——开盘14个月网签率不足两成，大户型去化仅7.3%，老业主维权频发。
位于北京海淀区永丰板块的保利建工嘉华天珺，曾被寄予厚望。
作为保利发展在北京布局的旗舰项目，该项目由央企保利发展（持股70%）与国企北京建工地产（持股30%）联合开发，2024年7月以89.01亿元总价摘得地块，彼时市场对该板块的预期最高可达9万元/平方米，一度被视为海淀北部新城的标杆之作。
然而，现实很残酷。自2025年1月开盘至今约14个月，该项目销售业绩持续低迷，多次降价促销引发老业主强烈不满，产品规划调整更是将前期购房业主置于被动境地。
昔日的“奢宅标杆”，如今却成为海淀在售项目中去化速度最慢的项目之一。
保利建工嘉华天珺项目位于海淀区永丰产业基地板块，西侧紧邻故宫北院区，东侧为中科院北区，周边科研氛围浓厚。
地块出让时容积率为2.4，限高80米，规划为小高层产品，主力户型为88-172平方米的三至四居，总户数1276套。
高昂的地价成本与市场预期之间存在明显落差。
表1：保利建工嘉华天珺销售数据一览
从取证批次来看，项目分为东、西两区开发。东区于2025年1月率先取证，目前累计网签216套，均价约8.52万元/平方米；西区于2025年4月取证，截至目前零网签，去化形势极为严峻。
值得关注的是，项目主力的120平方米以上大户型产品网签率仅为7.3%，这在海淀在售项目中极为罕见。通常而言，改善型大户型因单价总价较高，去化速度本就慢于刚需产品，但7.3%的去化率意味着每卖出13套房源中仅有1套为大户型，显示出市场对该项目改善型产品的接受度极低。
开盘14个月以来，保利建工嘉华天珺经历了多轮降价促销。
有业主在人民网领导留言板反映，其于2025年2月底以236万元购入该项目房屋，仅过了不到半年，开发商便再次大幅降价促销，使其遭受严重资产缩水。该业主认为开发商缺乏价格保护机制，多次降价行为严重损害了老业主的合法权益。
针对业主投诉，海淀区房管局回复称，商品住房销售价格实行市场调节价，由企业根据市场情况自主定价，开发企业降价销售行为不构成违法违规。这一回复虽然从政策层面为开发商“解了围”，但却难以平息老业主的不满情绪。
2025年9月，一则规划调整公告将保利建工嘉华天珺推上风口浪尖。
此次规划调整主要发生在西区别墅区。调整后，西区房源数量增加、户型面积缩小、全部调整为正南正北朝向。这一变化意味着：前期以较高价格购买东区产品的业主，不仅遭遇了降价损失，如今还面临着新产品“更优但更便宜”的尴尬处境。
东区业主对此表达了强烈不满。有业主在投诉中指出，西区调规后房源增加、户型变小、居住舒适度提升，对先期购房的东区业主明显不公平。开发商此举有“收割完老客户再割新客户”之嫌。
面对舆论压力，开发商随后推出了补偿方案：向东区老业主提供25万元车库优惠券，或20年车位租赁优惠券，以及三折购买仓储的优惠。然而，这一补偿方案并未能完全平息业主怒火。有业主直言，车库优惠券“看着实惠，实则是绑定消费”，实际价值有限。
除销售价格和规划调整问题外，保利建工嘉华天珺的房屋质量也遭到业主质疑。
有业主反映，项目会所地砖存在视觉杂乱问题，担心存在安全隐患。另有业主指出，部分楼栋外立面施工工艺粗糙，与开发商宣称的“高端定位”不符。
针对业主关于会所地砖的投诉，海淀区住房和城乡建设委员会回复称，所涉地砖材料已进行进场监理报验和复试报告，符合国家相关标准和规范要求。
保利建工嘉华天珺所在的海淀永丰板块，近年来已成为北京新房市场的热点区域。区域内聚集了多个改善型项目，竞争态势激烈。
与同板块竞品相比，保利建工嘉华天珺的去化速度明显偏慢。业内人士分析认为，该项目去化困难主要有以下几方面原因：
一是定价偏高。9万元/平方米的销售指导价在海淀北部新城并无明显竞争优势，周边二手房价格已出现明显回调，新房价格承压。
二是产品定位模糊。项目主推88-172平方米户型，覆盖刚需到改善客群，但两类产品在设计上均缺乏亮点，难以打动目标客户。
三是开发商口碑承压。近年来保利在北京市场的多个项目出现维权事件，品牌口碑受到影响，购房者观望情绪加重。
对于项目销售困境，保利发展北京公司总经理李红亮曾在内部会议上表示，嘉华天珺项目面临的市场环境确实复杂，公司正在积极调整销售策略，加大去化力度。然而，14个月过去，销售数据并未出现明显好转。
北京建工地产董事长潘捷此前在接受媒体采访时表示，建工地产与保利发展的合作项目均按计划推进，对于市场反馈的问题，公司高度重视并将持续优化产品和服务。
值得注意的是，保利建工嘉华天珺是保利发展目前在北京货值最大的项目。该项目总货值超过百亿元，如今去化率不足两成，意味着仍有超过80亿元的房源待售。对于保利而言，如何破解去化难题，不仅关系到单个项目的成败，更直接影响其在北京市场的整体业绩表现。
有分析师指出，当前北京新房市场整体承压，购房者观望情绪浓厚。像嘉华天珺这类高价地项目，只有在价格、产品、营销等方面拿出足够的诚意，才能重新赢得市场认可。否则，高库存带来的资金压力将持续考验开发商的运营能力。
信息来源：
中金在线：《保利建工嘉华天珺被投诉"降价调规等问题求赔偿"》
乐居财经：《海淀业主还是太专业！嘉华天珺西区调规收152条反馈意见》
网易：《从"奢宅标杆"到去化承压，嘉华天珺经历了什么？》
搜狐：《保利嘉华天珺认怂大降价！老业主补偿方案曝光》
新浪财经：《海淀在售新房调规，嘉华天珺西区大户型改小、套数增加》
人民网领导留言板：海淀区房管局投诉回复（2025年9月）
北京市规划和自然资源委员会：项目规划调整公示（2025年9月）
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