206亿旧改，终于坐不住了。
最近，吉山村召开股东大会，村民合力投票把富力和合景踹出局了。
这块曾经被寄予厚望，体量有4.5个猎德那么大的天河旧改，有望重生。
1）合景和富力退出，吉山村迎来转机
村民股东全票通过，迫不及待把合作企业“广州富景吉山房地产开发有限公司”送出门，退出解约。
对富力和合景来说，能扛到现在才退出已是奇迹。
自2020年末三条红线出台开始，依靠负债-规模轮转扩张的房企，被戴上了紧箍咒再无余力推动如此大规模、长周期的旧改。
令人唏嘘的是，正是在昨天传出消息，曾经制约房地产无序扩表的三条红线默默走向了幕后，地产股纷纷大涨。
然而，无论是旧村还是房企，却早已不复当年之勇，分手是最好的结果了。
富力和合景身上背上的几个红色标签，作为广州两大旧改地主，不少旧改因此受到影响，错过了几年光景，好在多方开始处理历史遗留问题。
富力的陈田村项目，云山境由华发代建接手继续开发；合景的双沙项目，则由中建八局全面接管，打造了中建海丝城...
这一批在19-21年前后招标签约的旧改项目，站在了30年来的房地产顶峰却无力回天，得以在这两年迎来转机。
2）城投、中能建曾染指，吉山出路何在，转新模式吗？
过去，旧改翻身无非等白衣骑士：
①更有实力的央企、国企接手，例如几个黄埔项目；
②银团接手、房企代建，例如白云陈田村。
吉山村，曾经有两位潜在操盘手。
2021年初，富力陷入偿债危机，曾将合作股份质押给广州城投，换取流动资金，城投也是部分入局了吉山旧改。
2024年，央企中能建也曾经介入过吉山村旧改。当时，吉山村也发了一版最新的土地控规调整，让市场和村民都相当期待。
可惜的是，事情最后也没能谈下来。
据拆神了解，在吉山村的后续开发中，广州城投或许会介入担任重要角色。
1月6日，天河区召开全区城中村改造工作会议，其中提到“对2个旧模式项目，冼村和吉山村要求加快复建房验收交付、销售以及模式转换”。
对吉山村来说，关键词是模式转换。
所谓新模式，即系“依法征收、净地出让”的模式，核心路径是通过官方专项债的支持推动城市更新，并附有回迁/房票/商品房置换安置。
可以参考的目标是元岗村、长湴村、凌塘村、柯木塱村，4个项目均在去年上半年启动首期复建安置房建设，进度很快。
换句话说，如果能进入到政府背书下的新模式，吉山进度会相当快，1年顶过去5年。
不过，与上述几个项目不同的是吉山村有部分属于历史遗留问题，而且改造规模比较大。曾经相同境遇下的南岗南，是强力推动了房票安置的。
参考几个新模式下天河旧改的拆迁补偿标准，其中不少村是在层层加码的，例如长湴，但大框架改变的不多。
3）寄予厚望，吉山村曾被称为“下一个猎德”
2020年10月28日，吉山村按相关规定和程序进行表决，以98%的同意率，确定富力&合景联合体，为吉山村旧改项目的合作企业。
“天河最大旧改”，投资金额约206亿元，吉山村改造范围面积约170.61公顷，总计容建筑面积约为288.73万㎡。
总体量相当于4.5个猎德，而之所以坊间对标猎德有两个原因。
·这是继猎德村、林和村、潭村、冼村之后，天河第五条启动改造的旧改项目。
看看天河此前交出的成绩单，实在是太出色了，无一不是珠江新城、体育中心的天之骄子，而对下一个旧村，大家也存在着“暴富”合作共赢的念想。
·合作企业，招标要求严苛
虽然，现在的富力和合景被不少人指责影响了吉山村发展，但把时间拨回到2020年，大家都对这个组合充满着希望。
此前，富力和合景以46亿元中标猎德村商业地块，IGC、天盈广场西塔、东塔应运而生。
这对老搭档在吉山村的再度联手，尤其是当年铺天盖地的“猎德暴富收租”宣传，无疑让村民遐想连篇。
从旧屋旧村，变成高大上的住宅、写字楼、公园，还能继续收租。
当时，吉山村明确要求要在2020年底前拆除30万方的建筑，但实际上远远没有达到这个要求，便停滞了。
当然，幸运的也是没有拆那么多。
4）天河东最大变数，连片发展
更重要的，还是吉山村区位足够核心。南望国际金融城，西面天河奥体，北临智慧城，东临珠江花城，是天河智谷的重要组成部分。
尤其是其半圆形的特殊构造，中间有天河儿童公园和榄核公园两大绿化公园，在区域景观上有特殊加分。
吉山村改造版图很清晰，西面靠近珠吉路的一侧是医院配套，南面广园的则是产业组团，而在珠江花城和天河润府的分别是岐山居住组团和吉山居住组团，以居住为主。
·珠江花城、天河润府的改命推手，改善路网和城市界面
过去，天河东被人诟病的有两点，一个是城市界面，除了牛奶厂社区改造成功，做了一个社区外，整个天河东被工厂、旧村割裂。
吉山村可以缝合奥体-牛奶厂-吉山-珠江花城-天河润府间的割裂感，真正把天河东片区做起来。
另一个不足是地铁，随着四期地铁的临近，19号线与吉山村在同一个时间节点启动，天河东的未来画面已经出来了。
·新的配套、新的增量、新的产业、新的购买力
珠江花城和天河润府属于大体量盘，自身带的配套是足够用的了，体育东均和小学，今年开学的天河外国语中学，还能摇号执信。
吉山村旧改释放的村民购买力，基本都会就近流入旁边的两个盘，去化存量商品房。
看个数据，截至2025年12月31日，全市累计发放2931张房票，发放金额40.53亿元，已使用1741张房票，消化存量商品房1351套，总面积13.16万平方米。
另有通过房票认购房源约6671套，认购面积超68万平方米，认购资金约118亿元。
现在的旧改对周边新盘来说，是一个很好的机会，通过创新旧改安置方式引导需求，利用拆迁户，消化商品房库存。
目前，珠江花城推售76-194平，76平280万+，88平350万+；天河润府二期92-115-130平，总价430万起，单价4.6万+。
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