经济观察报 记者 田国宝
随着房地产市场由增量时代进入存量时代，非居存量改建项目逐步成为保租房的重要来源。例如，北京2025年建设筹集的三批保租房中，非居存量改建已成为第一大来源，其中第三批保租房全部来自非居存量改建。
非居存量主要指已建成的商业、办公、酒店、公寓等非住宅房屋。2017年，北京商办限购政策实施。如何将远郊的商办项目变现释放流动性，成为部分开发商不得不面对的问题。
一位品牌长租公寓的人士告诉经济观察报，商办改住政策一定程度解决了这一难题，不仅盘活了开发商的闲置资产，也为城市增加了租赁住房供应，不失为一个两全其美的策略。
商办改住
1月28日，在北京顺义仁和地区外环路北侧、龙湖云河砚小区西北角，一处半环形商办处于营业状态。其中1—3层为麟岳锦河one商业中心，4层及以上房源为龙湖冠寓首都机场店。冠寓工作人员介绍，该店于2024年上半年开业。
龙湖冠寓首都机场店于2024年被北京住建委纳入当年第二批保租房项目，为非居存量改建典型项目之一。项目共有660套房源，其中300套作为政策房配租给2022年至2024年在北京毕业且参加工作的大学生。
该项目最早可追溯至2020年8月。彼时，龙湖联合平安以24.3亿元拿下北京顺义仁和地块，项目规划建筑面积14.6万平方米。
该地块共分为5个地块，其中6080地块为商业用地。6080地块建成的商业楼由两栋主楼及商业裙楼连接而成。2021年12月，商业楼取得预售许可证，预售面积为3.2万平方米。北京住建委信息显示，商业楼现房网签了15套，网签面积9912平方米，单价在1.6万元/平方米左右。
6080地块建成后街区编号为富林路50号院，并于2023年12月通过竣工备案验收。2024年5月，商业楼4—11层装修工程取得施工许可证，工程规模为1.88万平方米，启动改造工程。2024年6月，龙湖在公告中公布了冠寓首都机场店开业的消息。
2024年8月，龙湖冠寓首都机场店开始向毕业大学生配租300套公寓。
2025年1月，龙湖冠寓首都机场店正式被认定为北京第九批保租房，申请人为北京兴冠寓商业运营管理有限公司，类型为公寓型，建设筹集方式为非居存量改建，共有660套（间）房源。
保租房的建设筹集方式有产业园区配套用地建设、存量住房改造或转化、非居存量改建、集体经营性建设用地建设、纳入保租房规范管理的现有租赁房源、新供应国有土地建设、企事业单位自有土地建设等多种来源。
2022年至2024年，北京市住建委认定的120个保租房项目中，大部分房源为新建，其中集体经营性建设用地占比接近一半；存量改建项目相对较少，其中非居存量改建项目有28个，涉及房源1.8万套（间），为第二大来源。
从2025年开始，通过非居存量改建方式建设筹集保租房占比明显上升。第一批纳入保租房建设计划项目清单的房源中，非居存量改建占比为41.7%，第二批占比上升至52.5%，第三批达到100%。
非居存量改建的项目既有新建成的项目，也有老旧商办项目。实施主体以产权方为主，比如禧瑞天著配建商办改建保租房项目的主体为北京创远亦程置业有限公司；北京重型电机厂综合楼改建人才公寓项目的主体为北京重型电机厂。
带动效应
2022年至2024年，北京住建委认定的保租房项目中，通过非居存量改建的有28个，其中大部分来自房企开发的商办项目或住宅配套的商办，还有一部分为长租公寓运营方改建，也有少部分是地方保障房中心自持项目改建。
此前，郑州等多个城市启动专项债收储存量房行动，通常是地方城投公司将开发商手中的存量商办低价收购，并改造成人才公寓对外运营，尤其是郑州安居等较早介入的国企，已经摸索出一套商业模式。
将闲置商办项目改建成租赁型住房，盘活的不仅是项目本身，还包括整个街区的配套。
首先，市政公共配套。随着房屋的性质由商办变为居住，道路、给排水、电力、燃气、热力等公共配套也将随之完善。尤其是郊区的闲置商办，多数项目闲置期间公共配套缺失，甚至连道路都不通。
其次，激活生活配套。以龙湖冠寓首都机场店为例，周边虽然有多个小区，但多数为近两三年交房，入住率相对不高。在这种情况下，作为小区生活配套的商办用房，很难获得很好的出租率。
冠寓首都机场店虽然只有660间房屋，但形成了一个小型生活圈，600多人一定程度为周边社区商业注入了活力。随着冠寓的入住率不断提升，麟岳锦河one商业中心的招商率也同步上升。
亦庄禧瑞天著小区有1400多户，除住宅外，还配建5栋办公楼及部分商业。2025年12月，北京亦庄禧瑞天著配建商办改建保障性租赁住房项目开工，并纳入北京2025年第三批保租房项目中，预计可以建成1064间公寓。
若未来亦庄禧瑞天著的保租房项目建成且满租，该小区可以增加1000多名住户，为小区及周边的商业配套带来一定支撑。不同于龙湖云河砚的商办为独立地块，亦庄禧瑞天著的5栋办公楼位于小区内，小区居民也会担心大量公寓租户进入后会让小区失去宁静。
上述长租公寓人士称，商业的核心是人气和流量，长租公寓的一大优势就是可以为区域带来大量的人气，只要有人气了，也可以激活商办项目的运营。以公寓盘活闲置商办已经成为很多城市及业主的常用模式。
对于外界担心的公寓入住率，该长租公寓人士解释，运营方最担心的不是入住率，而是运营收入能否覆盖成本，“出租率和租金有关，只要租金足够低，实现满租并不难”。
所以，长租公寓新拓项目时，更愿意与业主以委托管理形式合作，实现保底目标后，从中抽取一定比例作为回报。
演进深化
早在2016年，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）首次提出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变。
彼时，部分城市只是零星试点，并未大规模实施。
一直到2020年，《北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》草案中首次明确“鼓励利用闲置商业办公、酒店、厂房等非居住存量房屋改建为租赁住房”。
2021年6月，国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》将“非居住存量房屋改建”正式列为保租房七大筹集渠道之一，明确“不变更土地使用性质、不补缴土地价款”等关键支持政策。
2022年3月，《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》规定，闲置低效的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则、权属不变、安全要求、尊重群众意愿的前提下，经区政府同意，可改建为宿舍型（含公寓型）保租房。
同年5月《北京市住房租赁条例》施行，进一步鼓励“将非居住存量房屋改建为租赁住房”，并禁止改建后销售或变相销售。9月《北京市城市更新条例》通过，将“非居住存量房屋改建”纳入城市更新法定任务。
自2023年起，北京住建委出台《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》明确改建技术标准，简化审批流程，降低了落地门槛。同年，《北京市城市更新专项规划（2021—2025年）》落地，非居改保纳入重点任务。
2024年，金融端鼓励银行提供长期贷款、发行专项金融债券，租金备案、税费优惠机制逐步完善。截至2025年底，北京非居改建类房源占比已从早期不足10%跃升至近30%，并在第三批实现全覆盖。这一转变标志着北京住房保障彻底从“以建为主”转向“建改并重、存量优先”。
2026年初发布的《北京市城市更新政策激励工具箱（1.0版）》明确，纳入全市城市更新计划清单的非居住存量房屋改建租赁住房项目，利用存量商办项目以及闲置的旅馆、厂房、仓储和科研教育等非居存量房屋，允许对内部空间进行加层或局部改建，在确保主体结构不变、产权主体不变、不办理不动产登记的前提下，增加结构层高在2.4米以下的不计算建筑面积，单独列项管理，纳入各区消防安全、房屋使用安全、租赁管理等监督管理范围。
一位开发商人士告诉经济观察报，房企更希望收储存量政策能尽快落地，目前爆雷房企手中还有大量未竣工、竣工处于查封状态的商办项目，房企自身流动性已经枯竭，需要依靠外部资金盘活。
（作者 田国宝）
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