起源农田，筑就大社区
说起北京天通苑，这地方最早就是北五环外的一大片农田，90年代末开始动工。
那时候，北京房价已经在市区闹得慌，政府想通过经济适用房政策来缓解压力，就选了这块地开发。
1999年，第一批楼盘开工，主要是针对有北京户籍的家庭，房价起步每平方米2650元。
整个社区规划占地8平方公里，分成东苑、西苑、北苑、中苑几个部分，一共建了700多栋住宅楼。
开发商顺天通集团负责，初期建了15个组团，167栋楼，建筑面积90多万平方米。
那些年，购房门槛不高，首付三成，一套小两居总价不到15万，很多工薪家庭赶紧上车。
社区设计思路是集中安置，减少市区土地消耗，但刚开始交通真是个大问题，只有858路公交，居民上班得早起排队，堵得一塌糊涂。
2001到2003年，东苑和西苑陆续建成，332栋楼加进来，面积扩大到326万平方米。水电煤气也逐步接上，2003年7月通自来水，年底有天然气。
北苑2004到2006年开发，144栋楼，中苑2007到2009年收尾，197栋，这样整个天通苑就基本成型了。
人口从零起步，很快就达到几十万，现在常住30万左右，相当于个小城市。
绿化率35%，容积率3.5，产权70年，这些数据听着挺标准，但实际住进去才知道，早期配套跟不上，学校医院都得去周边借用。
房价起步，飙升十五倍
天通苑房价从2650元每平方米起步，到现在最高能到40000多元，涨了15倍多，这中间经历了北京楼市好几轮波动。
刚开盘那会儿，性价比高得不行，比海淀动辄七八千的房价便宜太多，很多家庭带着户口本就冲过来了。
2007年地铁5号线开通，这是个转折点，之前上班靠公交得俩小时，现在缩短不少，房价一下从4800元左右抬到7000元，涨幅50%。
铁轨一通，社区价值重估，大家觉得通勤方便了，房子就值钱了。接着全国楼市热起来，2010年天通苑均价破万，2013年到2万多。
链家数据看，中苑那边靠近地铁的电梯房，2015年就破23000元，老区步梯房还卡在16000元附近。
楼龄、电梯、户型成了关键筛子，早年建的楼多是板楼塔楼，没电梯，爬楼费劲，价格自然低。
后来建的中苑有电梯，户型更现代，通风采光好，挂牌较高。2020年疫情后，市场有点凉，但天通苑靠着地铁优势稳住，均价到3万左右。
2021年底17号线北段试运营，通勤27分钟到市区，房价又推一把，中苑电梯三居最高42000元，老区顶层大户型才21000元，直接差一倍。
去年一季度，中苑成交均价37000元，老区24000元，同比老区跌9%。现在整体挂牌22000到43000元，平均30500元，但拆开看，剪刀差越来越大。
电梯有无是第一关，老楼没电梯，物业费低但不方便；楼龄第二关，早建的外墙旧，维修多；户型第三关，大户型空间大但实用性差，小户型更受欢迎。
交通是硬通货，靠近5号线、17号线的房子，挂牌就坚挺，老远的地方就得让价。
社区内存量房多，3万多套，150平方米以上的占三成，但买家现在盯产品，次新房抢手，老破大挂牌半年得降11次才能成交。
比如一套205平方米的，从高价降到单价低于2万卖掉。2024年市场分化继续，东二区均价30750元，降1.3%，本三区有些单价25191元，低25%。
全市二手均价3.8万，天通苑部分破2万，但优质板块回调40%以上。房价曲线里藏着时间和规划的影子，跟得上配套的就涨，跟不上的掉队。
分化显现，配套定乾坤
如今天通苑房价分化明显，不是偶然，根子在配套和位置上。社区分成五个大片区，东一东二东三，西一西二西三，本一到本五，加上北苑中苑，各有各的优缺点。
中苑建得晚，靠近地铁，商业发达，像龙德广场、家乐福、沃尔玛都在边上，房价顶着4万多。老区像东一区2001年建的，步梯多，离地铁远，价格就2万出头。
回天行动计划从2018年启动，政府投钱改造，道路拓宽，学校医院加了18所中小学、3家卫生中心，东小口森林公园扩到21公顷，2024年10月开园，里面有体育场和停车位。
科技产业园2021年运营，计划吸纳上万就业，文化娱乐产业进来，职住平衡慢慢改善。
但立汤路早高峰还堵，车速16公里每小时，居民上班仍是痛点。
2022年控规批了，到2035年框架定下，未来17号线全通，从未来科学城北到嘉会湖66分钟，换乘6号线更方便。房价进入绣花针阶段，买家挑剔，检查物业、绿化、户型细节。
优质房源稳，老破大市场小，但两万三的价格比大兴次新低，对口清华附中昌平学校，产权全，还是有家庭选它一步到位。
2025年12月17号线中段开通，全线贯通，社区生活半径缩小，但人口迁徙和规划升级会推曲线。
没人敢打包票未来向上还是横盘，但只要配套靠谱，通勤顺，天通苑这超级社区只会更接地气。
总的来说，从农田变大社区，房价的分化，折射出北京城市扩张的味道，普通人扎根的样本。
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