我是紫沐，这是我第486篇日记。
先从最近很火的广氮板块看起吧。
上周越秀阅璟台开盘，去化很好，好到临时加推了两栋板楼。
但相比于广氮价值逆袭的说法，我更倾向于是以价换量。
塔楼4.9万起，板楼5.4万起，确实很显性价比。
毕竟周边的存量二手，新一点的像天河壹品普遍挂6万+，老一点的像天健上城也是5万+为主。
而阅璟台不仅户型有升级，有高得房率，还自带大面积会所。
更关键的是，学位能对口天河省实，有摇号清湾的资格，等于双名校兜底。
所以这个开盘价，竞争力碾压内部二手，对潜在买家会很有吸引力。
但还是要多说一句，广氮奥体不属于万金油板块。
它有明显的硬伤，公共通勤极不方便，近10年都很难有地铁。
加上本身没啥规划预期，商业配套也只是基本够用。
所以有投资需求，或者对烟火气和配套有高要求的买家，就不太合适。
同样的道理，也适用于牛奶厂。
牛奶厂目前二手房承压很严重，对比在售新盘，户型、环境、学位统统打不过。
连原本领先的配套优势，都逐渐被超越。
而且牛奶厂不缺地，后续还有持续供应，二手房的困境短期很难有改善。
所以要买，买里面的新盘就好，越秀观樾和保利辰园湖境，自住都挺ok。
只是牛奶厂的地铁预期比广氮还差，又经常堵车，核心优势是环境好。
那买刚需产品的话，就要想清楚后续的流通性。
刚需普遍吃地铁，没有地铁的刚需房，流通性是会弱一点的。
如果追求泛用性，有两个地方很合适。
一个是智慧城，主要是珠江天河都荟。
一个是梅花园，主要是天河和樾府，还有西派天河序。
珠江天河都荟性价比更高，门槛也更低，300万出头就能上车。
有现成的商场、近地铁、有在建的名校，学铁商都没啥短板。
加上尺度极大的户型和有诚意的交标，对刚需来说会很友好。
但智慧城另外几个要靠房票去消化的楼盘，大家就别去碰了，竞争力还比不上一些近郊盘。
至于梅花园，虽然吐槽了好几年天河和樾府，但人家降价三年之后，现在也不失为一个选择。
学铁商都在线，除了户型旧点，没太大毛病。
它跟最近热销的阅璟台板楼，其实是有点竞争关系的。
800万左右的预算，是选产品更好的阅璟台，还是选配套更成熟的和樾府？
下个月的网签数据，或许能给到答案。
聊完这些小板块，是时候聊聊天河的三巨头：天河北、珠城和金融城。
天河北这地方，你要说产品那肯定不咋样，但真住下来还是很舒服的。
广州最好的学铁商几乎都在天河北，而且是经过时间沉淀的好配套。
所以年年说天河北没落，但每年春节前后，天河北成交都很旺。
追学位、追配套的买家，永远不会少。
珠江新城呢，感觉更不需要废话。
虽然各大板块都说自己要超越珠城，但珠城的配套和圈层优势，目前还没有对手。
至少未来5年，没必要讨论珠城会不会没落，更应该关注的是如何选筹。
今年珠城有个X因素，就是马场。
以马场的体量、配套和产品，能重新定义珠城的价格体系。
马场的开盘价，很可能会锁死珠城大部分二手的房价天花板。
所以今年珠城的价格博弈会很有意思，反弹大概率有，但能否回到巅峰，目前看比较悬。
所以别被带节奏，多看多谈，这博弈短期很难结束的。
至于金融城，最近好消息是有的。
员村再征地6.8万㎡，花城大道东延段也在加速推进。
可以这么说，什么时候花城大道彻底贯通，员村完成旧改，金融城就真的是金融城。
所以，未来是光明的。
只是未来要多久，不确定。
员村旧改虽然在加速，但涉及范围太大，牵扯的人和利益太多，不是短短一两年就能搞定的。
短期能做的，更多是内部的零星改造，以及对收储地块的挂拍。
所以相比于金融城的产业，金融城的新住宅，可能来得更快。
保利天曜、玻璃厂、珠实金融城地块..足够覆盖不同人群的产品需求。
不过要注意，广州住宅新规又收紧了，后续新房得房率可能会降到100%出头。
内卷的方向，可能会聚焦在品质、设计和实用性上面。
要不要等，就看个人需求了。
差点忘了天河公园和华景，简单说两句：
天河公园地段和配套都没问题，最大的问题是产品，跟头部梯队差距有点大。
所以内部表现，后续会很分化。
过时的产品，由于总价原因，容易被进一步抛售。
从天河公园往外置换的人，也会越来越多。
华景呢，它跟天河北有点类似。
最大的优势其实是教育资源，但配套没天河北成熟，适合低预算学位买房。
好了，先这样吧。
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