港务区，过去几年西安楼市热点板块之一。
目前，港务区在售住宅项目容积率最低在2.2。
就在最近，随着2宗住宅地块规划公示，1.2-2.1的容积率，将会成为港务区在售、待售住宅项目容积率最低的。
同时，西安各大区域，都正在拿出一些低容积率的地块供应，提升土地的整体质素。
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容积率1.2-2.1，港务区2宗地块规划公示
2026年3月20日，西安浐灞国际港自然资源和规划局发布了《西安浐灞国际港自然资源和规划局关于DB-CBG-24-02-01（GW3-12-1-3号宗地）、DB-CBG-24-02-02（GW3-12-1-4号宗地）地块实施详细规划的公示（公示期限7天）》。
这两宗地整体位于浐灞国际港港务大道以东、骏马路以南，土地面积分别为36.881亩、43.623亩，土地用途均为住宅用地，容积率1.2-2.1，建筑密度≤25%，绿地率≥35%。
从这两宗地所处的位置来看，均位于港务大道沿线，地块的北侧是汇悦城，南侧是西安知识产权法庭，东侧是西安港科创产业园。
在港务区的各大板块中，港务大道沿线虽然发展起步较早，但在过去十年的开发热潮中，实际上进驻的房企并不多，仅有华润、广汇在沿线有项目开发。
因此，港务大道沿线也是目前港务区房价最低的区域，此次公示的这2宗地北侧的汇悦城，二手房成交价目前基本在0.8万元/㎡左右。品质稍微好点的华润紫云府，二手房成交价基本在万元出头。
目前，这两块地周边的配套主要是地铁14号线、陆港五小、启航公园，另外距离热雪奇迹也是非常近的。
这两块地最大的看点实际上不是其地段，而是其容积率。
港务区目前在售的大多数住宅项目容积率在2.5，个别项目容积率为2.2（金茂璞印云湾、山东健康同人乐府、中国铁建西派昱府等）。
2.2，是港务区目前在售、待售住宅项目容积率最低。
因此，此次公示的这两块地，容积率只有1.2-2.1，更低的容积率，意味着更高的舒适度。
当然，整个港务区目前住宅小区容积率最低的，应该是全运村甘棠苑南苑。全运村甘棠苑这个小区分为南北两个区，中间被港润路隔开。其中，南苑是纯洋房，容积率仅有1.2左右！
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各区域纷纷拿出低容宅地
从容积率这个角度来讲，大家一个很明显的感受就是：这两年西安新供应的住宅地块，容积率整体在降低。
特别是今年以来，市场大环境之下，西安各区域都在拿出一些低容积率的优质地块进行供应，以此来提升开发商拿地的积极性。
本月，金茂摘得曲江两宗容积率1.2的地块，这是近五年来西安主城区容积率最低的地块。（相关阅读：《容积率1.2，金茂曲江拿地！跻身西安楼面地价TOP5！》
沣东，昆明池东北片区，占据一线湖景的地块，也规划了容积率1.2的地块。（相关阅读：《容积率低至1.2，一线湖景！西安又一个低密板块规划曝光！》）
高新CID，前几天刚刚供应的高新31小、11初旁81亩地块，容积率2.5，而此前该板块的住宅容积率基本都是2.8。（相关阅读：《高新出手！时隔2年多，高新31小、11初旁供地！》
高新软件新城，待入市的天地源云和锦上，去年下半年摘的地块，容积率2.3，而此前软件新城住宅项目的容积率大部分在2.8、个别在2.5。
未央团结片区，前几天2宗地正式出让公告发布，其中保亿润园北侧、龙翔未央和鸣东侧57.291亩地块容积率2.3，而这一块其他项目的容积率为2.5。
幸福林带板块，前几天成交了1宗57.32亩的地块，容积率2.5，而幸福林带板块目前在售项目的容积率都在2.8。
当然，除了拿出更好的地块之外，对于各大区域来讲，要想吸引开发商拿地，主要还要看地价。
只有当开发商能算的过来账时，才愿意拿地。
此时，就需要各区域降低地价预期，毕竟现在的市场行情跟前几年没得比了，不能参照前几年的成交价来定价。
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