年报观察 | 保利发展卸下了包袱|保利发展|保利地产|年报|广州|房地产|经营

观点网 2025年，房地产行业深度调整态势持续演进，市场分化程度加深，整体呈现筑底修复态势。

在这样的市场环境中，保利发展用一份业绩答卷展现了“稳中求进”的经营哲学。

4月17日晚间，保利发展发布2025年度报告显示，以2530亿元销售规模连续三年领跑行业。

除了守住规模基本盘，保利发展在现金流、融资成本、资产质量三大核心维度实现全面优化：销售回笼率连续三年超100%、经营现金流持续8年保持净流入、综合融资成本降至历史低位。

整体业绩方面，保利发展2025年实现营业收入3081.44亿元，营业利润约95.78亿元，毛利为392亿元，毛利率约12.7%，全年净利润50.22亿元，归母净利润10.35亿元录得同比下降。

利润下降与公司的主动选择有关：为了减轻经营负担、巩固财务基础、增强抵御周期波动的能力，保利发展选择主动卸掉“包袱”，年内计提资产减值，因此对公司短期业绩造成压力。

总体来看，保利发展2025年穿越行业周期，在规模、质量、安全之间寻找平衡，为“十五五”高质量发展奠定基础，充分彰显央企的责任与担当。

行业领跑员

保利发展又一次领跑行业。

过往数据显示，2023-2025年，分别以4222亿、3230亿、2530亿全口径销售额成绩连续三年登顶行业；同期签约面积分别为2386.12万平方米、1796.61万平方米、1235.34万平方米。

在规模持续保持领先地位的前提下，保利发展销售权益比得到了进一步提升，达到79%，同比增加3个百分点——这一指标表明销售规模并非“虚胖”，行业领跑员的含金量仍在持续增加。

更难能可贵的是，在价格下行的市场环境，保利发展坚持走“产品主义”道路，紧跟国家战略导向与客户居住需求的深刻变迁，持续加大“好房子”产品的推广力度。

图片来源：企业公告、观点指数整理

自2023年率先提出“行业进入品质时代”之后，保利发展便对旗下产品进行了结构性调整，新获取项目中有超过七成都被打造为改善型及高端型产品。

从数据看，保利发展近些年销售均价不断攀升，至2025年已突破2字头，达2.05万元/平方米，同比增长13.9%。

报告期内，保利发展旗下涌现了不少备受市场追捧的标杆项目，比如广州玥玺湾和上海世博天悦更是成为了2025年全国少有的销售额破百亿现象级单盘。

具体来看，上海保利世博天悦·世峯新品于12月底亮相，一出手便于将4000万级置业盛宴推向了高潮。

最终，保利世博天悦年度销售金额超105亿，稳居2025年至今上海顶豪成交额、成交套数双料TOP3。从2024年至今，该项目整盘销售金额已经接近240亿元，成交套数近700套，是当之无愧的顶豪。

上海世博天悦实景图

在广州市场，南方面粉厂“地王”项目——保利·玥玺湾于2025年11月7日入市，最终以单日销售106亿、成交236套的表现，成为“开盘破百亿”的现象级楼盘，成交均价约17万元/平方米，最高单价则突破30万元/平方米。

广州玥玺湾项目图

此外还有广州天河原绢麻厂地块项目——保利天曜，创下两天卖出210套房源、销售金额33亿成交纪录；上海保利天奕首开不到三小时所有房源“飘红”，年内实现“四战四捷”……

诸般成绩背后，实质上是市场通过消费选择行为对保利发展产品竞争力所给予的肯定与评价。

有意思的是，按照一般的产业逻辑，高端项目利润空间或许更大，但容错率却比刚需盘低得多，市场或舆论稍有风吹草动便会对项目定价与成交造成冲击。而且，高端项目前期投入高、后期回款流程久等痛点，无一不在考验着企业的现金流。

在资金链普遍紧绷的大环境下，保利发展2025全年依然实现回笼资金2589亿元，销售回笼率达102%，连续三年超过了100%。年内，经营活动现金流量净额实现了152亿元的净流入，连续8年保持为正。

截至2025年末，保利发展货币资金余额1229亿元，占总资产比例超10%，并表口径已售待回笼资金498亿元，为应对未来的不确定性提供了充足弹药储备。

财务与投资

如果说销售业绩是房企的“面子”，那么健康的现金流和优化的负债结构，便是决定能否走远的“里子”。

在融资端，保利发展将央企的信用优势发挥到了极致，自2024年直接融资规模达到创历史新高的359亿元之后，2025年再次拓展了融资渠道。

5月底，该公司开创行业先河，成功发行了国内首单现金类定向可转债，规模达85亿元，6年期综合成本仅为2.32%，创新性的融资模式彰显了资本市场对其经营稳健性的高度认可。

同时，保利发展年内还完成了110亿元中期票据和45亿元公司债的发行。

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数据显示，2018年至2025年间，保利发展新增有息负债成本及综合融资成本均在逐渐下降；自2020年起，新增部分成本便低于综合成本，说明在资本市场上愈发受到信任。

2025年内，保利发展新增有息负债平均成本进一步同比下降33个基点至2.59%，期末综合融资成本同比下降38个基点至2.72%的历史低位。其中，公司债利率最低探至2.12%，中期票据利率低至1.85%，均创历史新低。

得益于此，保利发展资产负债率实现连续五年下降，2025年再降2.08个百分点至72.26%，有息负债规模也同比减少了77亿至3412亿元。

值得注意的是，一家资本运作体系完善的企业，不仅要懂得怎么“找钱”，还要懂得如何“花钱”，才能实现细水长流、生生不息。

2025年，保利发展拿地总价约为791亿元，同比增长16%；拿地权益金额697.5亿元，同比增加约15.9%；拿地数量从上年37宗升至52宗，新增计容面积457.2万平方米，同比增加39.2%；拿地金额权益比约为88%，连续三年超过80%。

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按城市能级划分，保利发展2025年内在一二线城市投资占比超过了90%。其中，一线城市投资占比约44.9%，杭州、佛山、西安等新一线城市占比35.5%，厦门、石家庄等二线城市占比13.4%。

从具体城市来看，北京、上海、广州三地占去半壁江山。其中，上海投资金额最高，年内共斥资146.84亿新增9个项目，包括杨浦区平凉街道64街坊地块、闵行区都庄路西侧地块等，新增计容建筑面积37.84万平方米；北京、广州拿地数量均为3宗，花费资金分别为88.88亿、77.35亿，对应建筑面积23.09万平方米、26.99万平方米。

总的来看，保利发展践行的并非是机会主义，而是更看重价值——这种基于城市价值和长期发展潜力的投资策略，使其能够在复杂多变的市场环境中实现可持续发展。

此外，保利发展始终坚持核心城市深耕策略，2025年在核心城市的销售贡献度依然在92%高位，连续第三年保持在90%左右水平。

在兵家必争的核心城市，保利发展2025年市场占有率7.9%，同比提升0.8个百分点，10个城市市占率超过10%。其中，广州、上海销售分别达到500亿元和390亿元，北京、三亚、佛山等单城均破百亿。

报告期内获取的项目中，当年实现“当年拿地、当年开盘”项目达28个，贡献签约金额超200亿元。

截至期末，保利发展待售面积5654万平方米，其中增量项目925万平方米，存量项目4729万平方米，同比减少约10%。

为“十五五”开好局

正如前文所述，2025年房地产行业仍处于深度调整进程中，面对由此带来的资产价格重估压力，保利发展并没有选择回避，而是秉持长期主义原则，主动计提资产减值。

尽管这一决策不可避免地对保利发展短期业绩造成一定冲击，但主动出清历史包袱能够让资产质量更加扎实，这才是对未来负责的表现，也为公司在即将到来的“十五五”周期轻装上阵、高质量发展扫清了障碍。

2026年作为“十五五”开局之年，保利发展也适时做出了一些新的改变，1月12日启动了新一轮组织架构优化，将“运营管理中心”和“产品管理中心”合并为“不动产运营中心”。

保利发展彼时表示，此次调整不仅是公司围绕自身2025年初提出“重塑新保利发展、三大主业齐头并进”战略后，主动变革助推战略落地的最新举措，更是一家站在行业头部的领军企业，在高度波动的不确定时代，改变被动接受，选择主动进化的发展智慧与改革担当。

截至目前，保利发展三大主业之间尚未达到真正的齐头并进，不动产开发销售业务仍是最主要的营收来源，不过近些年正在大力推动多元化，加速打破三大主业非均衡状态。

不动产经营方面，保利商旅2025年内推出全新“时光系”商业产品线，包括时光里、时光汇、X时光三大产品；6月还与知识城商发达成协议，合作将位于广州黄埔区的香雪时光项目打造成广州首个POD概念购物中心。