大家好，我是地产高富帅。
近三年，大家讨论最多的还是国内的城市发展走向与经济形势，加上持续对美帝的贸易战，老百姓日子都过得有点紧巴巴了。
城市分化也是近两年的热门话题，城市经济发展的不平衡也是人口流向的基本参考面，经济发达产业集中又能吸引更多的人口与增加就业机会。
从这几年的房地产发展趋势也不难看出来，南强北弱的趋势越来越明显，大北方市场已经疲乏许久，但是南方很多城市就已经开启复苏迹象，其底层分别仍然还是产业本质。
国家统计局披露的2025年成绩单不算好看：新建商品房销售面积88101万平方米、销售额83937亿元，面积降8.7%、金额降12.6%，开发投资降到82788亿元、同比跌17.2%。
但到2025年12月，70城新房价格环比仍在降，一线城市降0.3%却在收窄；进入2026年1月，100城新房均价环比小涨0.18%、同比涨2.52%。
城市竞争从“单城作战”转向“组团出击”。会议强调城市群、都市圈，意在推动区域协同发展。
华南的大湾区战略，深圳，广州，香港，联合金融与高新科技产业赋能聚焦，形成了未来能够匹配国际化顶流的大型经济联合体。
长三角的上海、南京、苏州、杭州通过高铁互联、产业互补形成生态圈。
当发展逻辑从拼规模转向拼质量，城市要靠创新和内涵式增长，而不是单靠要素堆积，这个转变正在发生，但在结果显现之前，既得优势仍然继续发挥作用。
在城市群正在飞速发展与极致分化的同时，这两年有两座城市依靠其独特的发展规矩已经开始起飞，这里不得不提到三亚+西安。
海南突围：一部载入史诗的经济大战
世界的目光，早在2025年12月18日，再次聚焦中国南海之滨。海南自由贸易港正式启动全岛封关，中国对外开放迎来新的里程碑时刻。
港口，是连接全球的枢纽，更是承载开放和合作的门户。在距离三亚市区45公里的南山港区里，一派繁忙的景象。
全岛封关以来，南山港锚定“二线”高效通关核心目标，全力保障查验设备设施稳定运行，目前各类设备设施运转顺畅，有力支撑“二线”货物通关业务有序开展。
估计很多小伙伴刚开始跟小编想的一样，这不就是圈了一块地搞对外贸易业务嘛，简单点就是把更多的国际化的商品免税引入内地。
但是从更加底层的逻辑去思考这次封关的价值核心，这其实是一场国家顶层设计的一次经济转型阻击战，涉及到产业转型，人口流入，国际化商贸等全方位变革。
其实大家早期对三亚的科班印象实在是太深了，就一个纯的海滨旅游城市，基地就只有旅游，而且旅游业态还比较单一，就是纯生态的海湾独家体验感。
整体三亚的经济体核心太过单一，扎实的实体产业薄弱，其实当地的人口消费能力并不高，最早期的房地产产业也曾经一落千丈，没有了人口与经济体的支撑，一切都是徒劳。
为什么在这一时期提出海南要封关？封关到底意味着只是免税？只是一个商业行为吗，很显然太低估ZY对海南的战略规划。
首先，美帝这两年还是不改以往蛮横的本色，提出了美国优先，率先开启了贸易保护主义，基本核心就是不想跟全世界的人做生意了。
特别是多次针对中国商品添加关税，并且是持续针对中国，典型的经济狙击行为，生怕中国强大了威胁其老大地位。
在这种紧张的国际形势大环境下，中国迎来了经济全球化的全新革命，老美要自己跟自己玩，中国愿意与全球分享，格局可见一斑。
任何国家的商品来到海南70%全部免税，中国愿意跟全球人民做生意，要知道海南这个地理位置，四个小时可以覆盖全球47%的人口，这是一个超大的战略布局。
相对比早几年的2010年，国务院提出建设国际旅游岛，再一次把海南三亚的房价推到了全国准一线水平，但全岛的基础建设与产业基底并没有得到相应发展。
相对比这次三亚的最新巨变，其底层早早就已经重点布局的是真产业，真消费，实体经济的起飞才是一个城市发展的基地。
15%的超低个税政策也会让很多高新产业布局海南，全球货物自由流通，跨境贸易自由结算，中国这次是打出了人类命运体的口号，拥抱全球化战略。
美帝这几年是撒也不干就是为了对付中国，中国作为超级制造大国，对外贸易需求急速增加，本次海南封关就是走出了自家的独立行情。
近期，中金珠宝国际（海南）有限公司成功落户、雪人国际投资发展（海南）有限公司正式落地、洋宸邮轮（海南）有限公司入驻。
建发（海南）国际控股有限公司被认定为海南自贸港跨境资金集中运营中心……封关以来，三亚好消息频传，央企龙头和上市公司接连落地三亚，产业链生态加速集聚。
产业集聚效应在三亚中央商务区尤为明显。12月20日，紫金国际运营总部在此落成，民生银行、厦门建发、紫金矿业国际事业部等已确定入驻，一个汇集金融、贸易与创新型企业的生态圈正在形成。
截至目前，三亚中央商务区在园企业超9500家，其中“三类500强”企业107家、总部企业32家，现代金融、现代商贸两大千亿级产业集群已成为区域发展核心引擎。
那么问题来了，可以看到一个铁定规律：“政策在哪里，财富就在哪里”，海南的资产配置一定会进入全新局面。
看看去年的房价，2025年海南商品房销售均价为15253元/平方米，同比微涨1.5%。三亚呈现“价量齐升”的强劲态势，2025年销售面积增长25.2%，销售额大幅上升54.6%，均价突破3万元/平方米，同比上涨23.5%，为全省最高。
因此，三亚房价这波拉升，本质上是资产对产业预期的贴现，2026年海南三亚起飞绝对是必然。
西部黑马：文旅与产业IP双认证
说句实话，早期关注西安跟陕西，基本上还是围绕之前的兵马俑效应，西安的初步印象还是一个文旅城市为主，文化底蕴非常厚重。
到了2025年，央视春晚的一个外景地设立到了西安，从这一刻开始，小编算是彻底悟了，西安还真的是一个宝藏城市，2026年必然起飞。
作为地产人之一，西安作为中西部重点城市，一直都是关注焦点之一，不看不知道，一看吓一跳，2025年西安楼市绝对在全国都是很亮眼的存在。
来自中指研究院的数据显示，2025年，西安房地产开发用地成交建筑面积为947.96万平方米，位列全国第14位，排名较上年下滑12位；土地出让收入553.65亿元，位居全国第十，排名下滑6位。
很显然西安市场已经走出了放量时代，进入了更加精细化的质变时代。2025年西安豪宅市场逆势上扬，千万级豪宅成交605套，跻身全国前列。
关于2025年西安新房成交量，丁祖昱评楼市给出了一组数据：2025年西安新房成交面积624万㎡，同比下降19%；成交金额1163亿元，同比下降23%。
2025年，西安新房成交面积位居全国第四，成交金额位居全国第七。
再看看西安2025年地产十强榜单，与中西部城市，合肥，武汉，长沙，南昌，南宁直接领先了多个身位，西安市场抗周期性非常强悍。
西安市场，去年四家房企超过百亿，合肥市场最高销售额只有不到50亿，长沙市场第一是51亿，南宁市场第一是47亿，武汉市场只有两家百亿房企，南昌市场没官方统计，预计也是50亿左右。
西安市场是几何级地碾压其他中西部省会城市，无论是产业活力还是人口基数，这几年的西安都在持续提升，西部城市中的扛把子来了。
各地2025年GDP数据陆续揭晓，在备受关注的万亿城市中，一座城市的排位变动，格外具有象征意义。
这就是“西北第一城”西安——GDP排名跃升至全国第20位，这也是时隔多年西安重新回到高位，
西安明确实施“北跨”战略，志在打造万亿级渭北工业大走廊。这几年很多科技型企业都落户到了西安，西北科技大城的调性也开始高调起来。
2024年，西安投入研发经费667.94亿元，全社会研发投入强度达5.56%，居全国第三位；在“2024全球科技集群Top100”中，西安排名提升至第18位。
西安高新区企业西安数字怪兽科技有限公司作为西北地区唯一参与《哪吒2》的特效公司,主导了海底龙宫坍塌、陈塘关环境特效等标志性镜头,以工业级技术实力助力中国动画迈向国际赛道。
可以说，西安拥有的战略筹码，远比想象中厚重。
当城市发展从“规模扩张”转向“质量生存”，真正分化的其实不是房价，而是“风险定价权”。
以前大家买房，赌的是规划、是地铁、是新区蓝图；现在三亚和西安告诉市场的信号是：稀缺性要能够直接兑换成现金流，或者国家意志
今天就聊到这里，对于今天的内容有想分享的朋友，也可以留言讨论。
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