深圳旧改各有各的故事，近几年的楼市下行期，很多项目由于实施主体算不过账直接选择“躺平”，但也有项目还在努力。
1月19日，南山区发布关于北头村城市更新单元一期项目行政调解事项的公告。
这是继南苑新村、向南村一期后，南山官方 介入的 第3个 城市更新项目。
根据《深圳经济特区城市更新条例》，行政调解的前提是“已签订搬迁补偿协议的专有部分面积占比或者物业权利人人数占比不低于百分之九十五”，即满足“单95”的条件，若行政调解未能达成一致，下一步便是行政征收。
北头村一期，会走到行政征收这一步吗？
18年、还有9户未签约
南山旧改终于等到官方出手
北头村位于南山中心区， 最早于2008年被列入《深圳市城市更新改造项目2008年度实施计划》，至今已有18年。
项目申报主体为深圳市北头实业股份有限公司，拟由深圳市金汇融房地产开发有限公司操刀，这是大族控股的全资子公司。
2011年，项目发布规划公告，此后进展一直缓慢；2024年3月，开发商终于启动项目整体移交工作并有序清空。
同年7月，项目进行规划修改公告。
根据最新规划，项目拟拆除用地面积68726.6㎡，规划容积334532.9㎡，规划容积率6.73。
规划有3宗居住用地，住宅规划容积约22.8万㎡，容积率最高7.0，另有一宗商业用地。
1月，@深圳买房计划 实探北头村旧改一期范围发现，近桂庙路的部分临街商铺已搬空并贴上封条，靠近南山小学周边的部分房屋也搬空。
但除此之外，除了墙上贴的署名为“ 深圳市金汇融房地产开发有限公司”的告示以及旧改办公室旁公示的搬迁补偿标准，北头村看不到太多要旧改搬迁的痕迹。
家长骑着电动车载着刚放学的孩子在村里穿梭。
大街小巷停满电动车。
有业主此前已签约搬出，又于去年10月搬回。
▲自建房一楼大门上贴的告示
▲ 北头村旧改公示的补偿标准
▲ 北头村内的“握手楼”
城中村旧改，签约清拆一直是难点。据了解，1月20日，南山街道办已启动北头村城市更新项目的行政调解工作，这个横跨18年的旧改终于迎来破局。
1月28日，南山街道办发布北头村旧改行政调解告知书送达公告，未签约权利人有9位，从公告的证件类型来看，他们已移居港澳。
太难了！
这些旧改都等了10几年
印象中，这几年南山中心区停滞的旧改并不少，而且都是体量较大的项目，前后耗时超过10年，当中有的项目还找不到出路。
◎南苑新村旧改
这是深圳首批8个旧住宅区改造项目之一，从2010年纳入旧改计划到启动征收，南苑新村耗时14年。
2025年2月，万科确认为项目实施主体，10月终于再启动西区的清拆。根据业主提供的信息，万科方面称，计划2026年一季度完成拆平，二季度启动开工。
今年1月底，@深圳买房计划 实探发现，西区还有部分楼栋未拆除，东区未见清拆痕迹。
▲ 南苑新村西区清拆情况
◎恒大大新北旧改
项目位于桃园路北侧、卓越九珑西侧，于2010年调入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》，项目申报主体为深圳市华超实业有限公司（恒大全资子公司）。
2013年，项目规划获批复；2014年启动拆迁补偿签约工作。
2015年，项目一度开拆，后因恒大出险陷入停滞。
官方曾于2023年透露，对这个项目已形成初步盘活方案，2024、2025年街道的工作计划中提及，更换新的开发主体、加快推进项目盘活。
而2024年中，华润曾受南山区政府委托开展大新北旧改的权利人摸底核查工作，后续无新消息。
实探发现，项目没有任何新进展，也不知道它何时才能迎来白骑士。
▲恒大大新北项目
◎向南一期项目
向南村城市更新一期原也是恒大拿的旧改项目，西侧就是大族北头村旧改。
项目早于2010年便已立项，苦熬11年却等来开发商爆雷。
2023年4月初，向南实业发布公告称，安居建业将接手向南村接下来的改造工作。
根据通告内容，安和二号（安居建业旗下公司）将作为向南一期实施主体，在不改变项目原规划情况下，继续进行改造工作，还将付清已经拖欠许久的过渡期安置租金。
据此前规划，向南村一期拆除建筑面积53,113.4㎡，开发建设用地面积41,932.7㎡，计容建筑面积37.5万㎡，净容积率8.9，规划涵盖住宅、商业、办公、旅馆业及商务公寓等多种业态。
2023年10月，向南村旧改一期公布规划调整方案，住宅建面保持197620㎡，但不再配建保障性住房。
▲ 昔日的恒大旧改办公室，未见有人员在内
去年底实探，未见有动迁迹象。
2026年，这些旧改会加快推进吗？
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