来源：深圳淘房志
法拍市场太疯狂了！
就在昨天（3月17日），西乡上架了一整栋建面300多平的私宅（俗称：自建房或者农民房），起拍价251万。
吸引了35名竞拍者，激烈竞争277轮，最终以819.8万成交，溢价率超过220%。
更夸张的是，该栋私宅折算单价约2.6万/平，比同片区的商品房成交单价还要高出4千多一平。
无独有偶，3月11日，龙华一栋7层的法拍私宅，也是从365.5万一路拍到以1006.3万成交，溢价率达到175.3%；据核算，该私宅的放租收益至少能到3万一个月。
这投资房产的“新”赛道，又让投资客淘到了？
法拍“农民房”超千万成交并非个例
但市场分化严重
对于西乡那栋私宅如此惊人的高溢价成交，淘房君特意询问了相关中介，基本分为两个观点：
有人认为，单从价格来说，买家可能“拍上头”了；渔业新村前段时间有套65平的复式三房，才卖78万，折算单价1.2万/平。
“实际上在深圳收租，‘农民房’性价比最高”，中介吴先生认为，“更何况，渔业新村离地铁这么近、生活成本也不高，可太好租出去了。”
此外，淘房君在京东、阿里两大法拍平台上发现，同类型的私宅拍出千万的高价，其实很常见。
2021年，龙岗布吉一栋9层高的“农民房”，10个人拍出了3000万的“天价”，也是两个法拍平台上，深圳私宅拍出的最高价。
去年9月，宝安松岗一栋6层的“农民房”，40个买家从600万拍到了1610万，溢价千万成交。
不过，私宅拍卖市场的分化比普通商品房更甚，流拍率极高。
那些位置偏远、人气不旺的区域，自建私宅打骨折都拍不出去；
而那些能拍出高溢价的，要不就是交通好、离地铁站很近，要不就是靠近工业区、大工厂等、人口密集，核心都是要方便收租。
“农民房”收益率很诱人
但进场需谨慎
由于价格本身就不高，此类私宅的租金回报率比目前市面上的正规住宅高出一倍。
像一开始提到的龙华那栋总价拍出千万的“农民房”，可供出租的房源有15套，包括：
1楼建面约121㎡的大商铺、可租约1万/月；
5套单间、平均可租约900元/月/套，共计4500/月；
4套一房一厅、平均可租约1500/月/套，共计6000/月；
4套两房一厅、平均可租约2000/月/套，共计8000/月；
1套三房一厅、可租约2500/月/套。
核算下来，整栋楼一个月大约可收租3.1万/月，年收益37.2万。
而深圳常规商品房租金市场上，市价过千万的住宅，一个月租金大都不到1.5万，租售比惨遭“倍杀”。
当然，也有人会问，为什么有这么多资金，不去投资深圳的公寓？毕竟现在深圳不少公寓的租售比也能达到3%，房子还相对新一些。
淘房君的独家渠道了解到，真正有“闲钱”拍下这类私宅，极大概率是在深圳有1栋甚至是几栋房的实力买家或者家族，有着丰富的私宅交易/收租经验、人脉资源，才敢一次性拿出大几百万甚至上千万投入进去。
对于他们来说，买下整栋“农民房”基本上不会受制于人，比起公寓更好沿用自己过往经验来集中统一管理、收租。
同时，这类私宅属于“绿本”，涉及到是否有租约、租约如何处理，能否顺利交付、过户，以及后期重新装潢如何配置等一些列问题；对于没有经验的买家来说，是很大的考验。
因此，淘房君重点提醒，如果是“小白”买家想要涉足该领域，一定要保留所有拍卖公告、裁定文书等能证明自身通过司法公开、合法程序取得权利的“证据”，以防出现“人财两空”。
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