宸嘉接盘的深圳“烂尾”神盘，要咸鱼翻身了？！|万科|中海地产|住宅用地|宸嘉|房地产|深圳市|福晟|豪宅

这几年行业深度调整，民营房企逐渐式微，在各地销售榜单中，排在前面的都是清一色的央国企。

但深圳是个“例外”。

克而瑞数据，2025年深圳房企权益销售排行榜中，TOP10中有5家是民营房企：

鸿荣源、中洲、京基、星河、信义。

这是深圳地产圈，可以跟央国企掰手腕的“五大金刚”。

艳姐观察到，“五大金刚”之所以敢跟央国企掰手腕，有一个关键词：

城市更新。

比如鸿荣源的珈誉府、中洲的迎玺花园等等销售排名TOP10的楼盘，全都是城市更新项目。

不过最近，深圳的城市更新赛道来了一张“新面孔”：

宸嘉发展。

就在近期，他们在深圳的首个城市更新项目龙华区大布头项目正式开工。

艳姐看了下，这大概是宸嘉发展今年最具重磅的项目之一：

时间跨度大，从获取项目到正式开工，前后历经10年；

体量巨无霸，总计容建面约66万㎡，仅商品住宅计容建面就有约44万㎡，货值超200亿。

要知道宸嘉发展成立不过6年，但过去几年以艺术豪宅的标签成为行业的一批黑马。

龙华项目会不会成为今年全国豪宅市场的现象级作品？

今天，艳姐跟大家聊聊这个众人期待的项目以及宸嘉在深圳的发展情况，也欢迎大家在文末留言，发表您的看法和观点。

时隔10年

“烂尾地标”开工重启

先来看宸嘉发展龙华大布头项目，这是在宸嘉发展深圳的首个城市更新项目。

艳姐看了下，项目的含金量相当高。

先来看这块地，地块位于龙华核心区域的观湖街道，是区域内近几年来首个成功开工的城市更新地块，含金量十足。

地块体量很大，根据此前的规划，地块开发建设用地面积约10.69万㎡，计容面积约66.36万㎡，其中住宅50.35万㎡（商品住宅约44.19万㎡），覆盖住宅、保障房、商业、办公、学校等业态；

位置也还不错，毗邻观澜湖、鹭湖公园和鹭湖艺术中心，直线距离龙华区政府约3公里、地铁4号线松原厦站约700米、在建的地铁22号线鹭湖北站约400米。目前地块周边没有新房在售，房龄约20年的观澜豪园二手房价格约4.4万/㎡、房龄约9年的奥宸观壹城二手房价格约3.4万/㎡。

宸嘉发展深圳龙华大布头项目区位示意

这个项目仅住宅货值就超200亿，单单一个项目的货值就相当于其他家2-3个项目。

在开工的同时，项目设计团队也发布了几张效果图。

从效果图来看，外立面大面积玻璃幕墙、270°转角窗、空中花园，呈现出很强的艺术质感。

宸嘉发展深圳龙华大布头项目效果图示意

据悉，宸嘉发展大布头项目这次在项目上还构建了一套地上地下立体互联的步行体系，通过公共架空连廊、地下通道、地下空间整体开发，将地块内的各个功能区域链接在一起。

艳姐也观察到，宸嘉发展大布头项目大约在2016年由已经暴雷的闽系房企福晟集团获取，此后项目股权兜兜转转到了宸嘉发展的母公司国华人寿手里，国华人寿再将这部分股权转让至宸嘉发展旗下。

随着大布头项目的正式开工，这个“烂尾”地标也正式迎来了新生。

险资“输血”

宸嘉“重仓”深圳

宸嘉发展成立于2020年，虽然“年轻”，但这几年通过艺术豪宅走出差异化道路，并在上海、武汉、长沙打出了口碑。

与其它几个城市的热度相比，宸嘉发展在深圳显得有些“默默无闻”，但从土储规模来看，宸嘉发展无疑是在“重仓”深圳。

到目前，宸嘉发展在深圳至少布局了3个项目，总计容建面约270万㎡，总货值超1000亿。

这样的体量，差不多占了宸嘉发展总土储的一半还要多。

①龙华区大布头城市更新项目；

大布头项目地块开发建设用地面积约10.69万㎡、容积率约6.21、计容面积约66.36万㎡，其中住宅50.35万㎡（商品住宅约44.19万㎡），覆盖住宅、保障房、商业、办公、学校等业态。

宸嘉发展深圳龙华大布头项目效果图示意

根据规划，项目分4期开发，其中此次开工的是一期的商品住宅、保障房，也是宸嘉发展今年在深圳亮相的首个项目。

②宝安区翻身城市更新项目；

相比于位于龙华区的大布头项目，宸嘉发展宝安区翻身项目的区位、周边配套要明显上了几个档次。

宸嘉发展深圳宝安翻身项目区位示意（红色区域）

从区位上看，宝安翻身项目足够优质，处于大前海中心的核心区段，直线距离宝安区政府约1公里、距前海中心约3公里，距离地铁5号线翻身站约500米，紧邻深圳前海壹方城；

从板块来看，价值也足够亮眼，板块内汇集了一批高档社区，居住氛围相当浓厚，南侧的壹芳中心·玖誉二手房挂牌均价约15.3万/㎡、15年房龄的熙龙湾二手房约14.2万/㎡、15年房龄的花样年花乡二手房约7.5万/㎡。

板块烫金，要求也很高，计容建面约106万㎡，涵盖超高层住宅、写字楼、高端酒店、购物中心，以及宝安区艺术中心、9年一贯制学校等配套设施。

宸嘉发展深圳宝安翻身项目效果图示意

根据宸嘉发展的规划，宝安翻身项目今年大概率会取得实质性进展，这意味着距离项目面世也不会太远。

③龙岗区述昌围项目。

相较于前2个项目，龙岗区述昌围项目的含金量就相对低了点。

项目位于龙岗区的平湖板块，距离地铁10号线双拥站约500米、平湖站约700米。目前板块内的城市界面比较一般，二手房方面，板块内20年房龄的平湖花园挂牌均价约2.4万/㎡，10年房龄的九号院馆挂牌均价约4.1万/㎡。

宸嘉发展深圳龙岗述昌围项目效果图示意

项目覆盖写字楼、商业、住宅等业态，计容建面约98万㎡，也算是个货值300亿左右的“大项目”。

短短几年就能在一线城市深圳有这样的布局、实现约1000亿的总货值，不得不提宸嘉发展背后的两个关键人物：

国华人寿、福晟集团。

国华人寿是国内头部险资，也是宸嘉发展的母公司，早期宸嘉发展的项目主要由国华人寿通过股权收购而来。

福晟集团曾是闽系千亿房企，早年间通过“飞虎队”在全国拿了不少项目，2019年因资金链断裂暴雷。

实际上宸嘉发展在深圳的项目，全都是国华人寿通过收购福晟集团的资产包获得的。

时间拨回到2019年9月，国华人寿旗下的上海霁达，以大约20亿的代价接盘了深圳福晟地产有限公司65%的股权，成为控股股东。

2021年2月，深圳福晟地产发生股权变更，上海霁达退出股东之列，宸嘉发展（深圳）持股数量变更为65%。

前面提到的3个项目，均由宸嘉发展的母公司国华人寿从福晟集团收购而来。

用20亿的代价撬动1000亿的货值，这样的操作恐怕连已经暴雷的福晟都自叹不如。

当然，城市更新项目后续巨大的资金投入、开发周期长，特别是涉及到大量原业主的拆迁谈判和安置，并不是所有房企都有这个实力和能力去完成的。

艳姐觉得，短短几年能拿下3个百万㎡级别的城市更新项目，并能快速落地开工，宸嘉发展的深圳团队，确实打了一场漂亮的“逆袭”战。

高管团队面临的挑战

当然也不得不承认，虽然宸嘉发展在国内的豪宅市场打开了局面，成为艺术豪宅标杆房企，但同样也面临着一定的困境和挑战。

首先，“慢周转”背后的盈利与资金风险。

艳姐在前面提到，宸嘉发展的很多项目都来自于母公司国华人寿，很多项目都是涵盖住宅+商业等复合业态的项目，比如上海普陀长风项目、武汉汉口项目，以及深圳的3个城市更新项目。

这意味着，项目的开发周期长、投入资金大，仅仅靠住宅业态的销售去化，很难支撑整个项目的全周期开发。

2024年，宸嘉发展全口径销售81.2亿、行业排名107位，2025年宸嘉发展甚至没有进入房企销售排行榜TOP200。

而母公司国华人寿的日子似乎也不太好过，国华人寿2023年亏损11.55亿，2024年保费收入下降14.21%；国华人寿的控股股东天茂集团还因无法按时披露年报，在去年9月被摘牌退市。

双重压力下，宸嘉发展后续资金周转是否会受到影响，成为亟待关注的问题。

其次，司法与经营风险叠加的合规压力。

根据企查查数据显示，宸嘉发展当前涉及的司法风险与经营风险记录有20多条。特别是国华人寿收购福建福晟深圳资产包，就有多个公司的股权被司法冻结。这些风险不仅影响企业的品牌信誉，更可能进一步加剧其经营层面的压力。

图源企查查

最后，艳姐也想说的是，宸嘉发展能在短短几年成为艺术豪宅的标杆，在很大程度上得益于管理团队的成功。

宸嘉发展的高管们自公司成立以来也是一直低调做事，鲜少在公开场合露面讲话。其实宸嘉发展对人才的甄选非常严苛，不仅要有丰富实战经验、多元复合能力，还要具备前瞻创新视野等，也因此宸嘉发展的高管的行业量级相当高。宸嘉发展的高管最初大多来自中海，但是这几年从华润置地、仁恒、万科等知名房企引入不少职业经理人，打造了一支多元化、市场化的“高管天团”。

比如宸嘉发展总裁崔帅，曾是中海上海公司总经理，是设计出身，长风板块豪宅的开山之作中海紫御豪庭就出自他之手，当年该项目也曾是整个上海豪宅颜值天花板级的存在；