文︱刘德科
来聊一聊前两天〔2026/2/24〕国务院常务会议提到的银发经济。
1.国常会给出的判断是「我国银发经济潜力很大」，给出的办法是「要完善支持举措、强化政策落实」。
市场潜力很大，政策又很支持，银发经济确实会有很辽阔的前景，难怪有不少人说养老产业大概率会替代房地产行业成为中国的第一大产业。但如果房企想在养老产业分一杯羹，那恐怕会是一种妄想。
2.过去二十年以来，我听过很多房企老板或高管头头是道地分析过养老产业所蕴藏的巨大机会。恰如新华社对于国常会的解读：「养老服务业既是涉及亿万群众福祉的民生事业，也是具有巨大发展潜力的朝阳产业。截至2025年底，我国60岁及以上老年人口达3.2亿人，预计到2035年，这一群体数量将超4亿人，银发经济规模有望突破30万亿元。」〔新华社北京2月24日电，《国务院常务会议解读丨国务院研究推进银发经济和养老服务发展有关工作》〕
从宏观层面看，确实如此。但养老服务业跟房地产根本就是两回事——房地产的本质是开发，银发经济的本质是服务。
3.房企可能会觉得，他们也一直在做服务啊，有什么难的？依附于房地产行业的物业服务，是相对单维度的服务；养老服务业则是超多维度的服务。养老服务业的服务颗粒度是物业服务的几万倍。
4.房企不仅缺乏「赚慢钱」的投融观念，更是缺乏「弯腰服务」的运营基因。虽然有不少房企也曾努力探索过一些养老服务项目——也不乏成功的个案，但至今没有哪家房企做出了一定规模的养老项目。保险行业比房地产更有机会，比如泰康这些年来倒是已经耕耘出了一些成绩。
5.前段时间，我的一位学弟——一个刚刚进入房地产行业的老板，开发了几个楼盘，赚了不少钱，他也做了一个养老项目，他问我，养老产业有前景吗？我说你就把养老当做社会公益事业来做吧，千万别把它当生意来做，这样你会更有成就感——虽然你亏了钱，但至少让那些老人受益了。
他说为什么这么不看好养老产业？我说我没有不看好养老产业，我不看好的是：房企去做养老产业，而你就是干房地产的；你还是好好干你的房地产，楼市这么不景气，刚刚进入房地产才两三年的你还能赚这么多钱，就别想东想西了。
6.末了，我又跟他多唠叨了一句：银发经济肯定不止30万亿元的市场规模，我不知道哪些行业或企业会从中分得一杯羹，但我知道房企不可能有机会。
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我们前天写的那篇文章
2026/2/25
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