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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
3月份，又到了学区房的交易旺季。
往年，不少购房者都会前往老城区、下吕浦等地，购买市实验中学、2中、南浦实验等老校区的学区房。
如今，也有不少购房者将目标转向了市实验中学集新校区及附属小学，因此集新未来社区成为很多人的新宠。
全新的住宅及校区，在硬件设施方面，对老城区的“老破小”、老校区，形成了降维打击，完全可以实现品质人居、就近上学。
市实验中学集新校区
然而，购房的热度，并未同步带来价格的企稳，反而一路走低。
要知道，2020-2021年，集新未来社区的未来城壹号、未来视界首期开盘，高热度引发了购房者争购。
2023年9月，市实验中学集新校区及附属小学投用，因各项优质资源的倾斜，该校区持续被家长们看好，甚至其附属小学出现了教室爆满的现象。
市实验中学附属小学
如今，尽管集新未来社区热度尚在，价格却与开盘初期无法比拟，不少投资客血亏。
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据集新未来社区多位中介经纪人称，当前未来视界、未来城壹号、悦未来的二手商品房，成交均价约23000元/m²，具体看面积、楼层、楼幢位置等，一般成交价在20000-25000元/m²之间。
比起当年约35000元/m²的开盘价，如今集新未来社区的商品房，已跌了约10000元/m²。
除了市场环境因素外，投资客占比过高、抛售过多，形成踩踏现象，成为集新未来社区房价大跌的重要原因。
集新未来社区的学区房
除了商品房，森悦锦园作为安置房，二手房价格更便宜，小户型20000元/m²之内就有机会买到，大户型更是可低至约16000元/m²。
显然，这些安置房的低价成交，分流了一些对价格更敏感的购房者，也拉低了二手商品房的价格。
更何况，当前未来视界、未来城壹号、悦未来都或多或少还有一手商品现房在售，总计库存500多套（数据来源：市房地产市场信息网）。
其中，悦未来几乎只剩少量建筑面积约156m²房源，未来视界库存房源以建筑面积约180m²为主，均为大户型。
当然，未来视界也还有少量建筑面积约130m²等库存房源，基本在低楼层。
相比较之下，未来城壹号选择余地稍大，建筑面积约75m²、约105m²、约130m²，尽管剩余房源不算太多，但还是有机会选到好楼层。
未来城壹号
这些库存商品房，当前价格同样在20000-25000元/m²之间，与二手商品房差不多。
不过，在车位等方面的优惠，一手商品房可能还有一些操作空间，从而吸走了不少购房者。
在此情况下，对于一些领证未满两年的二手房源，卖家只得承担了增值税。
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从集新未来社区可以看出，一手商品房、二手商品房、安置房等不同类型房源的混战，严重扰乱了集新未来社区的价格体系。
未来城壹号
除了一手商品房、二手商品房、安置房，集新未来社区还有人才房。
其中，部分人才房被人才购得，按原要求10年不能出售，近期有消息称可缩短至5年。
倘若5年期满可以出售，未来两年，集新未来社区或将新增一批二手人才房。
更何况，这些人才房并未全部售出，尚且还有库存。
今后，这些库存人才房将以什么形式面向市场，尚且未知。
集新未来社区
显然，集新未来社区的二手房形势，依旧不容乐观。
当然，市实验中学集新校区的影响力、号召力还在，并没有像有些新校区、分校那样平淡下去。
不过，现在很多人已经不愿买学区房了，而是仅仅通过房产过户形式获得入学资格。
目前，在集新未来社区，这种入学资格一般需20余万元一个，小学比初中略贵一点。
在楼市持续低迷背景下，这样的入学资格交易，买方避免了房价继续下跌的风险，卖方也能适当弥补房价下跌的损失。
不过，一旦这种入学资格交易现象持续扩大，并造成学位拥挤，不排除有关部门出台相关政策遏制该现象的可能性。
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这些年，受经济低迷影响，教育投入的回报越来越低。
同时，不少人这些年收入有所下滑，再加上对未来预期不佳，买学区房的家长也在减少。
过去几年，除了市实验中学，南浦实验中学、2中等也纷纷新建了校区，一定程度上对老牌学区房起到分流。
今后，随着生育率走低，适龄儿童也可能逐年减少。
可以看出，学区房的黄金时代，或许已经结束了。
集新未来社区
当然，不管形势如何，头部学区房依旧会保持热门。
今年6月，市实验中学集新校区，将迎来首届初三中考，该校的教学实力迎来真正检验的时刻。
尽管当前有关部门不允许各校发布考试成绩，但仍会有一些私下途径传出，被家长得知。
倘若中考成绩较好，坐实了鹿城区第一梯队初中的地位，集新未来社区的商品房、二手房销售，预计会加速。
集新未来社区
不过，当第一届学生毕业，意味着可能有一批家庭将搬离集新未来社区，并挂牌出售这套学区房。
届时，这里的二手房供应量，或将持续增加。
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