当连“发哥”的山顶豪宅都卖不动时，香港楼市到底冷到什么程度？
最近，周润发名下一套位于山顶阳光花园的洋房，再次被外界关注。不是因为豪装曝光，也不是因为搬迁入住，而是因为——挂了三年，依然没找到买家。
这套房子是他在2010年以1.28亿港元买入的，面积约2547平方尺（约236平方米），自带约2000平方尺花园和700平方尺露台。入手后他曾重新装修，但多年来既没自住，也未出租，一直空置。
到了2022年，发哥决定放盘，最初叫价2.2亿港元，希望在原价基础上有所盈利。然而那时起，香港楼市走势转弱，高端物业成交明显放缓，这套山顶洋房也迟迟无人接手。
2024年年底，他将价格下调2500万，以1.95亿放售。但一年过去，市场依旧冷清。
更微妙的是，隔壁那套房子的情况，更能说明问题。
与周润发相邻的一栋洋房，因业主财务问题沦为银主盘，被安排以“即开即售”方式处理。市场估值约8600万港元，业内推测实际成交价可能更低，甚至有传闻估算在5600万左右。
这套邻居物业面积约1690平方尺，附带平台、天台和超过1200平方尺花园。过去曾叫价9000万，后来调至8000万、7000万，仍无人接盘，最终才进入银主盘程序。
同一个小区，一边是1.95亿挂三年未售，一边是7000万无人问津。
对比更直观的是，2022年小区内一套面积接近发哥物业的洋房成交价约8824万港元。三年过去，楼市并未明显回暖，高位成交更显困难。
从市场逻辑看，如果周润发坚持现有报价，成交难度确实不小。毕竟在当前环境下，买家更趋理性，议价空间被不断放大。
不过，对发哥而言，这未必是焦虑的事。
他名下物业众多，仅公开资料显示至少持有八处房产。与太太陈荟莲现居的九龙塘独立屋，是他在1990年以1470万港元购入，如今市值已超过一亿，涨幅相当可观。此外，他在山顶、太子、西贡等地均有物业配置，还为家人购置了住房。
换句话说，这套山顶洋房卖不卖得掉，并不影响他的生活质量。
更何况，他既不急于套现，也没有资金压力。市场好时卖出自然理想，行情未明朗时放着等待，也是资产配置的一种选择。
只是从侧面看，这起“卖不动”的豪宅案例，也折射出香港高端物业当下的真实状态——明星光环，并不能改变市场周期。
在楼市冷暖面前，再大的名字，也要遵循价格规律。
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