一年一度的上市房企年报披露季刚刚落下帷幕，几家欢喜几家愁。
2026年的房企年报集中期刚刚过去，我翻了好多家的数据，发现一个扎心的事实：曾经那些动辄年薪上千万的房企高管们，现在连百万级的“生存线”都快守不住了。
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最炸裂的是曾经的“地产一哥”万科。
2025年万科的财报数字确实不太好，营业收入2334亿元，同比下降了32%，全年亏损了886个亿。按照某些激进网友的毒舌说法，万科现在确实是“住进了ICU”。但令我没想到的是，当时拿着房地产最高薪的万科高管团队，现在拿的薪水真的比咱们普通上班族多不了几个子儿了。
2025年在万科全职工作的所有董事、监事、高级管理人员，全部加起来的税前报酬，竟然只剩702万元——你没有听错，是“所有人加在一起”。
要知道在2020年的巅峰时期，万科仅仅7位董监高的税前报酬合计就高达5819万元。这意味着什么？短短五年时间，万科高管的薪酬总包直接蒸发掉了88%。
当然，这其中最让人唏嘘的，还是即将离任的前董事会主席郁亮。
时间倒回到2019年和2020年，郁亮那两年的税前薪酬分别是1251万和1247万，妥妥的“打工皇帝”。等到2021年，虽然当时万科净利润还是381亿，但郁亮已经有了强烈的危机感，直接自愿放弃年度全部奖金，年薪从千万瞬间缩水到154万。
这还不算完。2023年，郁亮带着全体董监高直接放弃了年度奖金，并且自愿把自己月薪降到了税前1万块。到2024年，郁亮的年薪变成了33.6万。结果到了刚刚披露的2025年年报，郁亮在万科获得的税前报酬总额变成了24.2万元。
换算下来，大概就是2万块钱一个月。很多一线城市的资深码农、甚至高级白领，赚的都比他多了。
跟郁亮对比起来，已经离任的前总裁祝九胜更惨，因为1月份就离职了，全年税前总报酬就只领了2.1万。
我不是要同情这些以前挣过大钱的地产大佬，但这一系列的降薪数据确实能折射出一个残酷的现实：房地产行业的“人设”彻底崩了，从以前的“暴发户行业”，现在已经变成了一个真正的“微利高风险行业”。
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我还特意去扒了扒这几家头部房企的数据。不仅仅是万科，金地集团的日子也不好过。去年金地直接亏了133亿，营收掉了52%。董事长徐家俊2025年的税前薪酬是199万，比2024年又少了13%。当然，199万虽然也不算低，但要把他跟2020年以前那个地王频出、奖金拿到手软的时代比，也是天壤之别了。
薪酬断崖下跌背后，是房企利润的崩盘
以前咱们老说房地产是“躺着赚钱”。大家现在也能看到，以前买房动辄翻倍的年代确实一去不复返了，为了跑量回款，很多项目甚至是在亏本甩卖。企业都不挣钱了，给高管们发的薪水自然就得缩水。
毕竟现在行业通行的潜规则就是“业绩与薪酬强挂钩”。放在以前行业烈火烹油的时候，老板吃肉，高管喝汤（虽然那个汤也比一般人饭碗里的肉要贵）。但现在的逻辑变成了：老板不仅没肉吃，甚至还要被市场架在火上烤，那高管们不仅要跟着勒紧裤腰带，还得时刻提防自己被裁员或者被追讨奖金。
房地产高薪退潮并不是个别现象。据专业机构发布的报告显示，中国上市公司高管薪酬排名中，房地产行业的薪酬已经从2023年的第5位掉到了2024年的第12位，绝对值下降了20.33%。这说明什么？房地产这个暴利行业，已经被彻底打回了原形。
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少数央国企高管逆势涨薪，凭什么？
不过话说回来，在这片哀嚎声中，也不是没有“逆行者”。
比如中国金茂，高管团队的薪酬不仅没降，反而逆势增长了20%多。但注意，这不是给高管们发福利。这背后是有一定道理的——像金茂、华润置地这类有着深厚央企背景的开发商，虽然大家现在都在高喊“过紧日子”，但因为他们的融资成本很低，拿地策略又极其稳健，在这轮大洗牌中不仅没受重伤，反而成了“收割者”。既然企业还能稳稳地赚钱，甚至扩大规模，那核心管理层的薪酬自然也就保住了。
但我查了一下，即便是华润置地这样根正苗红的央企巨头，也在去年开始了大刀阔斧的薪酬改革。2025年8月生效的新规显示，董事会成员的现金薪酬整体下调了30%，股权激励的占比却从40%提到了60%。
说白了，就是以后每个月固定拿到手的钱少了，但给你发一大堆股票期权，前提是未来三年公司的市值和回报率必须达标。如果公司业绩不行，不仅拿不到股权，甚至离职后还能被公司“追回”薪酬。
这种薪酬递延支付机制目前已经成为了主流。这种做法在金融圈其实已经见怪不怪了，但现在轮到了房地产行业，这就标志着房企不再像以前那样玩“短平快”的赚快钱模式，而是真正开始思考怎么跟职业经理人“共患难”了。
房地产行业到底变成什么样了？
说到最后，我们来回应一下标题里那个直击灵魂的问题：房地产行业的寒冬真的来了吗？
说实话，从高管的薪酬来看，这已经不是寒冬不寒冬的问题了，而是整个生态变了。以前那种依靠“高杠杆、高负债、高周转”的野蛮生长模式，也就是业内常说的“三高模式”，已经彻底终结了。
以前房地产属于“增量时代”，大家都在拼速度、拼规模，谁能最快拿到地、最快把钱转起来，谁就是老大。那时候给高管千万年薪，本质上是在为“高周转”的高风险买单，同时也在奖励这种激进的扩张行为。
而现在，房地产彻底进入了“存量时代”。这个时代的主题不再是“扩张”，而是“生存”与“精细化运营”。以前那种“赌一把大的”就能一夜暴富的逻辑行不通了。现在的房企如果拿错一块地、做错一个产品，真的就会像现在的万科一样，面临的是高达数百亿的亏损。
高管的薪酬从千万级降到万级，说明这个行业的风险溢价被重新定价了。
以前给高管发千万年薪，是因为老板知道这个行业充满了巨大的政策风险和市场波动，必须用高薪来“锁住”能人。但现在的逻辑变成了：高管们也不能只想着发财，你们必须把自己的身家性命和企业的未来绑定在一起。所以现在我们看到很多房企开始推行跟投机制、薪酬递延机制，都是基于这个逻辑。
就像评论区里很多网友感叹的那样：“从日薪52万到月薪1万，权责终于对等了。”
以前，当千亿地王频出，一套房子开盘即售罄时，大家只看到了郁亮、祝九胜等高管们的高额分红，很少有人去追问：这些高薪到底是通过市场红利赚来的，还是通过实实在在的管理能力挣来的？当退潮之后，大家才终于明白，当初那些所谓的“打工皇帝”，其实是整个行业红利和周期红利的产物。
所以，房地产行业的这场薪酬重构，其实就是一次彻底的“价值回归”。它告诉我们，未来这个行业不会再出现一夜暴富的神话，只有那些真正具备产品力、服务能力和低成本融资能力的稳健房企才能活下去。
对于郁亮来说，从1251万到24.2万，可能只是他职业生涯的一个注脚。但对于千千万万个正在煎熬的房企打工人来说，这却是一种风向标。
寒冬不仅仅是来了，而且这个冬天可能会很长。甚至，它带来的不仅是寒冷，更是一次脱胎换骨的蜕变。无论怎样，咱们现在作为旁观者，也只能感叹一句：时代真的变了，任何一个行业的财富神话，都不会永续存在。
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