在城市化的上半场，“拆旧建新”是主旋律，房地产和基建是驱动城市空间扩张的核心引擎。但随着我国常住人口城镇化率突破67%，全国城镇存量住房超 350 亿平方米，2000 年前建成的“高龄”房屋占比超 36%。
一边是天量老旧资产沉睡贬值，一边是新增用地被严格管控，增量扩张的路已被堵死，城市发展必须从土地红利转向运营红利。
在2024 年底，湖北 17 个市州将“住房和城乡建设局” 更名为“住房和城市更新局”。
这“一字之差”，传递了什么信号？
“建”字对应过去 40 年的城镇化狂飙。核心是“拿地 — 盖房 — 卖房” 的高周转逻辑，追求的是规模、速度与 GDP 数字，新房是绝对的市场主角。
“更”则对应“十五五”及未来的新常态。核心是“盘活 — 改造 — 运营”的长周期逻辑，存量房的价值开始重塑与功能迭代，将取代新房开发，成为市场的主战场。
2025 年 7 月的中央城市工作会议，更是将城市更新提升至“构建房地产发展新模式核心路径”的战略高度。
4 月 6 日，央视《新闻联播专题报道指出，“十五五”规划纲要已明确提出“高质量推进城市更新”。未来五年，我国城市更新将从单一功能改造，转向民生改善、文化传承、生态优化、产业激活等多维协同、全面升级的新阶段。
从中央到地方，从政策表述到机构改革，一张覆盖全国的城市更新大网已然织就。
当传统新房开发步入黄昏，城市更新正以 15-20 万亿的超级体量，成为未来五年最确定的投资主线与行业转型的唯一出路。
然而，我们不能被宏大叙事冲昏头脑。城市更新绝非一个只需要“砸钱”就能解决问题的简单命题。
这片万亿蓝海，也面临着几道深刻的“坎”。
第一道坎：“慢生意”与“快钱”之间的深刻矛盾。
城市更新项目天然具有“低利润、长周期”的特性——一个老旧片区的综合改造，从前期策划、居民协调到施工落地、后期运营，动辄需要五到十年才能实现盈亏平衡。
之前，一些房企用高周转的房地产逻辑去做长周期的城市更新，给我们留下了大量的失败案例。
譬如，素有“旧改专家”之称的佳兆业的广州海珠佳兆业中心项目。
2017年，佳兆业与南天国际酒店用品批发市场达成升级改造协议，计划投资打造47万平方米的超大型产业综合体。然而，项目启动后不久便因资金问题陷入泥潭。佳兆业曾以该项目作为抵押物向大业信托申请24.5亿元贷款。
2021年底，佳兆业流动性危机爆发后，项目开发随之停滞。
2022年10月，大业信托提起诉讼并申请查封了佳兆业中心884套房产及项目土地，直接导致房产无法销售、土地无法正常开发。
2025年8月，该项目正式进入法拍程序，起拍价约27.2亿元，然而尽管吸引了7232次围观，但因债务纠纷复杂、工程停滞过久、恢复开发成本高，加之商业地产低迷、公寓政策红利消失、回报周期过长，最终因无人报名而流拍。
此外，佳兆业在广州海珠、黄埔、白云等地的多个旧改项目也因此陷入困境。
一家以旧改见长的房企，最终反被旧改“拖死”，这本身就是对城市更新“高杠杆、快周转”模式的终极否定。
第二道坎：“原拆原建”的理想与现实之间的巨大落差。
老旧小区改造是城市更新中最贴近民生的环节，但也是矛盾最集中的领域。
今年3月份，济南舜耕路38号院启动的“原拆原建”项目引发了广泛关注。
表面上看，这是一个居民自主发起的成功样本——小区自发成立拆旧建新工作委员会，271户居民已递交同意书，每平方米500元的原面积改造费方案清晰可见。
但深入剖析就会发现，这种模式的推广性极为有限：舜耕路38号院是高校教职工宿舍，产权单一、业主群体高度同质化，沟通成本天然低于普通老旧小区。
与之形成鲜明对比的是，济南历下区长盛小区北区，同样是房龄超过30年的老旧小区，总户数约3400户，但居民的改造意愿虽强，推进却举步维艰。民意难以统一、成本分担机制不清、收支平衡困难、产权处置不规范……
这些问题才是当前老旧住房自主更新的真实写照。
更大的隐忧在于，一些地方在推进过程中出现了“改造变味”的倾向。江苏仪征大码头保护开发项目就是一个值得警醒的案例：原住居民被全部迁走，施工方将多处被定为一般不可移动文物的老宅拆除，重建成了新的仿古建筑，严重破坏了城市的历史文脉和市民的情感记忆。
城市更新的本意也被彻底颠覆了。
第三道坎：地方财政承压与区域分化的结构性困境。
城市更新项目资金需求量大，但地方财力有限，且不同城市之间的财政实力、信用评级、融资能力差异悬殊。
有调研显示，与市级平台公司相比，区县平台公司受区域财力、信用评级等因素影响，存在融资难、用款难、成本偏高等问题。在政策落地过程中，资金不到位、配套跟不上的风险不容忽视。
这种区域分化还体现在城市更新的推进质量上。北京、上海、广州等一线城市由于财政基础雄厚、市场化程度高，更新项目往往能够实现较好的投入产出平衡；而大量三四线城市和县城，在缺乏产业支撑和人口流入的情况下，城市更新很容易陷入“投入大、产出小”的困境。政策落地的效果，正在出现明显的区域分化。
所以，当城市更新的号角吹响，我们有必要重新审视城市更新的底层逻辑。15万亿的投资体量固然令人振奋，但真正决定这场“存量革命”成败的，是什么？
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