“为什么我还了四年房贷，十多万都还进去了，本金却只少了三万块？”
今天接到一个电话，一开口就质问我。
我愣了一下才想起来，是前几年的一个客户。那时候利率大概是5%左右，他贷款50万，供30年，还款方式是等额本息。
可以说开头十年，还得几乎都是利息。
01
其实不说别人，我自己买房也一样。
我是做房地产第一年买的房，当时什么都不太懂，看别人都冲进去了，生怕再慢一步就买不起了，所以，看中直接就下手了。
那是2019年，利率超高，首套房都6.37%。
贷款60万，供30年，每月3700多元。当时没考虑那么多，只觉得，首付能出得起，月供能供得起，就上车了。哪还管什么利息本金的。
直到三年后，我才后知后觉——三年供了13万多，本金才少了2万多。
那一刻我才认认真真去看每个月利息和本金到底怎么分的。这才知道，原来最开始那一个月，本金才500多，利息将近3200。
每个月本金就涨3块多，利息降3块多。也就是说，别说三年，哪怕还十年，依然多不了很多本金，几乎都是利息。
我坐在阳台的休闲椅上，看着窗外的公园，半天没吭声。
我们总觉得利息嘛，不就是利率乘本金？数学题而已。反正月供供得起就行，房子也不打算卖，一直供着，直到供完就行了。
但房贷这东西，它不是数学题，是人性题。
银行把账算得太清楚了——尤其等额本息，如果贷30年，前十年你还的，基本都是利息。本金？后头几块钱几块钱慢慢加。
我想了好几天，最后决定把等额本息改成等额本金。
刚好，那时候首套房贷利率普遍降到4%，我的贷款也从6.37降到了4.2%。所以哪怕调成本金了，每个月依然比之前月供还少了一点，但还款本金却比本息时多了一半多。
而且从那之后，我开始更加节省了，就为了有钱就提前还一点。
这利息，不知道时还无所谓，知道这么高之后，心里总不是滋味，想着能还一些是一些。
02
自己淋过雨，总想为别人撑把伞。
所以，再有客户贷款时，我会对他说清楚以下两点，能帮了一点是一点了！
第一，等额本息VS等额本金，选哪个更好？
等额本息，是给不打算提前还的人准备的；等额本金，是给想提前还的人准备的。
怎么选呢？举个例子。
50万，利率3%，30年。
等额本息：月供2108，总利息25.89万。
等额本金：月供2639（逐月递减），总利息22.56万。
总利息相差三万块，也不算多。
但是，前期月供等额本金比等额本息要多供531块。500多块，对一个普通家庭来说，可能是一周的菜钱，孩子的一节辅导课。
而且尤其刚付完首付款，前期会比较困难。所以很多人不是不想选等额本金，是选不起。
那怎么办？
刚开始可以选本息，等一年之后，熬过了最初的艰难，尽快申请回本金来。现在一般银行都很方便，可以直接在手机银行申请。
实在不知道直接去问银行、问豆包，都可以。
第二点：要不要提前还款？怎么还更划算？
我想说的是，哪怕只有一两万，能提前还款，还是提前还款好一些，一直还到你打开APP，看到每月还款的本金比利息高出很多，这时候开始就不用提前还款，安心还月供即可。
因为这时利息很低，几乎只剩本金。
那么手上的现金，可以留着做别的事情，甚至放银行存利息都可以。再说，留着房款，每年还可以抵扣个税。
但是提前一定要注意，还款时有两个选项，一是月供减少，二是月供不变、缩短年限。一定要选择月供不变、缩短年限。这样年限变短了，总体省的利息更多。
03
最后，跟大家讲个提前还款特别成功的案例——我同事。
她买房早，是2016年买的，贷款40万，25年，利率4.65%，选的是等额本金。月供2883，本金1333，利息1550。
还了几年后，她开始陆续提前还款，共计还了12万进去，选的都是月供不变、缩短年限。
现在她本金只剩余13万多，每月月供1900左右，其中本金1500多，利息300多。每月本金不变，利息逐月递减几块钱。还剩余不到8年期限就可以还清。
她说，现在剩下的几乎都是本金，哪怕手头有钱，也不继续还款了，每个月按时还月供就好。
刚开始我还不信，才提前还款12万，怎么可能一下缩短那么多年。直到看到她的银行APP，才确信。同时也羡慕得不得了。
看来，我也该努力赚钱，提前还款了。
04
其实，房贷说简单点，就是月供金额加年限。但你要记得，你每个月还进去的钱，一部分是利息，一部分是本金。
一定要看清楚，本金是多少，利息是多少——别等到点开App那天才发现，自己还了四年，本金只少了三万。
当然，现在首套房利率3%，已经很低了。总体利息比我们以前友好太多了！
所以我总忍不住感叹：世界对我们80后，真是太苛刻了，好像不管做什么总是踩在最高点。
好在，我们80后也总是最坚强、最努力的一代人，哪怕是再难熬的日子，也总能想办法让它开出花来。
就像我那个同事，她熬过了最初最难的时候。现在她说，房贷已经没有压力了。
愿大家都能像我同事一样，哪怕背着房贷，日子也能越过越轻松，路能够越走越宽。
毕竟，生活不在别处，就在我们一点点还进去的每一天里——那些看似平凡的努力，终会把我们送到想去的地方。
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