美国缺的不是买房的人，而是房子。白宫新报告估算，眼下住房缺口已达1000万套。这件事牵出的不只是房价和房贷，也关系到特朗普政府的经济压力与选举处境：在高成本持续的背景下，白宫为何把住房摆到了更靠前的位置？
周一发布的一份新报告显示，白宫经济学家估计美国目前面临1000万套的住房短缺。分析人士指出，削减监管可能会促进更多房屋的建设，从而稳定房价、提高住房拥有率，并推动经济实现更快速的增长。
这份分析是《总统经济报告》的一部分，为总统唐纳德·特朗普勾勒出了潜在的政治风险与宣传契机。此前，由于外界对关税政策、伊朗战争的担忧，加之其未能兑现大幅削减通胀和实现强劲经济增长的承诺，特朗普的公众支持率已出现下滑。
今年3月，特朗普签署了两项行政命令，要求联邦机构减轻住房监管负担，并为小型银行发放抵押贷款提供便利。外界认为他在采取其他措施方面行动迟缓，未能充分展现出高昂的住房成本是其政府的首要任务。
数月来，白宫一直试图将工作重心放在住房及其他负担能力问题上，以为共和党人即将面临的艰难中期选举做准备，但这一计划却被一系列全球性问题打乱。今年1月，在瑞士达沃斯举行的世界经济论坛上，一场原定聚焦住房问题的演讲，最终演变成了特朗普围绕格陵兰岛控制权的公开博弈。
伊朗战争推高了购房成本。30年期抵押贷款的平均利率已从略低于6%飙升至6.37%。
特朗普也曾主张维持高房价，以保护现有房主的资产价值。今年早些时候，他在内阁会议上明确表示：“我不想压低房价。我想为那些拥有自己房屋的人推高房价，他们可以确信这一定会发生。”
报告由白宫经济顾问委员会的工作人员编制。研究发现，如果2008年全球金融危机后，“房屋建设和单户住宅存量的增长能够保持历史增速，而不是大幅下降”，美国将会多出1000万套住房。那场危机在很大程度上是由房地产市场的违约潮引发的，而当时存在问题的贷款操作则推高了房价。
分析指出，自2000年以来，美国房价上涨了82%，而收入仅增长了12%。这种错位曾一度被处于历史低位的抵押贷款利率所掩盖。随着疫情后利率随通胀飙升，购房者的每月按揭成本也水涨船高。拥有住房通常被视为中产阶级的标志，如今能否买得起房已成为40岁以下选民最关心的问题。
白宫方面坚称，3月份发布的行政命令以及购买抵押贷款支持证券的计划，充分表明总统正在密切关注住房问题。
报告提到，针对房屋建设的各项监管规定报告将其称为“官僚税”使建筑成本增加了超过10万美元。这些成本包括过去十年间修改建筑规范的费用、合规成本以及分区审批费等各项开支。
根据报告的估算，降低这些监管成本有望刺激多达1320万套房屋的建设。分析人士认为，这将在未来十年内使年均经济增长率提高1.3个百分点，并为制造业和建筑业提供200万个就业岗位。
一位要求匿名讨论该报告的政府官员透露，特朗普可能会决定将联邦政府对州和地方政府的拨款与减少部分监管规定挂钩。
此外，该报告还抨击了拜登政府时期引入的绿色能源住房标准，认为这是导致建筑成本增加的一个因素。这些措施倾向于使用更高效的空调设备和热水器，并对相关的管道工程提出了更高的标准。
不过，从长远来看，取消其中部分要求可能会增加房主的其他开支，例如水电费。
报告援引了全美房屋建造商协会在2021年进行的一项分析。该分析指出，这些标准可能会使新房价格增加高达3.1万美元，而购房者可能需要长达90年的时间“才能收回房屋增加的成本”。
由于这些标准的执行面临现有的法律挑战，且各州的具体做法不尽相同，目前尚不清楚取消拜登时代的住房标准究竟能节省多少资金。今年3月，德克萨斯州的一名联邦法官支持了由共和党领导的15个州的诉求，裁定针对联邦支持住房的绿色标准是非法的。
说到底，美国现在的住房难题，一头是房子不够，一头是成本太高，政策上还在几股力量之间来回拉扯。想多盖房、压住价格、又不伤到已经有房的人，说起来像是要一边踩油门一边踩刹车，方向稍微偏一点，后面的账就可能落到购房者、开发商和地方政府头上。白宫这套蓝图能不能真把房子多建出来、把压力慢慢卸下来，恐怕还得看接下来怎么动手，而不是怎么说。
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