房地产要回暖了吗？我们通过16个数据指标一探究竟。
近期房地产“回暖”的消息一个接着一个。先是2026年1月2日，《求是》杂志发表了一篇题为《改善和稳定房地产市场预期》的文章，很多人解读为“定调了，还是重量级的，房地产即将回暖”。接着很多专家也做出大胆预测，说房地产即将迎来10年的上涨周期。1月的最后一周，部分地产股涨停。然后这两天也有消息传出，说衡量房地产公司经营状态的“三道红线”已经终结，只有部分房企还需要汇报数据。
这些消息一个接着一个出来，可能很多人跟我一样心里在嘀咕：难道房地产要回暖了？前面我们一直强调，遇事不决问数据。那么，我们今天就看一下最新的数据是怎样的，拐点到底有没有来。我们从四个大类、16个房价相关指标进行分析。
首先来看第一类：追踪房价本身的指标。
第一个指标是全国70城的房价走势。从截至2025年12月的数据来看，整体房价依然在下跌，并没有止跌回稳的态势，而且二手房的跌幅扩大到21%，新房跌幅扩大到13%。如果反弹，房价的环比数据会优先好转，相比房价的同比数据大概会提前6个月左右。2025年的环比数据确实比2023年的时候高了，也就是每个月的跌幅收窄了，但2025年全年除了12月份，整体上的跌幅还是在越来越大的，所以目前还没有看到回弹的迹象。
当然，这个数据还只是名义房价，实际房价下跌的幅度可能会更大。比如，根据世界清算银行公布的数据，截至2025年第三季度，全国房价的整体跌幅就已经达到21%了。等四季度最新的数据公布了，我们会继续追踪。
看完了全国整体的房价走势，我们再来看一二线城市的房价走势。由于一二线城市跌得慢、跌得浅、回弹早，可以作为楼市的风向标。那我们就来看一下一二线城市的房价是否已经出现了回弹迹象。
上图是北上广深二手房实际房价的走势，依然在下跌，而且曲线依然陡峭，也就是并没有放缓。这是北上广深新房的实际房价走势，可以发现除了上海，也都在下跌。这是部分二线城市二手房的实际房价走势，也不例外，而且曲线依然陡峭。这是部分二线城市新房的实际房价走势，也都在下跌。总的来说，无论从整体的名义房价，还是一二线城市的实际房价来看，至少目前还没有回暖的迹象。
房价本身没有回暖的迹象，那会不会是还没体现出来呢？跟房价相关的底层指标有没有好转的迹象呢？
我们首先来看一下需求端的指标，也就是咱们买房人的数据指标。
第一个指标是住户新增中长期消费贷款，也就是咱们每个月新借了多少长期贷款，当然这里面大部分都是去买房的。如果房地产回暖，中长期消费贷款肯定会增加，那我们就来看一下实际数据。我们看到2025年整个四季度都是在减少的，10月减少了536亿，11月减少了443亿，12月竟然减少了1228亿。说明大家不光不借钱，还在更加疯狂地提前还房贷，在“化债止血”去杠杆。
我们再来看第二个需求端的指标：房价收入比，也就是买一套房子需要一个家庭多少年的收入。根据最新的数据，作为风向标的几个一线城市的房价收入比确实有所回落，但跟伦敦、纽约、东京比起来依然遥遥领先，还是非常高的。也就是说，大家买房的压力还是非常大的，应该还有下降空间。
我们再来看需求端的第三个指标：月供收入比，也就是按照当下的房价买房，每个月的收入里面要拿出多少比例还房贷。根据最新的数据，这个比例依然很高，再次印证了现在买房压力依然很大。
我们再来看需求端的第四个指标：售租比，适用房屋当前的市场总价除以年租金。说人话就是，需要多少年的租金可以买下这套房子。我们发现，这个指标虽然还在继续回调，但整体上还是比较高的，远超伦敦、纽约和东京。售租比的倒数就是租金收益率。
这是需求端的第五个指标，也就是投资房子的年化收益率目前是多少。从2023年开始，这个收益率就在逐渐上涨，主要原因就是房价比租金跌得快。目前，北京的租金收益率已经可以达到1.7%了，上海1.6%，广州1.5%甚至1.4%。房子的租金收益率越来越高，已经超过余额宝了。
前面我们分析过，房子的收益率还可以跟10年期国债对比一下。目前，10年期国债的收益率在1.8%左右。如果投资的房子在三四线城市，或者一二线城市的非核心区域，租金收益率需要比国债的收益率高出一大截才值得投资。毕竟由于房子的流动性差和空置的可能性，风险比国债更大，就需要有更高的投资收益率。
换句话说，如果投资一二线城市的核心区域的房子，可以允许房子的收益率比国债的收益率低一些。当然，在目前降息的大背景下，国债收益率也是比较低的，这样可以衬托出房子的收益率还不错，也就起到了托举房价的作用。当然，这个租金收益率对比国外的城市还是很低的，但是由于国外的房子持有成本比较高，收益率正常也是比我们要高一些。大家做个参照就好了。
最后一个需求端的指标是居民债务收入比。这个指标是用来衡量我们的债务压力的。最新的数据是136.65%，已经比2023年、2024年下降不少了，说明经过这两年的“化债”，大家的债务压力在逐渐减轻。但参照美国次贷危机前的水平130%，我们目前的债务压力还是比较高的，还有下降空间。
说完了需求端的指标，我们再来看一下供给端的指标。
首先来看二手房的相关数据。
第一个指标是挂牌涨跌比，也就是调整了挂牌价的二手房里，往上调的房子数量和往下调的房子数量的比值。以杭州为例，目前挂牌涨跌比依然在低位徘徊。比如，2025年12月的挂牌涨跌比是7%，也就是调整挂牌价的房子里，往上调的只有7%，而93%都在往下调。之所以往下调，当然就是想要尽快出手，这就说明绝大多数的房东们非常不乐观。
二手房的第二个数据指标是挂牌成交比，也就是挂牌的二手房里，每个月卖掉的比例。还以杭州为例，可以发现2025年的挂牌成交比一直在震荡下行，说明挂牌的二手房卖掉的越来越少。
说完了二手房的供给指标，我们再来看一下新房的供给指标。
由于库存等信息并不是公开的数据，我们只能看房企的经营状态数据。如果房企经营状态越来越好，也能作为判断房地产市场回暖的依据。我们依然用“三道红线”。虽然近期传闻很多房企不需要上报三道红线的数据了，但是这几个数据维度确实可以很好地帮助我们了解房地产企业的经营状态，我们还可以继续追踪。由于2025年全年的上市房企财报数据还没有拿到，我们现在还是只能看2025年上半年的数据。
首先来看第一道红线：扣预收资产负债率，也就是除去我们买房人的预付款和贷款之后，房企还背着多少债。监管要求不能超过70%，超过这个数就说明房企自有资金不足。目前，50家上市房企的平均成绩还不合格，确切地说是这几年一直不合格。
再来看第二道红线：净负债率，也就是房企把账上的钱还了债之后，剩下的债务跟家底的比值。监管要求不超过100%，超过这个数就说明家底还不够还债，也就是资不抵债。现在的数据表明就是资不抵债。
第三道红线：现金短债比，也就是房企的钱能覆盖多少一年内到期的债务。监管要求也是不低于100%，否则就说明房企的资金短期周转都有问题。目前来看，确实有问题。
新房的销售指标除了看房企的经营状态，还可以看新房的销售面积和销售额。如果新房的销售面积和销售额在回暖，也可以作为房地产回暖的参考依据。那么，数据怎么样呢？
我们发现，2025年10月到12月的销售面积分别是5209万平方米、5546万平方米、7480万平方米。这三个月确实是越来越高，但是跟2024年的10月、11月和12月相比，还是分别跌了21%、19%、19%，如果跟2023年同期相比，相差更多。可见，每到年末，按照规律销售面积都有一波提升，只不过今年的提升相比往年低很多。所以，这个阶段的小幅反弹并不能说明整体上反弹了。新房成交额的数据也是类似的情况，虽然最后三个月在逐渐提升，但是跟往年同期比较还是下跌的。
最后是房企的土地购置面积和新开工面积。
所谓土地购置面积很好理解，就是房企一年内买了多少用于盖房的土地。很可惜，目前官方依然没有公布最新的数据，我们只能看到2022年的数据是2000年以来最低的水平。
而住宅新开工施工面积，就是房企一年内新动工的商品房面积。根据最新的数据，我们发现2025年新开工的面积又下降了一大截，比2024年又降低了55%，腰斩。所以，从目前公开的房企数据来看，房企的经营状况依然不容乐观。
看完上面这些数据指标，简单总结一下就是：目前的房价依然很高，我们居民的压力依然很大，二手房的房东们还在降价抛售，房企的经营状态也还不容乐观。根据前面我们讲过的房地产周期，目前这个阶段正是一个去库存、房企出清以及居民修复家庭资产负债表的阶段。等过剩的库存被逐步消化，大家的房贷逐渐减少，手里的存款也慢慢多了起来，才能真正准备好开启下一轮的复苏。
房价不会一直跌，就像不会一直涨一样。就像《求是》那篇文章分析的那样，只不过是从快速发展期进入到了新的发展阶段，未来房地产发展仍有不小的市场潜力。总之，大家要有信心。
我们讲过，房地产跟很多资产一样，也是周期性波动的。涨到一定程度会降，降到一定程度会涨。现在下调的房价，未来一定会迎来拐点，形成一个“微笑曲线”。只不过，我们无法预测拐点什么时候到来，也无法预测拐点的房价是多少。我们能做的就是不动感情，冷静地分析周期的数据，才能做出正确的决策。
投资价值大事，盈亏之地，兴衰之道，不可不察也。本期内容若有错漏之处，望诸公批评指正。
热门跟贴