导读：在成片开发征收中，滩涂上的无证历史建筑能否获得补偿、按何种标准补偿，是沿海地区征收争议的焦点问题。拟建的海岸项目，若涉及滩涂上历史形成的无证商业用房征收，征收方常以“无证即违建”为由拒绝补偿或压低补偿标准。然而，根据最高人民法院的裁判规则，对于因历史原因未办理产权登记的房屋，行政机关在没有充分证据证明该房屋属于违法建筑的情况下，不宜径行认定为违法建筑，更不应以此为由不予补偿。高级人民法院在同类案件中亦明确判定，征收方未依法对无证房屋进行调查、认定和处理，就直接在补偿决定中不予补偿，属于程序违法。
在成片开发征收中，滩涂上无证历史建筑能否参照有证商业用房补偿，取决于建造年代、历史成因、实际用途和信赖利益保护等多重因素的综合判断。
1、无证历史建筑不等同于违法建筑
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。这一条款既是“违建不补”的法律依据，也为违建不补确立了重要前提——必须经过依法调查、认定和处理。
调查必须入户开展，向被征收人当面询问了解有关情况，不能仅凭航拍图、建筑外观照片等认定事实；认定需对涉案房屋的合法性给出明确结论，合法面积、违法面积必须具体明确；处理需依据《城乡规划法》或《土地管理法》对认定的违建部分给出处置意见。
最高人民法院在案中明确指出：对于因历史原因未办理房屋产权证的房屋，行政机关在没有充分证据证明该房屋属于违法建筑的情况下，不宜认定为违法建筑。行政征收中，应当综合考量未办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途和周边类似房屋市场价格等因素，确定补偿标准，不宜径行以其系违法建筑为由不予补偿。
这一裁判规则的核心要义在于：无证不能与违建画等号，历史成因是认定房屋合法性的关键考量因素。
2、历史遗留建筑的补偿认定标准
根据司法实践和各地政策，历史遗留无证建筑的补偿认定需综合考量以下因素：
建造年代与法律适用：“法不溯及既往”是认定历史遗留房屋合法性的关键依据。1987年《土地管理法》实施前，农村集体土地上的建房行为多由村集体统筹管理，若房屋建设符合当时的乡镇管理要求，就不能以“未取得规划许可”为由否定其合法性。后续颁布的《城乡规划法》《土地管理法》等法律法规中关于规划许可、产权登记的严格规定，仅适用于法律实施后的新建、改建、扩建行为，不得反向约束此前已合法竣工的房屋。
实际使用与信赖利益：规定进一步明确，涉案厂房在建设和使用过程中，取得了土地所有人村委会同意，也得到有关部门的认可和支持。当事人基于对政府相关部门的信赖对涉案厂房的建设使用所作的相应投入，依法应予合理补偿。这一裁判规则对滩涂上历史形成的无证商业用房具有直接参照意义。许多滩涂商业用房建于上世纪八九十年代，当时审批制度尚不完善，房屋建设得到了村集体或乡镇政府的认可，经营者基于对政府的信赖持续投入经营多年。即便因历史原因未取得产权证，也不应简单认定为违法建筑，其合法投入应当获得合理补偿。
用途认定与补偿标准：历史遗留房屋的用途认定需严格遵循“以初始审批为准”的原则。若初始审批为生产经营用房（如村办企业厂房、养殖用房），且实际用于对应经营活动、依法缴纳相关税费的，可按经营性用房标准补偿。在滩涂上，若历史建筑在建造时已明确为商业用途（如商店、餐饮、民宿等），或虽初始为生产用房但已依法办理用途变更，且长期稳定经营、依法纳税，则被征收人有权主张按商业用房标准补偿。
3、参照有证商业用房补偿的路径
在成片开发征收中，无证历史建筑若要参照有证商业用房补偿，被征收人需要满足以下条件并提供相应证据：
合法性证据的完整收集：一是建造年代的证明，如历史航拍图、卫星图、老照片、建房审批文件等，证明房屋建造于特定历史节点之前。二是经营事实的证明，如营业执照、纳税记录、经营流水、水电费缴纳记录等，证明房屋长期用于商业经营。三是信赖利益的证明，如政府支持文件、村委会证明、招商引资协议等，证明房屋建设得到了有关部门的认可和支持。
根据高院的裁判观点，对于2008年前建造的无证房屋，因历史原因未办理产权证，不应简单认定为违法建筑而拒绝补偿，需结合当时的历史背景和实际情况进行合理性评估。
补偿标准的合理确定：根据最高法的裁判规则，无证房屋的补偿标准应综合考量未办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途和周边类似房屋市场价格等因素确定。被征收人可收集周边同类商业用房的市场交易价格数据，作为主张补偿标准的参照依据。在案件中，最高人民法院支持按照案涉房屋拆除时周边在售经营性用房平均成交最低价的80%确定无证房屋的补偿单价。
4、被征收人的维权策略
对于滩涂上无证历史建筑的被征收人，争取参照有证商业用房补偿需注意以下要点：一是积极收集历史建造证据和经营证据，证明房屋的历史合法性和商业用途；二是要求征收部门严格履行《征补条例》第二十四条规定的调查、认定和处理程序，不得以航拍图或规划部门发函替代入户调查；三是对补偿决定中未对无证建筑作出处理或直接不予补偿的，依法申请行政复议或提起行政诉讼；四是坚持综合考量原则，要求征收方充分考虑历史成因、信赖利益和房屋实际价值，合理确定补偿标准。高院已明确：未依法对无证房屋作出处理就直接不予补偿，不合法。
结语：成片开发征收中，滩涂上无证历史建筑不能简单等同于违法建筑。最高人民法院和高级人民法院的裁判规则均确认：因历史原因未办理产权登记的房屋，不宜径行认定为违法建筑，征收方必须依法履行调查、认定和处理程序，综合考量历史成因、土地价值、房屋用途和周边市场价格等因素确定补偿标准。对于长期用于商业经营的无证历史建筑，被征收人有权主张参照有证商业用房标准补偿。
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