今年是我创业十周年，也是我二次创业的开始。今年起，我的公众号会在分享上会做一个思路上的调整：我会把更多的精力转向
C
端的资产配置
上，重点做“机会寻找”，也就是我在《
》文章中所讲的“收之桑榆”的部分。因此，公众号今年的内容可能会展开的比较多一些，可能会有较多的房地产以外的分享（比如股票、黄金等），也会有深圳以外的城市房地产分享（比如香港、伦敦等）。但核心将是围绕着
“我们的资金未来将做何等配置更优？”
这个话题，当然，这包括房产的配置，或买或卖，仍是重要一环。
本期文章是接着视频号关于市场“底部”的完整探讨，鉴于时长，有些内容视频号装不下，就一并展现在这里。
首先，基于前端市场的一些指标，市场的确存在着反弹迹象。无论是全国，还是深圳，都是这样。但我回头检查了2021年1月以来的历年月度数据，再次确认我先前在《》文中的判断不太需要改变。可以乐观一些说是一个反弹，但是的确偏弱，可能还是得需要政策的进一步托底才行。
1月份的成交前面已经说完，来看2月春节月的情况。截至2月26日，深圳新房住宅累计成交1142套，二手住宅累计过户2076套。下面是2022年调整以来的4个月春节月成交情况。
2025.1月，二手成交4554套，新房成交3969套。
2024.2月，二手成交1785套，新房成交811套。
2023.1月，二手成交1391套，新房成交2041套。
2022.2月，二手成交872套，新房成交1959套。
考虑到2025年春节月还属于2025.9.24行情的余波未了，因此剔除，和其余3年比较的话，的确二手房在今年2月的成交量是最好的，预计可以比2024年二手住宅成交量多出2成。
我画了一条曲线图，的确过去4年来，深圳二手住宅的整体成交中枢在缓缓抬升。按月均计算，2022年深圳二手住宅月均成交量1808套、2023年月均2731套，2024年月均4541套，2025年则为月均4685套。SO，如果说成交量触底，这个“底”早就“触”了。
但如果对比价格的走势，恐怕还是一个调整的态势，下图是中原地产的价格指数图，深圳最大跌幅已经达到了43.6%，并且还不见止血，而香港的价格已经开始转头。
一句话：反弹存在迹象，逻辑上也成立，但很不强，主要是观察期太短了。说逻辑上成立是因为，一是，价格连跌接近5年，从租金回报率的角度看，相当批量的楼盘价格阶段性也跌得差不多了。二是，积压了多年的刚需人群也开始逐步释放需求，在利率持续下降，以及去年股市造好的配合下，这个释放基础存在。三是，去年各地开始爆出地王、楼王，对买方产生的心理带动。
这是和以往按月比较的话，不算是太例外，上方的曲线能够显示这一点，每年都有这样的波动，今年到目前为止，似乎没有显示出“它的反弹有什么不同”。是以，可以说是“反弹”、“小阳春”，但很难够得上说是“底部确立”，这是两个问题。
之所以媒体舆论那么强调这些，我认为更多还是基于想营造一个良好开局的“动机”。这个心情可以理解，我也希望最终的事实可以证明底部的到来——很多人确实是到了绝望的境地。但是，我们需要看到更多的证据，证明“这次不一样”。
其次，我们来探讨市场底部。
如我在视频中所言，我并不认同市场上关于底部探讨的观点，我也不主张刚需小白绞尽脑汁去“研判底部”——那不是你的事，你做不到，经济、房地产和科学不同，看似每个人都可以来个长篇大论侃侃而谈，但实际上它依然是需要“专业门槛”的，如果你想在这个市场上胜出，最好多敬畏一些。这个市场我研究了20多年，我现在也不知道未来3-6个月房价会不会来个反弹，我不知道。
我不认同市场关于底部探讨的部分在于，观察窗口太短期了，基于个把月、一个春节期间的带看量、上门量，这些数据就做出“反弹”、“底部”这些判断，不得不说是很草率的表现。在一些层面，它可能会指向“焦虑制造”，让一些本身就有房价恐惧症的刚需小白，赶紧入市。这样的行为，市场在过去的5年里，看过多次了，尽管它屡试不爽。
我不认同的另一个因由是，理据太过于依赖（短期的）技术分析。房地产是少有的一个同时牵涉到宏观与微观、投资与消费的巨大行业、巨大资产，判断这样的行业触底，需要非常大量的宏观与微观的分析，绝不止于一个简单的量价关系。如果只是看量价，那基本上就是技术分析，像股票里的K线图一样。如果我们都能看K线图去炒股，那请问谁还会亏钱呢？一个10万亿级的市场，它的下沉-触底-复苏，这个过程分析起来，远比想象的复杂多了。
我的看法很直接：市场短期有机会存在一个反弹，但很难构成底部来临。这部分的测量，我在去年的文章《》里也做过，从资产负债表（月供收入比）、租金收益率两个角度观察，我那时候的结论是没有到，现在还是。
但和那次不同，我可以给出两个更简单的、更易于学习的手段，帮助后台的普通房产小白去判断市场的底部。
一个方法是：你把时间往后拉，往后看得更长远一些，不要把自己拘泥于眼下这几个月。我多次强调过，房地产跟很多行业（尤其是股票）都不同的一点在于，它天然是一个长期、被动的投资行为。每个家庭这一生中，最为贵重的一次资产买卖，几乎就是一套房子。所以，当这笔钱砸下去，绝大多数家庭都要做好10年以上不易离场的准备。如此，你的思考方式也应该改变与之同步化。
如段永平所说，我们看不清楚一件事，往往是因为看的时间太短，当你把时间拉长，往后看5年、10年，很多事就没那么难看明白了。房地产短期不容易看懂（任何行业短期都一样），但如果往后看5年、10年，可能也不那么难，大多数人都不会再那么有信心它还会像以前那样涨。往后看，无论是我们的人口形势、宏观经济形势、国家的产业战略转型（表现为“去房地产化”）、居民部门的收入前景，以及房地产本身的一系列指标——诸如供应结构的转换、套户比、房价收入比、租金收益率、月供收入比等等，都可以说是“逆风多过顺风、不确定性高过确定性”。这些尽管难以量化，但是得到一个“模糊的正确”，大体上还是可以做到的。这也是我一再强调我自己关于房地产调整将会是一个“长程化调整”的判断的缘故，大周期已经结束了，我们要正视这一点。
长L型的市场调整，将直接导向一个事实，就是买家“惜贷”，他们尽管也会选择买房子，但是对贷款（上杠杆）会非常的谨慎，这是和以往最重要的不同。而离开了这样的杠杆倍数，房地产市场会发生什么？容量会缩小。完全是不上杠杆的消费型买家，根本支撑不起来原来那么大的市场规模。我们过去5年看到的，正是这样的变化。这个规模需要到达一个甚至是超跌的位置，才能够止住，但你很难知道，它将是一个时间概念、区间概念。
而现有关于底部的分析，它不考虑这些因素。所以说，逻辑上完全不可能对。
这是一个方法，另一个易于习得的方法是，看“内部人”的行动。
所谓“春江水暖鸭先知”，在房地产、股市领域，春江水暖谁先知？通常是内部人先知。在股市，这个内部人我们通常理解为是上市公司的实际控制人、CEO等等，当他们认为公司股价被低估时，他们会选择增持。而在房地产领域，这个内部人我将之归拢为两类人群：一类是地方G员，因为长期以来我们的地方政府与土地财政捆绑得太过密切，地方G员有动力维持房地产市场的持续上升。另一类是开发商、中介机构的高管人员，这个好理解。
以香港举例子，可以很形象的看到这一点。令市场震动者在于，中原集团主席施永青去年11月公开表态市场已经到底，未来将迈入主升浪。言论不紧要，紧要的是老施知行合一，去年10月起陆续斥资约1亿港元，持续扫货。与他一同的，还有香港老牌地产商罗嘉瑞家族、利希慎家族以及新地家族。
这些才重要，我们要看行动，而不是言论。市场不是靠嘴炮来表达的，是要靠钱包来表达的。你怎么说不重要，但你自己有没有拿出你的血汗钱去市场买房子，决定了我信你多少。
回到我们的市场，有没有说哪个城市的一个主管房地产的副S长、J长一撸袖子大喊一声说：我先买为敬，给我来两套！（现在全国绝大多数城市的限购都已经取消，完全可以随便买买买）。你们又有没有看到，有哪家开发商或者是中介机构的高层，他们开始进场扫货？——不仅仅是扫房子，也包括城市核心区的地块。
到目前为止，似乎没有看到有这样的新闻出现，假如有的话，我相信官媒舆论绝对会蜂拥而上，将之包装为“买房就是爱国”的英雄，铺天盖地上热搜，绝不至于市场看不到。但是我们没有看到，包括土地市场，依然还是那些GJ队成员在市场上托底。
简言之，“内部人”还没有行动，那么这只说明了一点，在他们看来：房价虽然已经跌了很多，但这个价格还是不够好，他们还想再耐心等一等，等一个更好的价格出现。我自己恰是因为研究这个市场很多年，所以我不会习惯性去反驳，觉得我比“施永青们”还牛，我会选择相信他们的判断，并持续观察他们的行动。他们扫货，或者是坚持不入场，我都理解为“那代表了他们对市场的真实判断，真金白银才是判断，嘴，不是”。
对绝大多数的外行小白而言，我非常主张你们也这么看，大佬们扫货，你就可以理解是底部到了，而大佬们依然不入场，你就可以继续理解为底部还没到。就这么简单。
有人问，等到大佬们扫货了，我再进去就晚了。这是胡说八道，我一再说了，我从来没有抱着“抄底”（那个历史最低的点位）的心态去行动，我自问没那个水平，我能够在较低的位置买到我就乐开花了。我建议你也这么确立心态，那样的话，你就会发现，即便你没有大佬们那么牛最先发现到底，但是你只是跟着大佬也根本不会晚。
所以，不需要慌，让我们再看看市场会发生些什么。
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