来源：市场资讯
（来源：奥派经济学）
文丨邓新华
先说个有意思的事情。我的上篇文章，讲了房价上涨的可能。有个人留言说：“你再胡说八道，我就取关了。”
你看，有些人对房价下跌，已经形成了非常强烈的心理惯性，接受不了房价有上涨的任何可能。
我相信我的大部分读者，可能会有一些心理惯性，但不会有这么强的心理惯性。
其实预测房价这种事情，谁都不能保证准确，因为影响因素太多，关键是看作者分析的理由和逻辑。
今天我从供需角度谈谈，未来什么房子会涨得更快。
中国过去的房价上涨，是先涨豪宅，然后带动普通房子，最后带动刚需房。
于是许多人把这看成规律，认为每一轮房价反弹都会是豪宅带动的。
但是如果这一轮房价反弹，恰恰可能会是刚需涨得最快。当然了，这一轮房价是否到了反弹之时，我也不确定。我只是说，一旦房价反弹开启，可能刚需涨得更快。
为什么？
以上海为例。上海每天成交的新房，套均面积在105—120平米之间，而成交的二手房，套均面积在80平米左右波动。也就是说，新房套均面积比二手房多30来平米。
这说明什么？说明过去几年，新房绝大部分是豪宅或者满足高档需求、改善需求的。
也就是说，在严厉调控、房价大跌的这些年里，高档房的供给基本没有减少多少。2025 年，新建商品房销售面积为88101 万平方米，既然其中大部分是高档房、豪宅，那这个供给其实还是比较充分的。
而刚需房的供给是大幅减少的。
另外从购房心态来看，越是刚需，越是怕跌，因为刚需更难有耐心承受资产贬值。所以这些年，刚需实际上更少买房，也即，刚需的需求被抑制得更多。一旦经济有所复苏，刚需预期改变，不再担心资产贬值，那么，这个需求会爆发得很猛。
再看看未来，一旦房价开启反弹，哪一块的供给更难跟上？
针对刚需的供给更难跟上。
因为前些年，凶猛的房价调控，搞得大片大片的小开发商关门大吉。比如信贷的三条红线，只有少数大开发商可以满足，小开发商根本满足不了。
我认识一个小城开发商，之前借了亲戚朋友不少钱，这几年根本没钱还，搞得信誉尽失。
可以讲，大部分小开发商已经被搞胆寒了，尤其是小城开发商。
而小开发商是供给刚需的主力。
当房价开始反弹，小开发商们还处在胆寒之中，不敢积极开发。即便有些敢积极开发的开发商，在融资等方面，也依然比大开发商困难大得多。所以，即便房价反弹，刚需房的供给也是很难及时跟上的。
你不要说小开发商了，就连大开发商，也需要时间恢复元气。比如万科，即便现在政策全部放开，房价反弹，万科的业务也一时半会起不来。
所以，刚需层面，过去几年供给大减，需求被抑制得最厉害，未来供给又最是跟不上，这些是我认为刚需可能会涨得更猛的依据。
可能有人说了，既然刚需房涨得快，那么，那些大开发商难道不会转向满足刚需？当然会有一部分大开发商会去满足刚需，但，毕竟，刚需的供给主力是萎靡的，缺口依然巨大。
以上是我的预测。当然了，经济因素是复杂的，我的预测很可能是错的。但理性的朋友可以看看我的逻辑和理由，作为参考。
我知道有些朋友会继续坚持“房价绝不可能涨，只会永恒跌”，那你们继续坚持好了。观点有分歧是正常的。你要是跟开头那个人一样，因为我看涨房价而取关我，那也是你的权利。
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