北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我是北京通州人，孩子现在五年级，踢足球，想初中去朝阳那边上学，目前考虑在北中、东师附中附近买个学区房。我们想卖掉通州的一处房子，预算400万左右买朝阳的房子，两居室，面积100平米以内，以后不用了好出手。麻烦您帮忙推荐一下看哪个小区性价比高些。
A：
1、先说一句，北中如果指的是本校就没有学区房，北中金盏校区+东师附中的则不算学区房，对口房源都没有溢价。尤其您是小升初的，那就更不可能有溢价了，别听卖房的瞎忽悠。
2、性价比的话可以用租售比来比较。用房子总价除以预估租金，哪个的数值低就说明居住角度的性价比高。
但注意几点，一是要用同等房源来比较，不能相差过大；二是尽量别选带硬伤的，比如一楼顶楼和临街遮挡之类的，这种房源得一房一议。三是如果是精装房源，那最好按照普通装修的来估价，这问当地中介就行。
3、另外多说一句，如果房子居住的性价比高，那出手时一般都不是太容易。或者说就因为不太好出手，所以售价才不太高，对比租金才显的性价比高的。
还有一点，您想要的是100平两居，这在普宅中算偏大户型了。优势是自住很舒服，但对应的是出手时不如7/80平的紧凑户型，价格走势也有可能不太强，另外性价比在两居室中也一般不太高。所以我要建议是不如看看100平左右的三居，各项相对好的多。
仅供参考。
二
Q:
请问：我现在方庄住，房子3居，孩子28年上学，想买龙潭北里房子，主要考虑：
（1）上学方面：对口光明小学就在小区，光明小学对口小区都是老破小，上的确定性较大。对口的几个初中离得也都挺近。后续让父母在方庄住，白天接送下孩子，离得也不远。
（2）通勤方面：媳妇在方庄上班，我在北边上班，可同时兼顾通勤。
（3）环境方面：小区北面对面就是龙潭公园，我晚上喜欢跑步，很合适。
想麻烦咨询您的问题：
（1）龙潭北里都是65年左右房子，能不能买呢？
（2）现在2-3层的2居价格还在450-500左右，最近政策加小阳春上学这波，价格有小幅反弹，何时下手合适呢？
A：
1、房子没什么不能买的，正规产权正常交易。而且房龄跟土地产权没什么关系，现在虽然60年房龄了，但土地都是从2000年公房上市+缴纳土地出让金开始算的，至少到2070年呢。
老房的优势是户型小+公摊少，所以居住的性价比相对高。另外是房价的基础部分相对稳定，基本就是跟随大盘涨跌，因为其本身就是大盘的组成部分，占不到便宜也不吃亏。劣势是出手时不太好卖，尽量选择横盘期慢慢儿卖才不吃亏。
2、另外是溢价方面，尽量选择低的吧，一房一议，每套房都算算账就行了。
3、具体价格我不知道。但既然是28年上学，常规建议是没必要提前买。因为今年是入学人数的最明显转折年，都等着看什么情况呢。反正如果没有政策加持，那进入低谷期之后，学区溢价的比例至少不会增加，是否下降则看行情。
当然您家要是都准备好了就买呗，买完了也就踏实了，不再看市场价和学区溢价也就无所谓了。但还是尽量买溢价低的，能买到就算各项兼顾了。
仅供参考。
三
Q:
想咨询买房的建议，我们是刚需，儿子在朝阳区东坝工作，考虑东坝附近近交通和学区的二手房，总价600万左右，麻烦您给出建议，谢谢！
之前看了东坝附近的常青藤和奥林匹克花园两个小区，觉得不太满意，麻烦您给出建议，这两个小区能考虑吗？另，地铁3号线东坝北站附近有个保利天汇，这个小区情况您了解吗？能否考虑？
A：
1、已经不满意了，那还怎么给建议啊？如果给建议的话肯定是能考虑，但这好像没什么意义吧？
2、简单说吧，以奥园为例，北京当年最大的商品盘，理念和质量都不错，当年的地产明星盘。到现在为止，最早的项目总经理还住在这个小区呢，从侧面也能说明质量了吧？价格走势一直是北京平均值，有时略强一点儿，而且还是在东坝地铁不通+配套不全的时候。现在的劣势就是老了点儿，看自己是否喜欢吧。
常青藤也是曾经的楼王，一度是五环外最高价楼盘。当然后来价格走势正常了，开发商没再瞎折腾，现在也是基本跟随大盘涨跌，至少不吃亏。
3、保利天汇我不熟，不方便点评人家，说好听的没人给钱，说不好的老惹麻烦。
仅供参考。
四
Q:
目前住石景山，娃29年上学。近期想换房，改善+上学兼顾，目前有点喜欢隅海岄145户型，位置和通勤都还比较满意，但是对配建的清华附中办学质量没信心，不知道是否合适？
A：
1、我对新房不熟，不方便点评人家。另外既然是改善+上学，那就看自己的喜好和判断吧，没必要听外人的。房子是用来住的，自己喜欢就好。
2、不过提醒几句吧。有个叫李嘉诚的说过一句话：房产的价值由什么决定？地段、地段还是地段儿。
所以常规建议是如果有保值的想法，那最好评估一下地段儿价值。尽量避开不太繁华的两区交界，要不然有可能发展的慢一些。另外是评估一下铁道的影响，这是很难规划+引入配套的物理阻隔。
再有就是145平在户型中不太占优。因为北京的豪宅线是140平，而您这超过的又不多，所以如果在将来出手时赶上政策不配合，那或许因为税费高而影响价格+成交周期。
3、至于学校方面我不敢预测。但建议算算学区溢价，然后跟海淀平均值比较一下看看是否合适？
总之我说不出什么具体的建议，只是列出这些情况供参考。另外房子是用来住的，学区房是用来上学的，都是主要看自己的喜好。
仅供参考。
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