小区物业要破产……结局却很暖|小区物业|广州中院|方式催交物业费|法官|法院|物业公司

去年春天，一家服务了小区整整30年的老物业公司，走到了破产清算的边缘：负债162万元，账户几乎见底；17名员工面临失业，人心惶惶；181户业主的生活，眼看要陷入无人管理的混乱。一时间，焦虑蔓延整个小区。

然而谁也没有想到，一年后的春天，这里却焕然一新——员工全部留任，工资还涨了；业主用行动投出信任票，物业费收缴率反升10%。曾经濒死的企业，真正活了过来，而且活得更好。

这条“新生”之路是如何走通的？法院又在其中扮演了怎样的关键角色？

危机：三十年公司站上破产边缘

这家物业公司成立于1995年，自诞生起就为广州市越秀区的一栋大厦提供服务，一干就是30年。

然而，30年的坚守，终究敌不过现实的困境。因运营成本升高等原因，截至2024年10月31日，物业公司负债超162万元，而股东们早已心有余力不足，不愿继续经营，遂形成决议并于2025年4月向广州市中级人民法院申请破产清算。

同年5月，广州中院依法裁定受理。

法官张静怡翻开案卷，一组数据吸引了她的注意：物业公司管理的大厦共计181户住户，入住率100%，地下停车位59个。她脑海里不由自主地浮现出另一幅画面——如果物业公司真的停摆，这栋大厦会变成什么样？

保洁阿姨不再擦拭大堂的玻璃门，安保岗亭空无一人，电梯坏了没人修，垃圾在楼道里越堆越高……而大厦至今没有成立业主委员会，一旦出现真空期，短时间内很难找到新的接管单位。181户业主，从买菜回家的老人到深夜加班的年轻人，他们的日常生活将陷入混乱。

“必须想办法让公司继续运转。”张法官心里清楚，破产清算的程序可以按部就班地进行，但业主们的生活等不起。

很快，法院批准物业公司在破产清算期间继续营业，保证对业主的服务质量。

就在这时，一封信件摆上了法官的案头。信上写着：“张法官，听说物业公司被申请破产清算，我们都要面临失业了吗？”

落款处，17个鲜红的手印，沉甸甸地按在法官的心上。

“得想想办法。”她对自己说。

转机：一纸裁定从清算转向重整

物业公司属于轻资产公司，如果直接破产清算，债权人的债权难以足额清偿，员工将面临失业，业主的日常服务也会中断——无论怎么算，都难有周全的结果。

但法官发现，这家公司服务的大厦，住宅户数占比超过80%，面积占比超过60%，基础收益较为稳定。即使在破产清算营业期间，公司每月仍能持续产生收益，受经济周期波动影响小。

更关键的是，大厦地理位置较好，商业部分有不少优质企业业主和租户，付费能力强、合作意愿高，物业费拖欠风险低。换句话说，这家物业公司持续运营的前景其实不错。

在梳理材料过程中，思路渐渐清晰起来：如果能引入投资清偿旧债，同时聚焦优化物业管理服务水平，既可以保住公司继续为业主服务，又能增强业主的认同感和黏性，还能稳住员工的饭碗。一个三方都不利的结局，或许有可能变成多方共赢的结果。

2025年10月，广州中院企业重整平台正式上线。这个平台聚合了各类投融资资源，广州中院依托该平台指导管理人发布了《广州某物业管理有限公司预招募重整投资人公告》。

公告发出后，反响出乎意料。截至招募期满，共有5家意向投资人提交了报名材料并缴纳保证金，希望参与重整。

最终，债权人会议从实际偿债资金、资金到位时间、经营方案等方面综合考量，确认了某管理有限公司作为投资人。

2025年12月8日，物业公司以其具备重整价值为由，向广州中院申请转为重整程序。

根据重整方案，普通债权自重整计划获得法院裁定批准之日起15日内一次性现金清偿，清偿率为100%。物业公司出资人权益将全部让渡给投资人，物业公司维持法人主体资格。

经债权人会议、出资人组表决，物业公司普通债权组、出资人组均100%同意重整计划草案。2025年12月24日，广州中院裁定批准重整计划。

生机：员工全部留任收缴率反升10%

今年3月5日，物业公司重整计划全部执行完毕。

几天后，张法官就接到了一个电话。电话那头是刚刚接手物业公司经营的投资人，声音里藏不住喜悦：“法官，重整计划执行完了，员工全部留任，我们想请您过来看看新面貌！”

张法官心里一动，决定去这家“重生”后的物业公司现场看看。

法官了解物业公司打理的小区绿化

走进公司，迎面而来的是焕然一新的精气神。投资人热情地介绍：“我们履行了投资时的承诺，坚持‘一提升两不变’——物业收费不变、员工人数不变、服务质量提升！”

法官还了解到，原来的员工岗位全部保留，工资还比之前涨了一些。服务质量提升了，业主们也用行动给出了回应——物业费收缴率环比上升了10%。

看着员工们舒展的笑脸，听着他们忙碌而踏实的脚步声，张法官那颗悬了许久的心，终于放了下来。

这个春天，新的生机，落在了实处。

广州中院以建强用好企业重整平台为核心抓手，致力于打造粤港澳大湾区世界级企业重整平台，为建设市场化法治化国际化一流营商环境、服务大湾区高质量发展提供坚实的司法保障。平台于2025年3月试运行、10月正式启动，至今已成功救治企业32家，引入资金55.65亿元，化解债务257.27亿元，盘活不动产239.39万平方米，安置职工及新增就业岗位976个。