3月5日上午，第十四届全国人民代表大会第四次会议召开，国务院总理李强向大会作政府工作报告。在宏观政策定调整体趋于积极、协同的背景下，房地产发展新模式正步入实质性的制度落地期。清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心梳理了政府工作报告中有关不动产及房地产的相关部署，从宏观政策、住房市场、城市更新、商业不动产四个维度带来解读。
宏观政策：政策协同与制度落地
报告原文：
“实施更加积极有为的宏观政策，增强政策前瞻性针对性协同性，持续扩大内需、优化供给，做优增量、盘活存量……持续防范化解重点领域风险，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期。”
“加大逆周期和跨周期调节力度，切实提升宏观经济治理效能。继续实施更加积极的财政政策。继续实施适度宽松的货币政策。增强宏观政策取向一致性和有效性，将各类经济政策和非经济政策、存量政策和增量政策纳入宏观政策取向一致性评估，使各类政策措施同向发力、形成合力。”
“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。”
中心解读:
从宏观政策的定调来看，政府工作报告显示出房地产发展新模式的构建正从前期规划向具体制度落地转向。在房地产处于深度调整与转型周期的当下，化解行业风险必须与稳就业、稳企业、稳市场、稳预期等宏观目标全方位深度结合， 亟需增强各类政策的系统协同。
（1）推进基础制度实质性落地。关于房地产发展新模式，报告明确“深入推进基础制度和配套政策建设”。经过多年的概念性探索，下一阶段的重心将切实聚焦于土地、财税等底层制度与配套政策的具体改革。
（2）强化宏观政策多维协同。报告突出了宏观调控的“前瞻性、针对性、协同性”，将防范化解行业风险与多项宏观稳定目标统筹考量。各类经济与非经济政策被纳入一致性评估，只有形成系统性的政策合力，才能在下行周期中有效筑底，进而稳定市场与社会预期。
住房市场：精准支持与长效运营
报告原文:
“着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革。优化保障性住房供给，加快危旧房改造。有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用，防范债务违约风险。”
“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。”
中心解读:
在住房市场层面，政策重心全面转向“去库存”与“优供给”。从需求端的精准支持到供给端的品质提升，行业核心逻辑逐渐从前端的开发建设，系统性地向资产运营与长效服务深化。
（1）统筹人口战略精准发力。政府工作报告首次将“初婚初育”与“多子女家庭”并列纳入住房保障范畴。信贷、公积金等支持政策趋向结构化与精准化，旨在通过住房政策维度优化，直接配合国家生育鼓励战略的落地实施。
（2）转向长效运营与服务供给。在“好房子”的建设标准中，报告明确加入了“房屋品质提升工程”与“物业服务质量提升行动”。不动产行业的核心竞争力正加速向长效社区运营与高质量综合服务倾斜。
城市更新：全业态盘活与有效市场
报告原文:
“高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造。盘活利用存量土地和闲置房屋设施。加强城市基础设施生命线安全工程建设，提升高层建筑火灾防范和救援能力。”
“聚焦新质生产力、新型城镇化、人的全面发展等重点领域，增强市场主导的有效投资增长动力，提高民生类政府投资比重。今年拟安排中央预算内投资7550亿元，安排8000亿元超长期特别国债资金用于‘两重’建设。发行新型政策性金融工具8000亿元，带动更多社会资本参与投资。完善民营企业参与重大项目建设长效机制……有效激发民间投资活力。”
“优化债务监测考核指标，构建统一的政府债务管理长效机制。”
中心解读:
在“内涵式发展”的战略指引下，城市更新构成了统筹盘活存量资产的核心路径，同时也是发挥“有为政府与有效市场”合力攻坚民生工程的重要阵地。
（1）统筹盘活全业态存量资产。城市更新是实现存量盘活的关键抓手。无论是城中村、老旧小区，还是存量商品房、闲置土地与低效商业不动产，都可以通过城市更新机制实现物理空间与经济价值的二次分配。
（2）长效机制打通政府引导路径。通过债务管理、新型政策性金融工具及考核指标优化等长效机制，打通政府在城市更新中的引导路径。针对城市更新项目中地下管网等公共属性部分，由政府资金承担基础性支出以优化项目整体商业平衡，进而吸引社会资本的长效参与。
商业不动产：拓宽股权融资与拥抱新业态
报告原文:
“建设创新型产业社区、商务社区，推动城市治理智慧化精细化，建设现代化人民城市。”“清理消费领域不合理限制措施，释放文旅、赛事、康养等领域消费潜力。”
“持续深化资本市场投融资综合改革，进一步健全中长期资金入市机制，完善投资者保护制度，拓展私募股权和创投基金退出渠道，提高直接融资、股权融资比重。”
“深化外商投资促进体制机制改革，保障外资企业国民待遇。”
中心解读:
在新型城镇化与金融高水平开放的驱动下，商业不动产正经历空间形态与资本结构的深度重塑。拓宽融资渠道与拥抱新型业态，成为该领域长效发展的核心方向。
（1）拓宽股权融资与外资渠道。政府工作报告强调要持续深化资本市场投融资综合改革，通过拓宽股权退出渠道提升股权融资比重，加快构建“PERE-机构间REITs-公募REITs”的多元化金融生态。此外，健全中长期资金入市机制与深化外资体制改革的同步推进，将从内外双向激发大宗交易市场活力，有效释放存量资产的投资潜力。
（2）培育多样化新型空间业态。政府工作报告提出建设“产业社区、商务社区”，反映出传统单一功能楼宇正向融合交互的复合业态转型。报告提出释放文旅、康养等服务消费潜力与建设数字基础设施。期待2026年更多酒店、养老、数据中心等新兴资产能够借助REITs机制实现有效盘活，开创存量商业不动产的高质量发展新格局。
来源丨道口不动产观察
编辑 | 兰银帆
审核丨秦婷
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