今年的政府工作报告提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，为住房租赁市场指明了从“规模扩张”向“品质跃升”转型的方向。在全国两会期间，多位代表委员就如何推动保障性租赁住房（以下简称“保租房”）长效运营、提升市场化住房租赁高质量发展提出建议。
保租房面临供给过剩与运营压力，建议立足存量、精准优化
全国政协委员、中国政法大学商学院院长商文江在调研中发现，随着2025—2026年保租房供应高峰的到来，部分城市出现“供大于求”的结构性压力。大量保租房位于城市周边或近郊区，生活与通勤配套不足，导致实际入住率偏低，公共资源闲置问题显现。
商文江建议，控制新增保租房建设，立足存量、精准优化增量。他提出，应强化税收政策支持，对参与存量房源改造并运营保租房的企业，实施房产税、增值税及租金收入所得税减免，降低运营成本。同时，保租房建设应以提升租住空间功能性为核心，统筹优化生活配套、空间布局和居住体验，实现供给与需求的精准对接。
全国人大代表、辽宁大学校长余淼杰也指出，政府工作报告明确要“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，这要求行业核心关注点从“增量建设”转向“存量盘活”。他建议，通过机构化专业住房租赁力量，将存量房源转化为符合现代居住需求的高品质租住产品。
引入机构化专业力量，提升运营效率与居住品质
商文江在调研中发现，当前住房租赁市场90%以上为个人房源分散出租，普遍存在品质不高、运营粗放、服务缺失等问题，难以满足新市民、青年人对“好房子、好服务”的需求。
他建议，保租房应引入机构化专业住房租赁企业，发挥其在市场研判、客群定位、运营服务等方面的优势，构建“国有平台+专业机构”的协同机制，提升出租率、运营效率和租客满意度。
余淼杰同样强调，机构化专业住房租赁企业具备“数智化研判”能力和全生命周期服务矩阵，能够推动保租房从“建得成”向“管得好、住得稳”转变。他建议给予机构化专业住房租赁企业政策支持，通过税收优惠、专项资金、财政补贴等方式，降低运营成本，鼓励其参与存量资产盘活和保租房运营项目。
呼吁落实“租购同权”，提升租房群体公共服务保障
随着租房人口接近2.6亿，如何保障租客权益成为关注焦点。商文江建议，“十五五”规划应推动基本公共服务向常住人口拓展，优先将教育、医疗、社区、就业等领域的公共服务覆盖至租房人群。他特别提出，应落实“租购同权”，将租赁备案证明纳入入学依据，切实保障租房群体的权益。
余淼杰也表示，培育一批有实力、有信誉的机构化专业住房租赁企业，发挥头部企业的示范引领作用，有助于提升机构化占比，推动住房租赁市场规范化、高质量发展。
代表委员们一致认为，住房租赁市场正迎来从“住有所居”向“住有优居”转型的关键期，需通过政策引导、专业力量引入和公共服务保障，推动市场健康可持续发展。
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