李贤平（栏目主持人）
今年全国两会期间，基层治理与民生保障话题备受关注。3月7日，全国人大代表樊芸建议将“物业管理”统一改为“物业服务”。住房城乡建设部随即作出回应：正启动将《物业管理条例》修订为《物业服务条例》的工作，行业分类同步调整，并将其纳入国民经济统计目录。这并非简单“正名”，而是立法层面厘清权责、推动行业回归服务本质的重要转折。
物业服务行业关联群众居住权益，是基层治理的重要支撑。不过，长期以来，物业服务行业在“管理”与“服务”的定位中摇摆：物业面临收缴率低、设施维护成本高等困境；业主则因服务不透明、权责边界模糊，获得感不高。
全国多地以法治破局，推行企业信用评级、质价相符收费等监管机制，为物业行业转型积累了宝贵实践经验。将《物业管理条例》修改为《物业服务条例》，“两字之变”有何深刻内涵？相关部门如何推动社区治理逻辑从“管控”转向“赋能”？法律如何清晰界定业主“主人”与物业“管家”的权责边界？如何让业主在居住场景中更有幸福感？相关部门如何建立质价相符的监管体系？本期，我们约请4名嘉宾共同关注这一话题。
走出“管理误解” 回归“服务本心”
钱慧峰（南昌市悦盛保安服务有限公司总经理）
当下，社会上对物业服务的负面评价并不少见，不少业主将物业简单等同于“只管收费、重在管控”的角色，认为其服务意识不强、问题处置推诿。久而久之，业主与物业之间难免产生隔阂与对立的情绪。作为长期扎根一线的物业实操从业者，我深知行业确实存在一些亟待改进的短板与问题，但与此同时，外界对物业服务的整体处境存在一定误解：很多物业并非不愿提升服务质量，而是在权责边界、运营成本、多元需求之间面临困境；不少矛盾的根源，也并非物业“不想做好”，更多是角色定位错位、双方沟通不畅、彼此信任不足。
从“我要求你”到“我服务你”的理念转型。过去行业习惯以“管理”为核心，思维容易停留在“我要求业主做什么”，强调秩序、规则，却忽略了业主的感受。如今，我们转向“业主需要我做什么”，把服务放在前面。比如，针对小区停车管理，物业以前更多的是强调“必须按规定停”，现在我们主动了解业主停车习惯，优化车位引导，甚至为晚归业主预留临时车位。物业的工作理念一变，业主的抵触少了，配合度自然高了。
从“被动应对”向“主动破局”的服务优化。物业费收缴率低、设施维护成本高，是行业普遍痛点，但根源是服务与需求不匹配。我们尝试用“精细化服务”从两方面破解：一方面，建立收费沟通机制，对缴费困难的业主，我们上门了解情况，制定分期缴费方案；另一方面，引入节能设备降低维护成本。比如，将公共区域路灯换成太阳能灯，年维护成本可以降低约30%，同时将节省的费用用于提升绿化养护，形成良性循环。当业主看到服务实实在在的改善，缴费意愿也会增强。
从“管理者”到“协调者”的角色定位。边界清晰，既能避免“管得太宽”引发的矛盾，也防止“服务缺位”导致的不满。我们会在小区公示物业服务清单，明确哪些是物业的责任，哪些是业主的自主事项。遇到业主纠纷，我们坚持做协调者，不做裁判者，主动联合社区共同化解。这既减少冲突，也守住专业定位。
从“对立面”走向“同盟军”的信任共建。更名只是起点，信任才是长久之道。未来，我们会继续坚持每季度召开业主恳谈会，公开账目与计划，引入第三方测评，把服务放在阳光下接受监督。物业和业主本就不是对立关系，只有让业主感受到被尊重与重视，双方才能携手共建更安心、舒心的居住环境，让物业服务真正回归“为民、便民、利民”的初心。
从“管理”到“服务”：重塑基层治理的契约灵魂
徐建章（江西豫章律师事务所高级合伙人，政协南昌市第十五届委员会委员）
住房城乡建设部将启动《物业管理条例》修订为《物业服务条例》这一工作，二字之变，看似微调，实则是基层治理逻辑的深层转向，是对业主主体地位的法理确认。
“管理”与“服务”，在法律术语中承载着截然不同的权力逻辑。“管理”，隐含自上而下的权力位阶，这在实践中常使物业公司角色错位，他们以“管理者”自居，将服务合同异化为管控工具。现实中，出现业主驾车无法进入小区、小区公共收益沦为“糊涂账”等情况，根源便在于此。个别场景下，物业工作人员越位行使管控权限的行为，更是违背了民事主体平等原则。而“服务”则清晰界定了平等的民事法律关系：物业公司是业主花钱聘请的“管家”，其权力源于契约授权，并非天然享有。物业公司通过提供“服务”获取报酬，因此，从这个方面而言，业主是物业公司的“主人”。
这一定位，早已在《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）中得到法理支撑。该法第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”此规定将物业行为锚定在“合同约定”与“法定义务”之上。所谓“管理维护”，实为“服务”的题中之义：“服务”是目标和价值，“管理”则是手段和方法。物业对秩序的维护，本质是履行契约的服务行为。
“两字之变”厘清了“主人”与“管家”的权责边界。业主是小区所有权人，是权利主体；物业是基于委托提供专业服务的合同主体。此次修订，乃是将《民法典》精神注入行政法规，让“业主花钱买服务”的契约精神在基层治理中落地生根。
更名易，转型难，真正的改变，在于让物业行业在思想深处树立服务本位，把契约精神融入日常运营。唯有如此，这场立法层面的调整，才能真正惠及民生，进一步构建和谐有序的小区治理生态。
物业费监管的法治逻辑：从权责厘清到契约护航
高正尉（江西求正沃德律师事务所合伙人、二级律师）
将“物业管理”统一改为“物业服务”，以强调物业的“服务”属性，而非“管理”角色。这一更名的意义，远不止文字表述的变化，更是行业从管控思维向服务本位的法治转向。
当前，少部分物业企业以管理者自居，存在单方定价、强制收费、服务与价格脱节等问题，本质上违背了平等民事主体平等原则与契约精神。规范物业费监管，核心是用法治厘清边界、用合同固定权利义务，真正实现“按质定价、按约付费”。
保障业主自治权利，让定价权回归业主。物业服务公司应由业主大会或业委会依法选聘，服务合同须明确收费标准、服务内容、权责义务等核心条款。建议主管部门按企业资质分级设定收费区间，由双方协商定价；建立服务考评与资质、收费联动机制，对投诉率高、整改不力的企业，下调资质与收费标准，以刚性监管倒逼服务升级。
量化服务标准，明确“质价不符”的减费规则。对于物业服务合同，应量化服务标准，明确不同收费等级对应的服务内容与质量要求。我建议在合同中设置服务不达标的违约责任条款：若物业企业持续未按约定提供服务，经催告仍未整改的，业主有权按约定比例减免相应期间的物业费。通过契约设计，赋予业主合法有效的履约抗辩权，从源头解决“服务缩水、费用照收”的行业痛点。
严守契约底线，禁止物业单方擅自涨价。法律严守契约精神，明确物业服务企业并无单方上调物业费的法定权利，并赋予业主合同履约抗辩权。只要企业全面履行了合同约定的服务义务并达标，就有权依约收取费用。为防止“坐地起价”，双方应在合同中明确约定：除合同约定情形外，物业不得单方通知涨价。若确因成本上涨需调整价格，物业应在合同期届满前征求业主的意见，经协商一致后方可变更，严禁物业利用信息优势单方面强制涨价。
物业服务关乎民生福祉。唯有以法治明权责、以监管促规范、以契约守公平，构建“定价透明、服务达标、违约必究”的物业费监管体系，才能平衡物业与业主双方权益，让“花钱买服务”更有保障，更加有力地推动物业服务行业在法治轨道上健康发展。
业主心中的理想物业该是什么样
龚恺瑜（南昌市某小区业主，江西时刻互动科技股份有限公司微短剧产业基地负责人）
得知“物业管理”即将正式更名为“物业服务”，原有的《物业管理条例》也同步启动修订工作，我由衷地感到欣喜。两字之变，意味着物业方要告别过去“对物管控”的冰冷思维，转向“对人关怀”的温暖初心，不再只盯着小区设施、秩序的硬件管理，而是聚焦业主的真实需求与切身体验，让业主花钱购买的服务，更贴心、更实在。
长期以来，业主与物业的关系总有些微妙。大家内心都盼着物业能成为靠谱的“小区管家”：守好安全、护好环境、保障便利，急业主之所急、想业主之所想，而不是按部就班地完成基础维保，对业主的正常诉求视而不见。物业能不能做到这一点，在于其能不能摆正位置，有没有做好人员选拔和服务管理。
好物业与差物业，带来的居住体验天差地别，我深有体会。我所住的小区，物业始终把服务放在首位，流程清晰、响应及时，第一时间处理投诉，日常巡检细致到位。业主感受到被尊重与重视，自然愿意主动缴费、积极参与社区活动，形成良性互动。反观我母亲居住的老旧小区，物业服务缺位、遇事推诿，甚至发生失窃后漠视业主的安全诉求，最终引发强烈不满，物业费收缴陷入僵局。这样鲜明的对比说明物业的位置摆得正不正，不仅直接决定了服务品质，更决定了和业主的关系。说到底，业主是小区的主人，物业是业主聘请的服务者、“管家”，只有双方权责清晰、定位明确，才能处成和睦的“一家人”，而不是站在互相抵触的对立面。
这次行业更名与条例修订，会有力督促物业公司在服务意识、服务能力上加快转型，也能引导从业人员提升职业素养。对广大业主来说，这意味着更安心、舒心、放心的居住环境，居家生活的幸福感，也将真正落到实处。
〔原载2026年第5期《职工法律天地》〕
来源：《职工法律天地》杂志
值班编校：尹静彦、徐贵保
值班主任：齐菲斐
值班编委：黄廉文
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