限公司及其子公司广州富鼎实业有限公司合作开发并帮助解决资金问题。
另有澳洲山庄方姓业主向记者透露，澳洲山庄彻底烂尾，怀疑因澳美公司与方兴公司之间一系列土地过户的操作有关，澳美公司在2005年将已开发建房的三块土地流转给方兴公司，当时被转让土地上已有600余户业主购买的商品房。在这600户业主不知情的情况下，澳美公司将名下三块土地转于方兴公司名下，此举损害了600余户购房业主的权益。
记者也看了一份澳美公司在2024年起诉方兴公司的民事诉状，该诉状声称2003年澳美公司遭遇财务危机开发受阻之时，方兴公司与澳美公司前董事长胡耀智恶意串通、伪造债权债务，将澳美公司名下三块土地转至方兴公司名下，要求广州市中级人民法院判定方兴公司将三块土地再转回至澳美公司名下。记者据此联系了方兴公司相关负责人，但电话未能接通。
另外也有不少业主对安置房位置表达意见，认为现规划地块位于主干道旁，与当年山水环绕的宣传环境存在差距，希望未来能考虑原址回迁方式。有业主指出，项目停摆近30年来的历史成因涉及地块流转、合同变更、资料缺失等复杂情况，亦有业主提交有关档向司法机构提出复议，部分问题仍待厘清，本刊将持续关注澳洲山庄重建和香港业主权益保障等进展情况。
来源：香港经济导报
文：本刊特约记者 子石
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