中经记者 郭阳琛 上海报道
（全国政协委员、九三学社江苏省委会副主委、南通大学教授施卫东。受访者/图）
2026年政府工作报告提出，高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造。盘活利用存量土地和闲置房屋设施。
《中国经营报》记者注意到，2026年全国两会期间，“城市更新”再次被置于重要位置。这也是全国政协委员、九三学社江苏省委会副主委、南通大学教授施卫东重点关注的话题。
“城镇老旧小区‘焕新’改造一头连着民生福祉，一头连着城市发展。”施卫东建议，老旧小区改造不能“重面子轻里子”，而要以“营造”的视角，宜改则改、宜拆则拆、拆改结合。同时，健全长效管理机制，将大数据、云计算、人工智能等先进技术运用到老旧小区设施更新和小区管理上。
不能“重面子轻里子”
施卫东表示，“十四五”以来，各地大力推进老旧小区改造工作，不仅让“老破小”实现“靓丽重生”，也有效带动了建筑行业和社会投资，更在城市节能减碳、绿色发展中发挥了积极作用。
但施卫东也注意到，随着老旧小区改造不断深入，推进过程中一些长期存在但未予重视的问题也日益凸显，涉及政府、企业、居民等不同利益主体，牵一发而动全身，制约了改造进程。例如，很多老旧小区改造“重面子轻里子”，外立面粉刷、旧门窗更新、墙体堵漏补缺并不能满足现实需求，改造后安全隐患依旧突出。
对此，施卫东建议，要坚持因地制宜，以“营造”的视角，根据实情差异化改造，宜改则改、宜拆则拆、拆改结合。
具体而言，一是通过清理违规占用点位、拆除违章建筑、拆除附属房、公共区域重新布局等方式，增加优化公共空间；二是打破围墙界限，推进相邻小区及周边街区联动，实现片区化公共服务设施、围墙外生态环境等共建、共治、共享；三是要结合背街小巷整治等工作，利用好闲置的碎片化土地，加快布局公共服务。
长久以来，推进城市更新的一大难题在于资金筹集。老旧小区改造资金普遍需求较大，如果单靠财政支撑，政府便会面临巨大压力。
在施卫东看来，要精准把握改造边界，涉及房屋安全、公共配套等基础类改造要尽力而为，而对于完善类、提升类的则应量力而行，可通过适度补贴引导居民出资，调动居民参与的积极性。
施卫东建议，要加强片区统筹，从整体上考虑老旧小区改造与城市功能完善和提升的关系，将改造范围合理拓展至社区、街区，统筹配套各类服务设施，以规模化连片改造降低投资成本。
“要采取‘一事一议’的方式，研究制定专门针对老旧小区改造的规划、土地、产权等政策。例如，改造后闲置用地改变性质用于经营；通过合规合法方式增加建筑面积，提高容积率；挖潜地下空间、整合空中资源等，让社会资本‘有利可图’，愿意参与老旧小区改造。”施卫东阐释道。
建立健全长效管理机制
国务院此前印发的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，将推进城镇老旧小区改造列为实施城市更新和安全韧性提升行动的五项重点任务之首，并要求“以水电路气信邮、供热、消防、安防、生活垃圾分类等配套设施更新及小区内公共部位维修为重点，扎实推进2000年年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务”。
施卫东表示，老旧小区改造是一项多部门协作的系统工程。必须建立健全政府统筹、条块协作的工作机制，既要合理安排水、电、气、通信等改造施工进度，实现“最多挖一次”“综合改一次”；还要把老旧小区改造与智慧城市、垃圾分类、地下管廊等市政工程结合起来，通过城市更新解决历史欠账。
对此，施卫东建议，住建部门要着手研究制定老旧小区认定和改造标准规范，除房屋结构安全问题外，还要从健康舒适、生活便利、环境宜居、资源节约等居民可观可感的维度制定标准，为老旧小区改造提供可循依据。
此外，老旧小区改造后如何提升管理能力，也是城市更新工作中亟待解决的难题。在施卫东看来，老旧小区改造简单地“重改轻管”只会导致问题反弹、劳民伤财。
“要加强宣传引导，提高居民管护意识，强化业主自治。”施卫东建议，要提升管理智慧化水平，大数据、云计算、人工智能等先进技术不仅要运用到老旧小区设施更新上，还要运用到小区管理的手段模式上，提升管理效能。
施卫东还建议，要引导老旧小区引入物业服务，建立服务质量与收费动态挂钩机制，以物业管理的专业化巩固改造成果；要依据设施生命周期建立体检维修制度，对现有房屋做好日常维护检修，有针对性地实施房屋建筑、基础设施、服务设施以及无障碍环境建设和适老化改造，以常态化“保养”保持小区良好品质。
（编辑：张家振 审核：童海华 校对：燕郁霞）
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