春节的余韵还未散去，上海楼市又投下一枚“深水炸弹”给新年添喜气。2月25日，上海市住建委等四部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称“沪七条”），从限购、公积金、房产税三大维度优化政策，力度之空前、调控之精准大幅超出市场预期。
调减限购政策
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降低购房门槛：非沪籍居民在外环内购房的社保/个税年限要求从3年降至1年，年限大幅缩短。
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增加购房套数：社保/个税满3年的居民在外环内购房增加1套，即可购买2套住房。
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扩容购房群体：持居住证满5年及以上的，无需社保/个税证明也可购买1套住房。
优化公积金贷款
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贷款上限提高：首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和绿色建筑因素后，最高可贷324万元；对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。
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“认房不认贷”：只要无住房或仅有1套住房，且公积金已结清，则继续享有公积金贷款权利。
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加大多子女家庭支持：对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。
优化房产税政策
沪籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。
细品“沪七条”含金量
可以看出，这次的政策，无论是力度、精准度还是时机，都是含金量十足的。
力度：
“沪七条”中，最受大家关注的莫过于最高324万的公积金贷款额度。公积金贷款额度上限提高，意味着购房杠杆进一步打开，实打实降低了购房成本——本次上海调整政策后，首套房的公积金贷款额度（基础最高240万元，上浮后最高324万元）与新房套总价中位数（670万元）的比值将提高至接近50%。此外，限购政策的调减也有助于扩大购房潜力人群，同策研究院联席院长宋红卫分析指出，仅社保年限从3年降至1年这一条，就能至少增加约9万购房潜力人群，这部分人群属于刚需群体，对于带动外环内楼市具有积极作用。
数据来源：中指研究院、同策研究院，截至2026/2/27.
精准度：
本次政策更加聚焦外环内，直接瞄准购买力最强的核心区需求。根据中指研究院数据，作为上海楼市的“主战场”，2025年上海二手房共成交21.8万套，外环内成交10.5万套，占比为48.4%，外环内市场份额更大，对于稳定二手房价格预期将产生更加积极的影响。
数据来源：中指研究院、同策研究院，截至2025/12/31.
时机：
熟悉楼市的人都知道，3月历来是“小阳春”窗口期。尤其是今年以来，上海二手房市场本身就处于“暖冬”行情中：今年1月，上海二手房已成交2.03万套，同比增长26.69%，上海存量房交易连续3个月保持在2万套以上。“沪七条”的出台，恰逢春节后、旺季前，为市场预热提供了充足的发酵时间。接下来上海楼市的“小阳春”或值得期待。
数据来源：中原地产，截至2026/1/31.
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自2022年以来，地产的调整已经持续了4年多，底部的持续时间显著高于过去几轮周期。在较长时间的调整过程中，地产行业或已完成出清，未来迎来盈利拐点时，潜在的修复空间可能也会更大。
数据来源：Wind，截至2026/2/25.
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