春节期间朋友聚餐，几杯啤酒下肚，一谈到买房全场就炸开了锅。
有人说，“再等等，三年后还有低点。”
还有人反驳：“现在已经是地板价，再不出手好户型都抢光了。”
多空双方谁也说服不了谁，但我脑子里一直回荡着李嘉诚那句经典的话——“房地产不是看价格，是看需求。”
你看这才是一个几十年如一日炒楼的人，最懂市场的那种底层逻辑。
01.卖房的低姿态，从来没见过这么“卑微”
还记得五年前售楼处的场景吗，你要是那会去买房，排队摇号，首付七成，验资，即使如此高要求，售楼处依旧是人山人海，买房得靠抢着上车，
现在呢？
售楼部冷冷清清，门可罗雀，售楼员也闲得不行，在工位上不是玩手机、就是刷视频，一天下来也接待不了几个人。
你要是从门前过，他们巴不得你进去坐坐，水送到嘴边，车接到家门，什么“送车位、送精装、送家电”，全都安排上！
昨天我们一行人去看个楼盘，售楼小姐简直把我们奉为上宾，又是倒茶又是递水，还有售楼小妹说：“哥，现在来签合同，我们补你契税和物业费，还能返2万红包！”
这哪里是促销，简直就是跪求你成交！
但现实就是这样，买房的底气已经不再牢牢抓在卖房人手里，全都转到咱们买房人手上了。
02.房子，不再是稳赚不赔的买卖了
以前，只要你有钱敢买房，买进去一段时间就能赚，哪怕买入城市最烂的房子，基本上也不担心亏钱，
甚至不少人还悔恨不已：“早知道就应该多买几套！”
现在呢？很多买了的人后悔不已，想卖都卖不掉。
我老家堂哥的房子，就是2019年买的，当时买来120多万，自己另外装修还花了18万多，现在挂牌价60万都卖不掉，
而且现在租房收益也不太行，租套好点的房子租金才五六千，但月供起码两万多，怎么算都不划算，
年轻人也不傻，这笔账都会算，所以宁愿租房也不愿当房奴。
03.李嘉诚的判断，早就告诉我们答案了
自从前几年，李嘉诚开启卖卖卖模式后，他就没少挨“骂”——
有人说他“不看好国内楼市”；
也有人说他“低价抄地高价卖房…”
对此，他不做解释，但也在用行动说话。
比如他一边打7折开卖，另一边又在抄底香港小户型住宅。
这两手操作，你说他看衰楼市吧，他还在买；你说他看好吧，他又不肯抬价抢跑。
其实他的逻辑早摆在明面上：只赚“看得见的确定性的钱”，不赌别人恐慌或疯狂。
说白了，他看的从来不是价格，而是有没有需求，有没有人接盘。
04.三四线房子便宜？那是有原因的
有人说，现在的房子已经很便宜了，是不是可以买了？
其实，如果你只看价格买房，那大概率要踩坑。
便宜的房子往往不是“被低估”，而是降价也没人要。比如人口不断流出、空置率高的地方，你买进去，想抽身就难了。
尤其是郊区大盘、超高层住宅，总价是很便宜，但这种房子周边配套不足，比如学校、商超、地铁、医院……要啥没啥，生活不便利，通勤还累人，租又租不掉，卖又卖不出去，这种最后都是“房产坟场”。
现在真正能稳住的只有两类：
一种是，核心城市核心地段的优质房，这种房子地段配套好，租出去立马有人接手，挂牌立马有买家接盘。
另一种，强二线教育资源扎堆的老学区房：永远不愁没人接盘。
其他的，再便宜也劝你别碰。
05.小户型，才是现在的“香饽饽”
别以为只有大房子才值钱，现在小户型才是真正的硬通货。
比如深圳一个朋友，前年花260万买40㎡小户型，如今出租容易，挂牌价更比当初他买时溢价30%，这种房子不管市场好坏都有很强的流动性，根本不愁出租出售。
数据已经说明了这点，深圳统计数据显示：30-50㎡的小户型涨了5%，120㎡以上的大户型反倒跌了8%；
这说明啥？不是房价不涨，只有好东西才抗跌。不是房子没人要，只有没人要的房子才在甩卖。
06.别赌“全面反弹”，那是过去的幻觉
楼市的逻辑已经变了，现在不是看谁跑得快，而是看谁跑得稳。
别再幻想市场还能回归2016年闭着眼买就赚的年代了，未来三年真正能保值增值的房子可能只有20%，
所以，要么买个地段好的小户型慢慢住，要么拿着现金别轻易出手。
现在的问题不是买不买，而是你买的是“谁都想要”的房子，还是“谁都不想接”的烫手山芋？
这才是买房最大的分水岭。
别一听别人说房价跌了就冲进去，买之前想清楚：
你买的，到底是未来能住、能租、能卖的“好资产”？
还是眼下看着便宜、以后可能变成累赘的“死房子”
李嘉诚那句话说得透彻：“房地产是看需求，不是看价格。”
明白了这话，你就看懂了现在楼市的底层逻辑。不管市场怎么变，三年后你都不会亏。
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