来源：地产观察
这两年，房地产行业有一个特别明显的现象，几乎所有改善项目，都在造四代宅。
它为什么会火？
首先，总结来说，那就是情绪价值被极致放大了。
传统高层是什么？鸽子笼、小阳台、密不透风，住久了压抑、憋屈。
但四代宅一出来，它所呈现的是另一种生活：
两层挑高露台、30-60㎡空中花园、270° 视野，站在露台上能种树、养花、喝茶、运动、聚会，把别墅的院子搬到高空，把城市的喧嚣隔在外面。
这种场景感、仪式感、占有感，是普通住宅给不了的，它卖的不是房子，是城市里的田园梦、是压抑生活的出口、是生活与品位的标签。
所以，四代宅卖的不只是房子，是一种被看见的生活方式。
第二个原因，它本质上是政策的产物。
阳台、设备平台、露台、花池，这些空间政策被放开之后，开发商突然拥有了一种能力，在不增加计容面积的情况下，把房子「做大」。
于是就出现了一个非常有冲击力的结果，140平，看起来像200平的大平层。
这背后不是设计多高明，而是规则给了空间。
最先跑步入场的是蓝海市场，谁做得更极致，谁有更大的露台、谁有更高的赠送，针对老规产品就有了更强烈的代差。
所以四代宅，本质上也是一场基于规则的产品创新。
第三个原因，是它对营销的巨大加持。
过去卖房，要讲半天逻辑，现在不用了。
一张效果图，一个样板区，客户就被打动了。因为四代宅的所有卖点，都可以被看见。
成交不再靠解释，而是靠冲击。
很多项目卖得好，不是因为它最合理，而是因为它的冲击力更强。
但当所有项目都在拼四代拼配置拼赠送的时候，它的冲击力就消减了。
四代宅的缺点是什么？
第一个问题，大露台外挑是好看，当大家都在拼命加宽加深露台时，其实是在向外要空间，牺牲了一部分向内的光。
我见过最大的露台做到了五米多进深，室内采光会被明显削弱，可能在样板间明亮的灯光下看不出来，而且不能封露台导致北方夏冬两个季节也不好用，这两点在真实居住中会比较难受。
第二个问题，是隐私。
错层露台、上下叠加，斜向窥视……
意味着你很容易被楼上看到，也能轻松看到楼下。看过各地的已交付四代项目，有些房企在人视角度做了磨砂玻璃，但它也并不是完美的解决方案。
针对这点，有的在努力做视线隔板，有的开发商做了隐私型四代宅，有的把上下两户做成复式一户，有的做了可封窗四代宅……
第三个是维护。
空中花园很好看，但不好养。渗水、老化、排水堵塞、绿植失控，封露台争议导致的立面难题……这些问题未来都是物业要考量的成本。很多产品，交付才是问题的开始。
对于四代宅的采光、隐私问题，如何解决？
露台做小，要么上下层外窗错开，把户型做成端厅，露台做到山墙上，要么上下做成一户复式or跃层，隐私对视的问题，多做隔板、绿化。
露台挂的位置也是重要因素。
对于开发商有什么风险？
首先是成本。
露台的结构悬挑加固、有的会做绿化覆土、水电、防水工程以及后期物业维护等等成本会大幅增加。
其次，先讲个小故事。
1958年，呼啦圈在世界范围突然爆红，短短几个月就卖出了1亿个。但到了1959年，销量就断崖式下跌了90%。这不是因为呼啦圈变差了，而是因为时尚周期理论告诉我们：
当所有人都拥有某样东西时，它就不再具备“差异化价值”。
当所有开发商都开始做四代宅，大家一窝蜂上马，无脑复制、千楼一面的时候，它就成了红海，客户会迅速疲劳，最后卖不动还是会回到卷价格。
最大的变量，还是政策。
四代宅很多优势，来自不计容。
如果问题集中爆发，政策随时可能收紧、计容标准收回，高赠送逻辑消失，四代宅就很难更进一步了。
我认为，四代宅不会消失，但会洗牌、会进化、会回归理性。
如果给你两个四代宅选择：你是会选看起来很惊艳的，还是五年、十年之后依然很好住的？
真正的四代宅，不是越大越好、越送越多越好，而是好用、好住、好维护。
北方与南方、高层与洋房、改善与刚需，不能一套模板。
四代宅不是答案，它只是这个时代的一种表达，如果你问我四代宅的风还能吹多久，我不知道。但我知道的是，造好生活的房子永远都会被需要。
热门跟贴