来源：市场资讯
（来源：国策评估）
一、重庆房地产政策回顾
2025年1月22日重庆市人民政府办公厅印发《重庆市推动经济持续向上向好若干政策举措》的通知，明确表示将完善重庆市个人住房房产税试点政策。通知提出:推动构建房地产新模式。完善我市个人住房房产税试点政策，不再将市外人员购买普通住宅纳入征税范围。
2月8日起，取消重庆中心城区原已纳入两年限售范围住房的再交易管理，有助于增强房地产市场的流通性。
2月28日，市住房城乡建委等部门印发《重庆市房地产经纪管理实施细则（试行）》，加强对房地产经纪机构及人员的监督管理。
4月15日，重庆发布通知，首套房贷款利率降至3.25%（LPR - 50BP），二套房利率下调至3.75%。主城九区首付比例首次降至15%，非限购区最低可达10%。
5月19日，重庆市规划和自然资源局全面深化改革委员会印发《关于支持实施高品质住宅的若干规划措施》（渝规资改委发〔2025〕5号），围绕“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”建设目标，提出13项具体措施，推动房地产行业向高品质、多样化方向转型升级。
5月30日，重庆市住房和城乡建设委员会、重庆市财政局、中国人民银行重庆市分行发布《关于更好满足住房消费需求巩固房地产市场稳定态势的通知》，截至2025年12月31日，在中心城区新购商品住房且一年内出售原有住房的，给予新购住房总房款1%补贴；新购单套建面140平方米以上商品住房，给予总房款0.5%补贴。
6月16日，重庆市住房公积金管理中心为进一步加大对灵活就业人员住房消费的支持力度，对灵活就业人员住房公积金缴存使用产品进行了优化调整，涉及缩短最低缴存期限、提高贷款倍数、调整贷款额度核算方式等内容。
8月12日，重庆市民政局联合市发展改革委、市规划自然资源局、市住房城乡建委印发《重庆市城市居住区配套建设养老服务设施实施细则》，明确通过“同步规划、同步建设、同步验收、同步交付”机制，规范城市居住区养老服务设施全流程管理。此举旨在落实国务院“2025年新建居住区配套养老服务设施达标率100%”的约束性指标要求，补足“15分钟生活圈”养老服务短板。
10月16日，在高质量完成“十四五”规划谱写中国式现代化重庆篇章系列发布会上指出，五年来，全市销售新建商品住房1.3亿平方米。到2024年末，全市城镇居民人均住房面积较“十三五”末提高2.1平方米。目前全市共建成公租房58.3万套，筹集保租房30万套，开工建设配售型保障性住房1.3万套，多渠道托举住房困难群众“安居梦”。
11月7日，重庆市发展改革委、市商务委、市市场监管局等8部门联合印发《进一步清理消费领域限制性举措持续扩大消费若干措施》，共6个部分、18条举措，其中明确职工以自有资金一次性付清购房价款购买自住住房的，可自购房之日起满半年后每年提取一次住房公积金，提取办理时限由两年放宽至五年，提取范围放宽至本人、配偶、子女以及本人与配偶双方的父母，合计提取金额不超过购房总价款。
11月28日，重庆市政府网站发布《重庆市要素市场化配置综合改革试点行动方案》，提出到2027年，要素配置数字化平台初步构建，要素市场制度更加完善，价格形成机制更加健全，要素配置效率大幅提升，经营主体活力充分激发，努力把重庆打造成为“引领西部、服务全国、畅通内外”的要素综合枢纽。其中，在全面提升土地资源市场化配置效率方面，通过深化土地管理制度改革、盘活农村资源要素、优化产业用地供应方式、深化地票改革及优化存量用地盘活机制等举措，着力提升土地利用效率，促进城乡土地要素有序流动和高效配置。
12月1日，2025年重庆市《好房子技术导则（商品住房）》正式发布，涵盖设计、施工、运维全周期，为重庆“好房子”建设提供了清晰指引，推动住房供给从“量”的满足向“质”的提升跨越。
二、主城区房地产市场宏观分析
1、主城区2025年土地市场整体概况
根据重庆市公共资源交易网数据，截至2025年12月31日，重庆市主城区招拍挂土地市场共计成交地块158宗，成交总面积7549786.61㎡，成交总金额2801642.48万元。同比2024年，成交数量增加90%，成交面积增加125%，成交金额增加120%。
2、重庆市主城区2025年各用途土地成交状况
（1）重庆市中心城区2025年住宅用地成交状况
2025年重庆市中心城区住宅类用地成交42宗，成交土地总面积1895736.06㎡，总成交金额为2175962万元，平均楼面单价6733元/㎡，与2024年相比，成交面积与成交金额均有大幅度上升。
从区域来看，主城区土地成交主要集中在两江新区和高新区。两江新区和高新区的土地成交热度持续保持，主要得益于相对优越的地理位置和完善的配套设施规划，推动了土地市场的活跃度。而中心城区尽管成交量较少，但其高容积率和高楼面地价的特点，显示出该区域土地资源的稀缺性和高端住宅市场的强劲需求。此外，随着城市更新进程的推进，中心城区部分地块的再开发也成为市场关注的焦点，进一步提升了区域内的土地价值和市场竞争力。
（2）2025年重庆市中心城区商业商务用地市场状况分析
根据中国土地市场网数据，2025年重庆市中心城区商业商务用地成交22宗，成交土地总面积533480.88㎡，总成交金额为298752万元，平均楼面地价为4236元/㎡。与2024年相比，成交面积、成交金额及成交楼面地价均有明显增长。
（3）2025年重庆市中心城区工矿仓储类用地交易概况
2025年重庆市中心城区共计成交工矿仓储类用地93宗，成交宗地面积为5079687.27㎡，成交总价323330.48万元，平均单价637元/㎡。
从成交数据来看，大渡口区平均地面地价最高，为864元/㎡，高新区平均地面地价最低，为395元/㎡；从成交区域来看，渝中区无工矿仓储用地成交，沙坪坝区领先，其次为巴南区；从产业领域来看，智能制造、电子信息、汽车零配件制造等产业仍是重庆市工业发展的主流方向，重庆市主城区内工业用地地价与往年相比基本保持平稳。
3、住宅房地产市场概况
（1）新房房地产市场概况
2025年，重庆中心城区住宅新房成交均价为14120元/㎡，较去年同期下跌702元/㎡，同比跌幅4.74%；成交面积4422640㎡，较去年同期减少387803㎡，同比跌幅8.06%。
从全年来看，新房全年成交价格较为平稳，成交量有一定波动。这一趋势显示购房者在不同时间段对市场的反应存在差异。尤其是在政策调整和市场预期变化的影响下，购房者的决策周期有所延长，导致成交量出现阶段性起伏。这种现象进一步表明市场正处于结构性调整阶段，未来可能会延续这一趋势。
从区域成交量来看，渝北区成交面积最多，渝中区成交面积最少。以渝北区举例，作为近年来重点发展的新区，拥有较多的新建住宅项目，且配套设施逐步完善，吸引了大量刚需和改善型购房者。这种区域间的分化现象，反映了市场在供需关系上的深层次调整。
从区域成交价格来看，江北区最高，达21807元/㎡，巴南区最低，为8786元/㎡，其余区域单价主要集中在10000-15000元/㎡。江北区价格最高，主要是因为该区域新房供应均为观音桥中心区域的高档住宅；而巴南区价格最低，则是由于其供应区域多为新区，配套设施尚不完善。这种价格差异不仅反映了各区域的经济发展水平和居住需求，也体现了购房者对地段、配套和产品品质的综合考量。未来，这种区域性价格分化或将持续存在，并成为市场调整的重要特征之一。
（2）二手房房地产市场概况
2025年，重庆中心城区住宅二手房成交均价9926元/m²，较去年同期下跌751元/m²，同比跌幅7.57%。
从全年来看，成交单价呈缓慢下降趋势，成交面积除第一季度外，也呈下降趋势。这一趋势反映出市场供需关系的变化，购房者观望情绪加重，导致整体交易活跃度有所降低。与此同时，部分区域的房源库存量逐渐增加，进一步加剧了价格下行的压力。开发商为加快去化速度，采取了一系列促销措施，但效果相对有限，市场仍处于调整阶段。值得注意的是，尽管成交量和价格均出现下滑，但高品质住宅项目的表现相对稳健，显示出市场对改善型需求的持续关注。
小结：重庆主城区2025年住宅房地产仍呈现量价齐跌的趋势，但跌幅较小，预计随着市场逐步进入调整期，购房者观望情绪有所缓解，部分刚需和改善型需求开始释放。
4、商业房地产市场概况
2025年,重庆中心城区商业成交均价为11397元/㎡，同比下降0.16%。
2025年，重庆中心城区商业成交面积为520783㎡，同比下降14.14%;商业成交套数为5765套，同比下降3.56%。
从区域成交面积来看,渝北区、九龙坡区、巴南区等区域为重庆中心城区商业成交主力区域，共成交307243㎡，占城市成交面积的59%。其中渝北区成交面积占比最高，达到122867㎡，而北碚区成交面积最低，为22242㎡。成交面积的分布呈现长尾结构，表明市场集中度较高。这种集中化的成交态势，一方面反映出渝北区作为新兴商业中心的吸引力，其不断完善的商业配套、交通网络以及政策支持，持续吸引着投资者和商户的关注；另一方面也说明部分区域的商业地产市场仍存在发展不均衡的问题，北碚区等成交面积较低的区域，可能由于商业氛围尚未完全成熟、消费需求相对有限或区域规划重点不同等因素，导致商业地产的去化速度和市场活跃度与核心区域存在一定差距。未来，随着城市发展战略的推进和区域功能的进一步优化，商业房地产市场的区域结构有望逐步调整，不同区域或将根据自身特色形成差异化的商业发展路径。
小结：2025年重庆市中心城区商业房地产成交面积持续走低，成交区域进一步向商业繁华路段集中，投资者更趋于保守，预计未来该区域商业房地产将继续以去库存为主要基调。
5、办公（写字楼）房地产市场概况
2025年，重庆市中心城区写字楼成交均价为9561元/㎡，同比下降2.51%。
2025年，重庆中心城区写字楼成交面积为266670㎡，同比下降68.59%;写字楼成交套数为6996套，同比下降62.08%。
从区域来看，沙坪坝区、江北区、渝北区等区域为重庆市中心城区写字楼成交主力区域，共成交161486㎡，占城市成交面积的60.56%。大渡口区和南岸区最少，均低于10000㎡。在主城区写字楼成交主力中，沙坪坝区凭借三峡广场、凤天、西永-大学城三大主力中心，着力于普通写字楼品类，成交量达到59503㎡，占比22.31%；渝北区依托机场优势，区域内以中央公园、机场区域成交大量公寓类型办公，成交量达到52968㎡，占比19.86%；江北区则凭借江北嘴中央商务区和观音桥步行街的优势，成交以高档写字楼为主。
小结：2025年重庆市中心城区办公（写字楼）房地产从成交单价来看，呈现小幅度下降，但从成交面积、成交套数来看，仍就呈现较大的跌幅，预计未来重庆市中心城区办公（写字楼）房地产市场仍旧持续去库存的状态。
6、工矿仓储类房地产市场概况
2025年，重庆市全市工业投资比上年增长8.5%，以2.4个百分点的贡献率成为拉动全市投资增长的主引擎。其中，能源工业在中能电投新型储能、铝材综合利用、建全抽水蓄能电站等项目带动下，投资比上年增长21.2%，拉动全市投资增长1.3个百分点；汽车产业在长安绿色智能升级、两江鱼复智能网联新能源汽车产业基地、科学城氢能源整车制造研发等项目带动下，投资增长23.6%，拉动全市投资增长0.8个百分点；装备产业在腾讯云计算数据中心、枢纽港产业园、绿色低碳材料产业园等项目带动下，投资增长25.9%，拉动全市投资增长0.7个百分点。
小结：尽管持续受到外部经济环境变化带来的不利影响有所加深，市场供给过剩、传统工业企业盈利水平较低等困难依旧存在，但随着各种宏观政策措施接续出台，以及工业经济发展动能不断积聚，预计2026年全市工矿仓储类房地产市场依旧保持以往的步调，稳步增长提高质量。
三、重庆市主城区2025年房地产市场总结
从分类市场总结，住宅房地产市场核心区项目及改善型物业支撑成交逐渐回稳，近远郊区仍然存在较大的市场压力；商业、办公房地产成交规模持续走低，仍旧面临去库存的压力；工业等其他房地产市场整体较为平稳，与历史数据基本相当。
整体来看目前重庆市房地产市场仍处于调整周期中，城市少数核心区域板块部分出现了回暖的情况，但大多区域房地产市场仍是紧缩态势，并且房地产去化率与片区回款情况呈正相关状况，回暖的片区也同时拥有较高的房产库存去化率。尽管2025年楼市的利好政策不断出台，但整体作用较为有限，考虑到政策实施需要一定的时间和空间，加之市场消费观念的转变，以及考虑到产业转型和区域市场调整等因素的综合影响，我们认为目前房地产市场仍旧以“止跌回稳”为主题持续发展。
（国策重庆分公司 祁晓庆）
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