以前租房子没有规范合同，退租扣押金投诉无门；现在有民警定制的合同，权责清晰，租房更安心了。
4月7日
在武汉东湖景园社区警务室里
刚签完租房合同的租客张先生
这样感慨
让张先生安心的这份“定制合同”，并非什么法律特供，而是武汉市公安局东湖生态旅游风景区分局听涛派出所社区民警邱爽主动对接专业律所、依据《中华人民共和国民法典》为辖区租房市场“量体裁衣”的标准化合同。它的出现帮助解决一个流动人口过万、租房纠纷警情曾高达每月30余起的大型还建小区居民的烦心事。
东湖景园是典型的超大型还建小区，7675户中出租房屋占比近半，流动人口超1万人。优越的地理位置吸引来大量年轻租客，也催生了大量民间中介与二房东。
然而，租房市场长期处于“野蛮生长”状态：中介自制合同五花八门，甚至出现霸王条款，二房东对转租权责不清，甚至不少交易仅靠口头约定。结果是押金纠纷频发，租客维权无门，民警疲于调解。
去年6月，租客陈女士通过民间中介租下一居室，口头约定“押一付一、租期3个月、退租退押金”。后因工作调动提前退租，中介却以“未住满租期”“墙面有划痕”为由，拒绝退还1000元押金。由于没有任何书面合同，邱爽到场调解时，连最基本的违约责任都无从界定。
事实上，像陈女士这样的年轻租客并非完全没有法治意识。他们在城市打拼，虽然知道“租房要签合同”，但现实中常常陷入两难：找中介要合同，对方给的是自制的“霸王条款”；想自己上网搜一份规范模板，结果有的过于简略，有的与本地租赁习惯不符，根本不敢直接用。久而久之，不少人只能抱着“赌一把”的心态接受口头约定或瑕疵合同——不是不想规范，而是没有可靠、便捷的规范途径。
“类似纠纷太多了，房东随意编个理由就扣钱，租客只能报警。我们去了也常因‘口说无凭’陷入僵局。”邱爽坦言，这种“按下葫芦浮起瓢”的被动处置，既消耗大量警务资源，也无法从根本上保护群众权益。
“不能总等纠纷发生了再去调解，必须从合同这个源头堵住漏洞。”2025年7月，邱爽主动对接北京盈科（武汉）律师事务所，结合小区租房实际，依据《中华人民共和国民法典》合同编相关规定，量身定制了一份标准化租房合同。
新合同的核心变化有三：
一是明确权责，将房屋信息、租期、租金支付方式、押金退还条件等核心条款逐一书面固化；
二是剔除霸王条款，明确禁止“未住满租期一律不退押金”“随意扣减押金”等不公平格式条款；
三是增设个性化模块，允许租客与房东根据实际需求，补充约定家具家电清单、特殊服务等内容，避免“合同一张纸，纠纷一堆话”。
不仅如此，邱爽还将租房反诈要点合订于合同文末，让群众“签一份合同，学一堂反诈课”。这不是民警在“多管闲事”，而是将法治关口前移——用标准化合同代替口头约定，用透明规则压缩灰色空间。从本质上说，这是基层警务从“被动接警”向“主动预防”的一次关键转身。
治理从来不是发一份模板就能落地的。治理初期，手握一百多套出租房的资深中介冯女士，最初对民警“插手”合同十分抵触：“我自己拟了这么多年合同，觉得他多管闲事。”
邱爽没有硬推，而是多次上门，结合陈女士的真实案例，向她讲透不规范合同的法律风险——一旦因霸王条款被起诉或投诉，损失的不只是押金，更是信誉和生意。渐渐地，冯女士转变了观念。如今，她不仅主动使用规范合同，还常带着租客到警务室签约，邀请民警现场见证。她说：“用了正规合同，租客更信任我，生意反而更红火了。”
邱爽还带领警务团队走访辖区中介，自费印制1000份“合同+反诈”合订本，按片区编号发放并逐户宣讲。同时，将他们依据《中华人民共和国治安管理处罚法》查处的十余起违规情况，通过警情通报的形式告知中介，形成有效震慑。
从“你管你的，我干我的”到“主动来警务室签约”，变化的背后是群众和从业者对法治规则的真切认同。更重要的是，警情下降释放的不仅是警务资源，更是群众实实在在的“安居感”。租客不再担心押金“打水漂”，房东也因权责清晰而减少了不必要的纠纷。今年以来，东湖景园社区租房纠纷警情已同比下降70%。
“群众利益无小事，租房事关安居。与其等群众扯皮了再出面，不如让合同替他们先‘说清楚’。”邱爽说。他计划持续深化这一治理模式，推动“定制合同”覆盖更多出租房屋，用“小警务”守护“大民生”，践行新时代“枫桥经验”。
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