融华天玺项目从去年2月26日正式拿地，距今刚好一年左右。项目由两个地块组成，北地块主打刚改，南地块主打改善，产品品质不错。但地处市中心，可能面临低楼层采光不足、周边居住环境一般等问题。
作为五一广场少有的新规项目，融华天玺自带光环，预计在三四月份首开，放风价2.5-2.6万/平。这个楼盘究竟如何？不妨接着往下看～
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3家房企抢了30轮
说起融华天玺，时间还得回溯到一年半前！
2024年9月13日，长沙市自然资源和规划局发布“蔡锷路两厢棚改项目规划修改批前公示”，拟将地块进行商改住调规。
调规后，Z08-G11、Z08-F10地块用地性质由商业更改为商住，容积率由9.0、8.0降至4.4、3.8，建筑控高从350米、150米调整为180米、140米；同时，Z08-F20地块修改为中小学用地(A33)，并与Z08-Z19地块合并，容积率1.2，建筑控高24米。
在完成调规后，地块在去年2月正式挂牌，编号为[2026]长沙市003号。2月26日开启竞拍后，共计吸引中海、建发、郴州融华3家房企竞拍，在出价30轮后被郴州融华收入囊中。溢价率29%，楼面价达9435元/㎡。
从放风价来看，项目还是有一定的利润。9543元/㎡的地价+5000-6000元/㎡建安成本+约8%的税费+营销、管理、财务、资金成本等，项目开发成本达到约18000元/㎡。具体卖什么价格，还要等到首开才能知晓。
不过，从入市时间来看，项目首开周期超过一年，竞争压力明显更大。这或许与项目挖出文物影响了节点、也可能与润和合作贻误了战机、当然也不排除项目想好好打磨产品耗费了过多时间……
品质卷出新高度
融华天玺在去年8月份发布了批前公示，共计规划11栋住宅，在寸土寸金的五一广场，堪称大盘。
项目分为南地块和北地块，分别布局了7栋、4栋住宅，首开预计推出的是南地块的9#和10#。
南地块（Z08-G11地块）：
总用地面积28980㎡，共计7栋住宅，建面约139、198、236㎡，主打改善。容积率4.5，共计534户，停车位688个，车位配比1:1.3。
其中，139㎡户型共计302户，占比约56.6%；198㎡户型共54户，占比10.1%；236㎡户型共178户，占比33.3%。
南地块整体呈围合式布局，有利于布局大型中央园林，并且消防登高面没有占据园林景观范围，最大程度打造景观。但由于地块南边存在既有建筑，9、10、11、12#的低楼层采光可能受到影响。
北地块（Z08-F10地块）：
总用地面积18671㎡，共计4栋住宅，建面约129、139㎡，主打刚改。容积率3.38，共计351户，停车位282个，车位配比1:0.8。
其中，129㎡户型共计176户，占比约一半；139㎡户型175户，同样占比一半，五五开。
北地块由于面积小于南地块，景观打造略逊于南地块，同时户型面积更小，上车门槛更低。日照方面，虽然3#位于小区内部，且不临主干道，但紧靠湘江悦上（朗盛大厦），日照采光可能受其遮挡。
产品打造方面，融华天玺在五一广场卷出了新高度，秒杀周边一众老旧小区！
项目打造了约95米宽、9.5米高的大门，十分气派，让业主归家倍有面儿～
采用公建化外立面，全部为玻璃+铝板设计，不仅颜值很高，隔音效果也不错。其中198m²户型南面玻璃重达约一吨，236㎡户型三面采用三玻两腔玻璃，隔音效果绝绝子。
另外，项目将打造约1500㎡松坡会所，涵盖恒温泳池、健身房、棋牌室、瑜伽室等，还有约1800㎡六大主题架空层，将成业主休闲、阅读的后花园。
园林配有1200㎡的锦鲤池，采购的是日本锦鲤，可以看做河西豪宅润和滨江湾同款，为业主的生活添彩！
超110%超高得房率
融华天玺由于拿地较早，去年8月总规图就已公布，当时得房率还没这么卷，但项目超110%的得房率依然能打。
项目户型图已经出炉，为建面约129-139-198-236㎡四至五房产品。其中，北地块面积段为129-139㎡，南地块建面约139-236㎡，首开南地块的9#和10#，具体来看户型：
139㎡四房两厅三卫户型，做到了私梯入户，带入户玄关，四开间朝南，南向面宽达15.4米，带LDKB一体化餐客厅。双套房设计，三代同堂十分实用。主卧270°观景，面宽3.8米，舒适度绝绝子。
该户型得房率约112%（含电梯厅），若除去8.5㎡电梯厅，实际得房率约为105%。
缺点是套卧卫生间为暗卫，厨房面积略小，实际得房率比新规4.0楼盘略低等。
198㎡四房两厅四卫户型，相当于139㎡户型的放大版，具备其所有优点。南向开间达到了惊人的19.7米，客厅开间达到了7米，可以开party。还做到了三套卧，各个房间尺寸更大，舒适度更上一层楼。
该户型得房率达约114%（含电梯厅），扣除电梯厅的实际得房率也达到了约108%，优点十分明显。
236㎡五房两厅四卫户型，坐落在超高层的6#和7#，多配置了一个电梯，因此得房率略低，含电梯厅的得房率约105%，不含电梯厅的得房率则低于100%。
该户型面积更大，南向面宽比198㎡略低，开间为18.6米，客厅开间一致，也达到了7米。五房户型设计，三孩家庭也住得下。北面带阳台，方便晾晒。
缺点是北面次卧有一个暗卫，得房率略低。
地处五一广场 配套无敌
融华天玺所在的位置，是长沙市真正的市中心——芙蓉区五一广场，配套打遍全城无敌手。
项目南地块与五一广场距离仅约600米，可包揽五一商圈的地铁、商业等配套，另外项目预计引进九年制学校，各项配置全面拉满！
在出行上，项目南地块距2号线芙蓉广场站仅约200米，与1、2号线交汇的五一广场站也仅约600米，出行十分方便；
商业方面，五一商圈超百万方商业汇聚，IFS、黄兴南路步行街、新世界百货等环绕，步行可达。周边还有太平老街、潮宗街等历史地标，随时可以去打卡；
教育优势也较为明显，融华天玺预计自建九年制中雅培粹品牌学校，上学一路之隔，没有接送烦恼，小孩每天可以多睡十几分钟。不过学校为委托管理的分校，教学实力还要打个问号。
从项目地段、品质、配套来看，融华天玺作为四大天王而言名副其实，略有遗憾的是得房率没有拉满、部分户型存在暗卫、市中心居住环境一般、开发商知名度不高等，但瑕不掩瑜，融华天玺依然是上车五一商圈的难得机会！
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