买房这事，咱老百姓最看重踏实划算，谁都想花少钱、住好房。前几年回迁房可是楼市里的“抢手货”，同一片地段，比旁边商品房便宜一大截，总价低、首付压力小，多少人盯着想捡漏。

可这两年完全变了天，回迁房价格一降再降，地段也不差，挂出去大半年问的人少、买的人更少，就连中介都不爱接这类单子。很多人摸不着头脑：明明这么便宜，咋就突然没人买了？

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产权不完整，没法正常过户，是最大死穴。

住建部2025年全国回迁房普查数据显示，超过32%的回迁房没有完整不动产权证。

这类房子多为划拨土地，不能合法上市交易，就算签了合同，法律也不保护。

原房主反悔、一房多卖、产权纠纷层出不穷，钱花了，房子还不算你的，天天提心吊胆。

贷款直接受限，只能全款，普通人根本扛不住。

央行、银保监会2026年最新房贷政策明确：无产权证回迁房，一律不受理按揭贷款。

买房只能掏全款，一套房动辄几十万。

国家统计局2025年数据，全国城镇居民人均可支配收入49835元，全款买房直接掏空家底，没几个家庭吃得消。

隐形税费一大堆，算完账并不比商品房便宜。

2026年1月执行的增值税新政规定：回迁房产证不满2年，按3%缴纳增值税。

一套100万的房子，光增值税就多交3万。

多数回迁房是划拨土地，上市必须补缴1%—10%的土地出让金，再加上契税、个税，总成本直逼商品房。

所谓“低价”，只是没把坑算进去。

房屋品质一般，物业拉胯，住着糟心。

住建部2025年住房质量调查数据：回迁房建设标准比商品房低15%—20%。

约三成回迁房存在墙体开裂、窗边渗水、管道堵塞等问题。

国家统计局同期数据显示，回迁小区物业达标率仅52%，远低于商品房的78%。

绿化差、停车乱、安保弱、维修不及时，住着不舒服，转手更难。

户型设计过时，完全跟不上现在的居住需求。

2025年住建部户型普查显示，多数回迁房是早年紧凑设计。

采光差、动线乱、通透性低，不少是暗卫、暗厅，动静分区不合理。

现在家庭看重居住舒适度，这样的户型自住憋屈，以后想换房也没人接盘。

流通性极差，想变现比登天还难。

权威房产平台2025年数据：回迁房平均成交周期210天，比商品房长90天。

挂牌量是成交量的12倍，银行不认可、买家不敢接。

一旦入手，很容易砸在手里，变成“卖不掉、租不上价”的不动产。

学区与配套跟不上，升值空间几乎为零。

教育部2025年学区划分公示，多数回迁小区未纳入优质学区。

医疗、商业、交通配套普遍滞后，生活不方便。

数据显示，七成以上回迁房，五年涨幅跑不赢同区域商品房。

自住不舒适，投资不升值，自然没人愿意买单。

拆迁安置政策变了，市场需求直接腰斩。

2025年全国拆迁安置数据显示，以上海为例，选择货币补偿的比例从2023年31%升至57%。

各地推行“货币补偿+共有产权房+租房补贴”模式，拆迁户不再依赖回迁房。

源头需求减少，回迁房自然越来越难卖。

说到底，回迁房看似“捡漏”，实则全是隐性风险。

产权、贷款、税费、品质、流通、配套，每一项都戳中普通家庭的痛点。

官方数据与政策已经说得很清楚，便宜只是表面，安全、靠谱、能流通，才是买房的硬道理。

买房是一辈子的大事，别被低价迷了眼，稳当安心，比什么都重要。