房地产市场总是牵动人心，而银行信贷政策的松紧，往往是楼市走向的“风向标”。
4月24日，越南外贸股份商业银行（Vietcombank）在年度股东大会上的一番表态，给燥热的越南楼市传递了一个清晰信号：我们不想再为“投机炒作”添柴加火了。
抽贷“投机客”，输血“实需派”
Vietcombank行长阮清松（Nguyễn Thanh Tùng）在回答股东提问时直言不讳。他指出，该行目前的房地产贷款占比远低于其他同行，这不是因为没能力放贷，而是因为“市场有风险，有周期性”。
面对那张勾勒出河内（Hà Nội）未来几十年发展蓝图的规划，基建和地产的资金需求固然巨大，但银行不是慈善家，也需要控制风险。
阮清松（Nguyễn Thanh Tùng）明确划出了一条“红线”：对于那些价格虚高的高端项目、带有明显投机属性的产品，银行将进行极其严格的信贷控制，甚至直接“关门”。
与此形成鲜明对比的是，银行的大门依然向刚需群体敞开。Vietcombank将优先筛选那些真正服务于居住需求、价格合理、开发业主靠谱的项目。
VCB董事长阮清松于4月24日在股东大会上发表讲话
风向变了：当9.6%的利率成为常态
股东的担忧并非空穴来风。早在今年2月底，Vietcombank胡志明市（TP HCM）一家分行对持有红本的现房贷款给出了最低9.6%的年利率。这个数字单看似乎不高，但横向对比，2025年同期市场上还有大量6%的固定利率优惠。
从6%到9.6%，虽然不能用暴涨来形容，但融资成本的直线抬升却是不争的事实。对于那些加杠杆囤房的投机客来说，这无疑是一记沉重的打击。
巨量的抵押品：19,000,000亿盾，是底气也是警示
数据显示，虽然财报未披露具体的房地产贷款余额，但Vietcombank持有的房地产抵押资产高达1900万亿越南盾，占其抵押贷款组合的七成以上。
这个数字非常直观地反映了越南银行业与房地产的深度捆绑。虽然银行现在想踩刹车，但庞大的存量资产决定了，房地产市场的任何风吹草动，都可能在银行体系内引发连锁反应。
越南外贸银行领导层在4月24日的年度会议上
另辟蹊径：工业地产与保障房成“香饽饽”
住宅市场的投机风被限制，但银行的资金总要找到出口。
阮清松（Nguyễn Thanh Tùng）行长给出了两个新方向：工业地产和社会保障房。
截至一季度末，Vietcombank已经向工业园区企业投放了约33万亿越南盾的贷款。这符合越南承接全球产业链转移的大趋势，支持生产、出口和吸引外资，既安全又符合国策。
而对于社会性住房，银行甚至愿意牺牲部分利润，配合政府提供低于资金成本的优惠利率。这既是银行履行社会责任的体现，也是在当前环境下寻找的稳健避风港。
慢下来，是为了走更远
面对股东关于“为什么信贷增长目标总比国家给的额度低”的质疑，Vietcombank总经理黎光荣（Lê Quang Vinh）给出了一个非常理性的回答：我们不要“过热增长”，要的是可持续，避免坏账。
在各大银行都在争抢市场份额、追求规模扩张的当下，Vietcombank如此“高冷”的表态，显得十分特殊。
这背后是这家越南最大国有银行之一的底气与谨慎。对于普通购房者而言，这意味着未来买房时，开发商的资金链是否健康将变得更加重要；而对于投机者来说，银行关门的声音已经敲响。
——楼市狂飙的年代，或许正在缓缓落幕。
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