来源：大伟看楼市
2026马年开年，中国楼市迎来了一场足以改写行业逻辑的重磅变革——不同于以往降息、限购放松等常规操作，官方牵头、国企主导，开始批量收购城市“老破小”，从上海浦东、静安、徐汇三区率先试点，到重庆、长沙、杭州、济南等城市火速跟进，一场覆盖全国的存量房收储行动全面铺开。这一举措看似是针对小众房源的“精准托底”，实则是房地产调控思路的战略级转向，释放出清晰而强烈的信号：中国楼市正式告别增量扩张的旧时代，迈入存量盘活、民生优先、稳健发展的新阶段，马年或将成为中国房地产转型的“分水岭”。
要读懂这场官方收购行动的深意，首先要认清马年楼市面临的核心困境。过去多年，“老破小”一直是二手房市场的“流动性死角”，这类房龄普遍在20年以上、户型狭小、设施老旧、管线老化、停车困难的房源，不仅居住体验差，更面临银行放贷谨慎甚至拒贷的尴尬，在市场下行期更是无人问津，挂牌周期动辄半年以上，成为业主手中“卖不掉、住不好、拆不了”的鸡肋资产。更值得警惕的是，老破小大多占据城市核心地段，其流动性枯竭直接拖累片区房产估值，引发业主恐慌性降价，进而传导至整个二手房市场，形成“降价—观望—再降价”的负向循环，成为楼市稳定的最大隐患。
与此同时，楼市置换链条的梗阻的也日益凸显。当前，大量改善型家庭陷入“卖旧买新”的两难：手中的老破小卖不掉，资金无法回笼，即便有改善意愿也无力购置新房；而新房市场因需求不足，去化压力持续加大，形成“死循环”。此外，保障性租赁住房供给不足、分布不均的问题也亟待解决，多数传统保租房位于郊区，通勤成本高，难以满足新市民、青年人“职住平衡”的核心需求。马年官方出手收购老破小，正是精准击中这三大痛点，打出的一套稳楼市、优保障、通循环的组合拳。
从全国落地情况来看，此次官方收购并非“大水漫灌”，而是精准定向、循序渐进，呈现出清晰的标准化特征。以上海这个首个试点城市为例，已于2026年2月完成首批收购签约，明确优先选择内环内、2000年以前建成、70平方米以下、总价400万元以内、产权清晰的中小户型二手房，清一色是市场上最典型的老破小。收购主体为各区公租房公司、区属保障房企业，资金由建设银行等金融机构提供专项支持，遵循自愿申请、市场化定价、正规交易过户的原则，不强制、不压价，为业主提供了一条稳定、安全、快捷的退出通道。据业内预测，上海试点后续有望扩展至7个区，全年收购规模或达1万套，虽仅占全市二手房库存的6.9%，但示范效应与托底意义不可估量。
上海打响第一枪后，全国多城迅速跟进，形成燎原之势。杭州富阳区1月启动“以旧换新”，由区属国企直接收购二手房用于保租房，首批计划收购200套，报名家庭超200户，最终通过摇号确定参与名额；济南起步区推出“全款收旧房”政策，计划分批次收购1000套旧房，绑定新建商品房置换，快速打通置换链条；重庆明确鼓励国企收购存量住房，改造为保障性租赁住房，同时配套税收、信贷支持政策；长沙则利用专项债券与央行再贷款资金，大规模收储存量房，一批次收储金额就近30亿元，直接转化为保障房房源。截至2026年2月中旬，全国已有超过80个城市表态支持国企收购存量商品房，36个城市发布具体征集公告，官方收储老破小从试点走向普及，成为马年楼市最确定的趋势。
这场收购行动的背后，是国家层面的明确导向，其深层逻辑绝非一时兴起的救市之举，而是立足长远的战略布局，蕴含着四重核心信号，标志着楼市风向的彻底转变。第一重信号，楼市托底进入“精准护盘”新阶段。过去调控多以刺激增量需求为主，而此次官方直接下场收购存量，是用市场化方式为最难流通的资产提供“刚性接盘”，相当于给老破小设置了“价格底线”，切断恐慌性抛售链条，推动二手房价格从无序下跌转向有序企稳，从底层修复市场信心。
第二重信号，房地产“置换链条”正式打通。官方收购为老破小业主提供了确定性退出通道，业主拿到房款后可快速进入新房或次新房市场，形成“老房出清—改善入市—新房去化”的良性循环。多地试点同步配套“房票”“置换补贴”，鼓励业主将售房款用于购房，本质是用存量盘活带动增量消费，既化解库存压力，又激活合理住房需求，实现“一石三鸟”。
第三重信号，城市更新从“拆改留”转向“收储盘活”。过去老旧小区改造多以加装电梯、环境整治为主，无法解决产权流通与资产价值问题；大拆大建又面临成本高、阻力大、周期长的困境。官方收购模式跳出传统思路，通过产权转移实现低效资产再利用，既能快速改善居住条件，又能完善保障房体系，还能提升城市面貌，是低成本、高效率、可持续的城市更新路径，未来将成为主流模式。
第四重信号，住房体系从“市场独大”走向“市场+保障”双轨并行。中央多次强调，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。官方收购老破小，是双轨制的重要落地抓手：用存量房快速补充保障房供给，缩短建设周期，降低土地成本，让新市民、青年人低成本安居；同时让商品房市场回归居住与改善属性，减少投机炒作，实现“保民生”与“稳市场”的双向发力。
对于普通人而言，最关心的莫过于这场政策变革对自身的影响——并非所有老破小都能受益，也不意味着楼市将重启普涨行情，而是呈现出明显的结构性分化。对于手握核心地段、小户型、产权清晰老破小的业主来说，这是实打实的利好：以前挂牌半年无人问津，现在有官方平台接盘，不用再降价甩卖，资产流动性大幅提升，多了一条稳妥变现的渠道。对于想买房、换房的人来说，市场恐慌性降价减少，楼市波动变小，决策更理性，置换链条打通后，新房、改善房流通更顺畅，刚需和改善需求都能得到更好满足。
对于租房群体而言，保租房供给增加，且多位于城市核心区域，租金更稳定、居住更有保障，不用再被高价租房、频繁搬家困扰，新市民、青年人的住房压力大幅缓解。但需要清醒认识到，郊区老破大、有抵押纠纷、违章搭建、地段偏远、户型超标或总价超标的小区，基本不在收储范围内。官方收储的核心是稳市场、保民生，不是帮所有劣质资产解套，更不会回到炒房的老路。
展望马年及未来几年楼市，官方收购老破小的政策有望进一步扩围，更多一二线城市将跟进落地，收购范围可能从老破小延伸至存量商品房，资金支持力度加大，流程也将更加便捷。但政策的核心目标始终是稳市场、保民生、防风险，不会刺激房价大涨，楼市将以“企稳修复、结构分化”为主基调，逐步回归平稳理性。房地产行业也将彻底告别高杠杆、高周转、高增长的旧时代，进入存量盘活、稳健发展、民生优先的新时代，开发商、中介机构等行业主体也将面临洗牌，参与保障房建设、老旧小区改造、存量房运营将成为新的增长点。
马年官方收购老破小，看似是一件关乎“老房子”的小事，实则是中国房地产转型的标志性事件。它用最稳妥的方式，疏通市场堵点、守住民生底线、稳定行业预期，改写着楼市的底层逻辑。对于普通人来说，读懂这一信号，就能看清楼市方向，理性规划购房、租房和资产配置；对于市场来说，抓住这一趋势，就能把握时代机遇。马年，中国楼市的风向已经改变，一个更加健康、平稳、贴合民生需求的房地产新时代，正由此正式拉开帷幕。
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