前几天，和一位在深圳从事金融的朋友喝茶闲聊，他随口提道：“在深圳湾，优质的一线海景物业，最高的单价已经站上35万了。”语气平常，却让小易心头微微一怔。
这个数字所代表的，显然不只是房价。它指向的是对稀缺景观资源的占有，以及这种占有背后所承载的圈层认同，与对城市未来的预期。
随后，小易查阅了国内一些滨海城市的一线湾区的资产情况，发现那些挤占头排海景资源的项目，其价值表现往往独立于市场，展现出极高的韧性。
深圳湾在售二手房价格 来源：贝壳找房
放眼全球，这一规律更为清晰。
从迈阿密的比斯坎湾、新加坡的滨海湾，到悉尼湾，这些世界级湾区的资产之所以昂贵，关键在于坐拥不可再生的顶级景观与地段。这种稀缺性让它们能抵御经济周期波动，持续吸引高端需求。
视线南移。随着2025年12月全岛封关运作正式启动，海南迈入了“自贸港时间”。
三亚作为中国最南端的国际旅游城市，如今在全岛封关的自贸港背景下，进入新的发展阶段。传统的度假资源与新增的国际流量、新型贸易、离岸金融等机遇交汇，使“一线海景”不再只是风景，而被赋予更多功能与价值。
最近，三亚湾一个新项目——凤栖壹湾亮相。它主打“总裁行宫”概念，正好让我们看到，在自贸港时代，一线海湾的稀缺资产可以有哪些新可能。
自贸港时代，资产选择标准在变
什么样的时代，就应该配置什么样的资产。
封关运作，是海南自贸港建设从规划到真正落地运行的关键一步。
一个全新的、规则不同的经济区域开始运转，很多原有的玩法都会改变。与此同时，人们对于优质资产的需求也在发生改变。
三亚湾实景图 图源：网易海南房产
早些年，海南作为国际旅游岛，市场上最受欢迎的是那些用来度假、或者买了等着升值的海景房，大家看中的是阳光、沙滩等自然资源。
但现在，海南进入了自贸港时间。全岛封关之后，这里将是一个贸易、投资都非常自由便利的区域，大量的国际商贸和投资活动汇聚，各种新的业态和人流也将随之而来。
在这个背景下，人们选择资产的标准也在悄然变化。
单纯依靠“海景”吸引人的房子，固然仍有市场，但已不再是唯一的标准。
三亚湾实景图 图源：凤栖壹湾
一个更清晰的趋势是，那些地段核心、配套完善，既能保证居住品质，又能为商业社交提供便利的空间，正越来越多地进入人们的视野。
过去大家更看重海景房的度假属性，现在则倾向选那些既能住得舒服，又能方便社交、商务的资产。
三亚湾龙头半岛，资源与规划下的新坐标
如果说自贸港时代对资产有了新要求，那在三亚，哪个区域最能承接这种变化？小易觉得，答案或许就在三亚湾，更精确地说，是三亚湾的“龙头半岛”。
三亚湾龙头半岛位于三亚湾约22公里黄金海岸线的东端起点，背靠鹿回头，面朝大海。
从城市规划看，三亚湾龙头半岛位于中央商务区（CBD）的凤凰海岸单元。这里被规划为旅游港自贸服务与邮轮、游艇、文化艺术综合消费区，是唯一的一线海景单元，既延续了三亚的旅游优势，也将在未来承载商务、文化与高端消费功能。
让这里从“好位置”走向“战略平台”的，是几个重量级的配套，它们将显著改变片区格局：
文化引擎：三亚国际艺术港“双中心”。这个总投资约35亿元的项目，定位国际文物艺术品交易与文化交流，是自贸港免税贸易政策的落地平台。建成后，三亚有望吸引更多国际藏家和机构来此交易、办展，让本地艺术与消费市场与国际接轨。
三亚国际艺术港“双中心”效果图 图源：三亚自规局
全岛首条海底隧道——河口隧道。这是近期最受关注的海南省重点工程。这条总投资约26.7亿元、总长度约3.118千米的隧道，北接三亚湾路、建港路和胜利路，南连南边海路，预计今年6月开通。开通后，能将三亚湾与鹿回头片区的通行时间从30分钟缩短至5分钟以内。隧道开通后，能把龙头半岛的城区配套与鹿回头的自然环境快速连通，让居民和游客跨区出行、游玩更方便。
凤凰岛国际邮轮母港实景图 图源：网易海南房产
流量门户与投资引擎：凤凰岛国际邮轮母港。作为中国重要的国际邮轮母港，这里已是国际旅客入境海南的核心门户，累计接待国际邮轮超1600艘次，为片区注入持续的高消费活力；更在2025年启动了新一轮硬件投资，强化其枢纽能级。其中，10万吨级泊位建设正稳步推进，而总投资约9.79亿元的海南三亚国际邮轮港一期客运枢纽项目也于2025年11月正式开工。
除了决定片区高度的“大配套”，这里的日常生活与商务便利度同样出色。
出行十分便捷，距离海南环岛高铁的三亚站约7公里，到三亚凤凰国际机场约12公里，通过有轨电车与城市路网可以快速通达。
日常所需在身边就能满足，步行范围内覆盖三亚湾壹号·新地Mall、胜利购物广场、青春颂广场等成熟商圈；稍远一些，HiPlace天悦城、三亚国际购物中心、国药中服免税以及海旅免税城等商业体提供更丰富的品牌与业态。
医疗上有人民医院、农垦医院等机构提供可靠保障。休闲则更有椰梦长廊近在咫尺，散步观海，随时享受惬意的湾居生活。
可见，在三亚湾的这片“龙头半岛”正在经历一场深刻的角色转变：从一个功能相对单一的观光长廊，转变为一个集“国际文化交往、全球客流枢纽、高端商业消费”于一体的战略平台。
它的价值，是由顶级的自然条件、清晰的城市规划与真金白银的资本投入共同锁定的。
而凤栖壹湾，正是这一价值升维进程中的首映之作，正逢其时地占据了这个战略平台的核心。
从定位到落地，看凤栖壹湾的总裁行宫构想
看完地段，咱们再来看看这个具体的项目——凤栖壹湾。
它提出要做“总裁行宫”，这和市面上单纯打造海景卖点的产品确实不太一样。
小易仔细看了它的资料，发现它整个设计，确实都围绕着“接待”和“圈层社交”这个核心来打造的。
首先，它由国资背景的西安旅游集团与资金实力雄厚的唐源投资联合开发，数量非常少，在这么核心的地段，总共只规划了56席一线海景大平层，标准层是一层4户，配了1部客梯和2部专属服务梯，保证了日常出入的便捷和私密。
项目请了三个领域的专家团队：上海水石负责建筑设计，他们擅长让建筑与环境对话；室内设计交给了顶级酒店设计公司CCD香港郑中设计事务所，来营造度假般的居住感；物业服务则是拥有深厚国际渊源的戴德梁行，引入全球化的服务和资产管理理念。这样的团队搭配，意味着建筑、室内和物业服务在理念和细节上会更统一，长期居住体验相对更有支撑。
建筑和园林的理念也很清晰。
建筑外观的设计灵感源于荷兰超级游艇制造商“斐帝星”的流线造型，采用了大面积玻璃幕墙和金属铝板，要打造的是三亚湾的一个现代地标。
凤栖壹湾效果图
园林以“肆进柒序”为设计脉络，营造了一条完整的归家动线。这条路径始于临街的「浪涌花岸」镜面水景，经过如绿洲般的「浮岛流光」花园与静谧的「泊屿沙龙」水景休憩区，再穿越充满活力的商业街区与旱喷广场，最终经由垂直绿意的「森寰幕墙」引导，步入挑高7.7米的酒店式大堂。整个序列层层递进，旨在实现从城市繁华到社区静谧的自然过渡，让每一次归家都成为一场“由闹入静”的心境转换。
凤栖壹湾园林效果图
而一些关键的配套，则完全服务于“会客厅”的功能：
车库以五星级酒店标准打造。入口处定制了星空顶天幕，用光影打造归家的仪式感；地面通体铺装了定制水磨石，这种摒弃冗余装饰的材质选择，以其本身的温润质感与耐用特性，于细微处奠定了归家动线的基调，让回家的第一站与最后一站都充满连贯的仪式感。
车库效果图
2400m²业主专属会所包含了室内恒温无边际泳池、专业健身房、瑜伽室、行政酒廊、红酒吧、雪茄吧、私宴厅和商务会议室等。这不像普通社区配套，更像一个业主专属的私人俱乐部，满足全方位的休闲、健身和商务社交需求。
凤栖壹湾会所效果图
商业裙楼：计划引入企业金融服务、当代艺术中心、高端康体检中心以及像西安饭庄这类高品质餐饮。这相当于在楼下为业主搭建了一个步行可达的高品质生活与商务支持平台。
凤栖壹湾提供的，不只是海景，还有一套贴合高端圈层日常与社交需求的空间与服务。
通过这种“上层极度私密、下层精准配套”的垂直规划，以及一系列服务于社交与健康的设计，让它所倡导的“总裁行宫”不再是一个空泛的概念，而有了实实在在的承载空间。
海景不止能看，还可服务会客与生活
过去在三亚，大家买海景房，图的是“有一片海能看”。但在凤栖壹湾，想法变了——他们更在意你怎么用这片海，让它成为待客、社交、日常生活的自然背景。
户型是实现这一点的关键：全是南向看海的大平层，面积从278到380m²。空间足够宽，不只是几间卧室拼一起，而是能灵活布置成一个“大客厅”：正式接待、家庭小聚，都能找到合适的位置。
有几个设计细节支撑了这种“使用”的场景。比如采用全景 LOW-E 玻璃幕墙，配意大利 GRUUS 电动提升窗——能让窗户几乎完全隐藏，室内外界限被模糊，海湾和天空就像客厅、书房的延伸。会客或谈事时，窗外景色自然成了谈话的氛围底色。
意大利 GRUUS 电动提升窗展示效果图 图源：凤栖壹湾
宽裕的面积还能做清晰的功能分区：会客区、家庭活动区、甚至临时的办公角落都能安排在同一层。
不同活动互不干扰，却都能被海景包裹。
还有一个挺加分的点，就是“双梯”设计。它有两部电梯分开设置，主客的出入动线可以完全独立。客人们来访或离开时，既方便又保护了你和家人日常生活的私密感，这让这个“会客厅”显得更讲究、体验也更舒适自在。
凤栖壹湾的户型产品设计思路，不在追求房间数量的多少，而在为会客与生活造一个开阔、连贯、能和海深度互动的空间。海景不再只是视觉装饰，而成为生活中随时可接触的环境元素。
情景样板间已开放，让“总裁行宫”可触可感
看完项目，小易最大的感受是，凤栖壹湾对海景资源的处理方式很不一样。它没有把一线湾景仅仅做成窗外的背景画，而是通过设计，让海风、光线和涛声自然地进入日常生活的每个场景——无论是会客、家庭聚会，还是独自处理工作，海都成了在场的一部分。
更重要的是，在这里，窗外不止有海。站在落地窗前，你不仅能俯瞰绵长的椰梦长廊与无尽海面，还能将三亚的城市地标尽收眼底——近处是凤凰岛独特的海上建筑群，远眺则是三亚国际艺术港“双中心”，勾勒出的现代天际线。这种视野，将自然景观与城市发展蓝图同时框定于一窗之内。
在海南自贸港时代，高端资产价值有了新的维度：稀缺海景是基础，而能同时坐拥自然瑰宝与城市核心地标的“景观资产”，才真正定义了塔尖的居住体验。凤栖壹湾提供的，正是这样一种从“观景”到“拥景”、再到“融景于生活”的完整解决方案，真正能实现在自家落地窗前看地标。
据悉，项目位于三亚湾的城市展厅已亮相，大家可以实地走进去看。面对真实的场景，会感受到，一线无敌海景，只是他最小的优点。
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