三年缩债近600亿、运营服务扛起利润大旗龙湖筑起“新地基”|房地产|现金流|融资|运营服务|龙湖集团

在房地产行业深度调整的第四个年头，龙湖集团以其交出的2025年成绩单，向市场展示了“高质量发展”路径的韧性。

近日，龙湖集团发布2025年年报并召开业绩会，一系列核心财务指标透露出一个清晰的信号：历经三年半的主动战略调整，这家民营房企的代表已成功穿越债务高峰，一个“低负债、低融资成本、正向现金流驱动”的健康发展模式雏形初现。

年报显示，2025年龙湖集团实现营业收入973.1亿元。其中，由商业投资、资产管理构成的运营业务，以及由物业管理、智慧营造构成的服务业务，合计实现收入267.7亿元，创下历史新高，贡献核心权益后利润79.2亿元，成为公司穿越周期的“稳压器”。

其债务端更是实现历史性优化，2025年龙湖有息负债降至1528.1亿元，融资成本3.51%、平均借贷年期12.12年均创历史最优，连续三年经营性现金流为正，三道红线稳居绿档，安全穿越债务高峰。

“如今龙湖的新地基已接近打造完成，这条路困难重重，但龙湖会坚定走下去。”龙湖集团董事会主席兼 CEO陈序平在业绩会上表示。

多家券商对龙湖转型前景持乐观态度。申万宏源证券维持“买入”评级，认为公司后续将继续凭借战略前瞻、精细运营、财务稳健合城市深耕四大特色稳健前行，且多元化业务仍然稳步增长，能够贡献业绩压舱石，将支撑估值修复；财通证券亦指出，龙湖作为优质商业地产运营商，多元业务协同效应逐步显现，债务压降与盈利修复双轮驱动，长期价值值得期待。

债务结构重塑：从信用融资到长周期经营贷的跨越

“房企能否过渡到新模式，核心在于业务调整能否与债务结构调整深入结合。”在业绩会上，龙湖集团管理层如是强调，“民营开发商必须主动转型谋出路，重建债务地基，重构发展模式。”

过去三年半，龙湖集团主动挥别过往依赖信用融资的扩张模式，将压降负债规模与重构债务地基作为首要任务，以长周期的经营性物业贷替换过往的信用融资。

年报显示，截至2025年末，龙湖有息负债较2022年中期累计下降近600亿元，供应链融资实现清零。更为关键的是债务结构的质变：银行融资占比已攀升至接近90%，其中长周期的经营性物业贷及长租贷总额超过1000亿元，且成本较低、年期较长。

集团层面，一年以内到期的短期债务仅158亿元，占比约10%，债务结构的安全性达到历史最优。

龙湖集团执行董事、首席财务官赵轶在业绩会上详细拆解了债务安全垫的厚度：“公司去年已成功穿越债务最高峰。”赵轶表示，2025年全年偿还集团层面债务共220亿元，包括境内信用债超100亿元。度过高峰后，2026年及以后集团层面每年到期债务趋于平缓，目前2026年剩余到期仅约61亿元，2027年约62亿元。

其进一步指出，未来龙湖在融资管理策略还是会严格遵守三个原则，第一，严守信用，银行融资不逾期、不展期，公开市场债务融资不违约。第二，不断提高运营资产NPI，提升资产估值，挖掘经营性物业贷的融资空间，优化融资结构，拉长账期；同时特别要控制好短期债务和外币债务。第三，强化融资和现金管理机制，夯实和建立账户级的管控体系，提前削峰到期债务。

“龙湖的债务优化路径在行业内具有标杆意义。”一位房地产行业分析师指出，经营性物业贷占比的大幅提升，本质上是将资产价值与长期现金流进行了深度绑定，这不仅降低了融资成本，更从根本上规避了短期偿债压力引发的流动性风险。龙湖目前3.51%的融资成本和超过12年的借贷久期，即便对标央国企也处于第一梯队，这为其在行业缩表周期中赢得了宝贵的战略主动权。

打造新地基：运营服务业务扛起利润大旗

在业绩会现场，陈序平将公司的转型形容为“打造新地基”。

随着债务结构的转换接近完成，龙湖三大业务板块的角色分工愈加清晰，开发业务聚焦存量去化与价值激活，运营与服务业务则贡献主要利润，驱动公司从“开发商”向“运营服务商”转变。

2025年的财务数据印证了这一转型成效。报告期内，龙湖运营业务收入141.9亿元，服务业务收入125.8亿元，两者合计占总收入的比重提升至27.5%，但贡献的核心权益后利润却高达79.2亿元，显示出极强的高质量盈利韧性。

具体来看，运营业务板块中，龙湖商业全年如期新增运营13座购物中心。截至2025年底，龙湖商业累计运营商场达99座，覆盖全国25座城市；租金收入同比增长4%至112.1亿元，营业额及日均客流均同比增长15%以上，出租率保持97%高位。长租公寓方面，截至2025年底，长租公寓品牌冠寓开业六个月以上项目出租率95.7%。

服务业务板块内，龙湖智创生活凭借全业态开发运营经验、数字科技能力以及内生式航道协同优势，持续拓展优质项目，助力全周期高质量价值兑现。2025年新增代建面积1387万平方米，代建项目销售额206亿元，全年累计交付面积293万平方米，助力委托方创造价值。

陈序平在业绩会上透露，运营及服务航道的利润贡献已远超开发航道，2026年预计将实现10%以上的增长，力争尽快达到100亿规模。

按照龙湖内部推演，最晚到2028年，运营及服务业务的收入将超过地产开发业务收入，届时龙湖将彻底完成收入结构转型，运营及服务业务的EBITDA预计将覆盖利息接近4倍，而整体有息负债将进一步降至1200亿元左右，且几乎均为长周期的经营性物业贷。

华泰证券房地产行业分析师认为，运营及服务业务已经成为龙湖利润的重要支撑，公司整体运营已经步入改善通道，随着负债规模显著下降，龙湖财务优势进一步凸显，资产质量持续提升，REITs市场的发展也让公司商业地产账面价值更有说服力。

“面对当下，我们几乎已经完成了债务结构的转化，也会更加有信心在未来的两三年时间，把这段转型之路坚定走下去，坚定去实现。”陈序平表示。

未来路径明晰：2026年企稳，2027年重回增长

随着债务“安全削峰”的基本完成，龙湖集团的发展主线已从单纯的“求生存”转向“谋发展”。

赵轶在业绩会上明确了集团的盈利前景：“公司去年已经成功穿越债务最高峰，未来将继续在财务安全稳健的前提下逐步修复利润。开发业务逐步减亏，运营和服务业务未来保持两位数稳定增长。整个集团的低点会在2025年到2026年，从2027年开始恢复增长。”

这一乐观展望背后，是龙湖对现金流管理的自信。

截至2025年底，剔除预收监管资金后的现金短债覆盖倍数为1.14，在手现金292亿元，为即期债务偿付提供了充足保障。

而在融资端，龙湖凭借多年来恪守“不逾期、不展期、不违约”所积累的信用，赢得了战略合作银行的持续信任。管理层特别强调，2026年1月份，龙湖境内债及境内中票将全部还清，仅余少量海外美元债将在2027年之后陆续清偿。

面对已经到来的2026年，龙湖集团展现出从容的节奏感。