北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我们去年刚落户北京，房子在昌平北七家，目前出租。孩子在西城**小学五年级，因为单位虽然有政保，但只能保证京户，所以我们只能随机了。但既然是有了户口，我们想买套西城陶白的房子做两手准备，如果到时候单位政保能给力的话当然最好，不能的话也有房子做兜底。问题是像我们这种情况，如何用较低的400万预算买到性价比高的房子？
近期我们尝试过看房，但无论是我们自己计算还是让中介给计算，租售比好像都没有合适的，中介都不推荐了。
另一个方案是索性放弃学区房，直接买石景山或丰台区的自住房。但没想好是否卖掉北七家的，大概能到手200万出头。麻烦您点评一下这两个方案，哪个更合适，以及是否应该卖掉北七家的房子。
A：
1、您的落户是单位办理的吧？那如果北七家的房子与积分无关，就看房租收入是否划算吧。算算租金收益率（净收益），高于1.8%就留着，低于的话就意义不大了。
2、是否在陶白买一套，那就看是否能买到低溢价的了呗。如果能买到就各项兼顾，但如果不能买到，相当于用100万左右或以上的溢价，给孩子买了个备胎。我认为是有点儿贵，而且还得承担入学高峰过去后的保值风险。
反正要是我的话不买。因为既然您单位能有西城的政保，那说明落户也会在西城，再加上已经有了西城学籍，那有没有房的区别不大。毕竟西城不是朝阳，很难在小升初时用房子选学校。
所以还是尽量先争取政保吧。如果政保不好使，那就说明竞争激烈到学位紧张。可如果到时候连政保都不好使，普通家庭买套房就能好使了吗？反正我认为是这备胎要么用不上，用上了也起不了多大作用。
3、房子是用来住的，既然孩子已经上学那就买自住房吧。要不然就算现在买了套学区占坑儿房，孩子上初中之后还得是折腾，又花一次置换的税费成本，我认为不值当的。
所以如果是不买学区房了，那就索性卖掉北七家的，一步到位买改善的自住房，600多万无论在丰台还是石景山都能买到还不错的了。
仅供参考。
二
Q:
我有一件纠结的事，本人京户，目前住海淀父母的房子里（与姐姐共有产权），工作和孩子上学都在不远处。我们自己的房子在朝阳垡头，翠城D区92平两居，感觉保值不太好，一直空置，您建议还留着这套房吗？
我们曾有想法是把这套房换成朝阳外国语的学区房，这样给孩子小升初时留一条退路。但考虑到学区房的溢价高所以就放弃了，毕竟在海淀有户口，所以还是在海淀上学。目前孩子三年级，成绩一般吧，您觉得有必要折腾到朝外吗？
A：
1、翠城D区，经济适用房本来就是自住为主的，没必要太纠结保值，差不多就得了。D区的优势是房龄相对新，劣势是离地铁远点儿又挨着铁道，塔楼的品质也不如A区等2003年之前的那几期，价格走势也就相对弱点儿。
但房子是用来住的，还是多考虑自住吧，能自住就留着，确定住不上也不合适出租再卖。但为什么一直空置啊？是装修太好舍不得租吗？那就卖掉吧，趁着装修还值钱，要不然一出租就毁了，跟租金相比不划算。
2、常规建议是没必要换到朝外，或者一定考虑好了再换。因为既然是孩子三年级，那就是2023年入学的，是北京有史以来的最高峰。那无论是几年级换，怎么换都是同一届，哪所好点儿的学校都学位紧张，竞争也激烈。
也就是说，换了房也不敢保证确定进入朝外，尤其是小学转学，万一不成功，那这学区房的溢价不就白花了吗？
所以如果确定换学区，那索性买初中对口的吧。这种房的溢价就很低了，即便没进入朝外也不算吃亏。但是，一般来说转学都是尽量早，尤其朝外小学的教学又好，但谁敢保证啊？
3、所以我觉得换不换的意义不大，折腾半天万一不成功呢？而且换过来也竞争激烈，在海淀如果是排名一般，到了朝外也未必怎样，那到中考时或许还不如在海淀呢。毕竟海淀的高中多，有可能选择性更大。
4、总之如果翠城的既不住也不租就卖掉吧，但不太建议换朝外的学区房，考虑好再折腾吧。
仅供参考。
三
Q:
我家情况是北京老宣武的，90年代拆迁到西罗园，前几年父母换到了窦店山水汇豪苑，本来图的是环境好房价低，没想到现在房价更低了，目前不算装修净赔70万。我是16年结婚时买的大兴西红门，五环内，到现在基本持平，但月供压力也不小，每月降了些也一万呢。
我老婆家是西红门本地的，早拆迁了，她名下就一套理想城的一居室，现在160万左右，出租3000。
现在我想是不是应该整合一下这三套房，要不然窦店的越来越低，这地段儿怕砸手里。我们自住这套是月供压力大，而且没学区，孩子马上面临上学问题了。理想城这套则是有些鸡肋，还老换租房的。
A：
1、整合三套房？这工程量可不小。尤其是窦店这套，如果净赔70万，户型得在100多平吧？未必好卖，或者说挂牌期不会太短。再加上父母得居住，这看房的打扰多闹心啊？所以我建议是先安排好父母的居住吧，最好先搬到理想城这一居室然后再卖，空房也更好卖。
2、但窦店这套能卖多少钱啊？您家现在自住这套在还完贷款后能套现多少？也就是三套房的总净值是多少，准备换总价多少的？
这先做个大致的预算吧，要不然不好聊。有了预算再把需求列出来，比如是学区为主还是自住为主，准备买在哪个区？对保值的想法怎样，是长期居住还是过些年还要置换？
3、再有，理想城这套一居室的价格不太对似的，租金有些偏低，或者说160万报价有些偏高。如果价值160，这3000的租金还老换租客，那这套房是不是有些瑕疵或硬伤啊？
如果没硬伤，理论上这套房应该是最好卖的，留到最后吧，小户型都不用愁。就是再核实一下价格和租金吧，别卖亏了。
4、其他的没什么说的，您还是先做个大致方案吧，包括预算和主要需求，要不然不太好聊。
仅供参考。
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