北京写字楼市场2026年第二季度展望及第一季度回顾|写字楼市场|北京市|商业地产|睿意德|租赁市场

市场展望及策略

2026年第二季度北京写字楼市场展望

市场格局重塑：从存量竞争到多元供给与政策红利叠加

超50万平方米优质新增供应项目的逐步入市，将为有搬迁写字楼需求的租户（特别是有大面积租赁需求的租户）提供更多元的选择。本轮新增供应均为高品质写字楼，且提供极具市场竞争力的租金条件，这也对存量写字楼业主造成去化压力，加剧新旧项目间的竞争。

为应对冲击，存量写字楼业主正积极落地各类优惠政策以提升项目竞争力。与此同时，政府产业定向扶持及激励措施的稳步推进，将持续优化区域营商环境，增强企业发展信心。在宏观经济稳步修复与政策红利释放的双重驱动下，市场交易活跃度有望逐步提升。

选址决策迭代：从价格优先到全维度评估

预计租户的办公空间选址决策将更趋综合化：租户会结合写字楼硬件品质、运营服务、租金成本、产业政策适配性等因素进行综合考量。部分注重办公体验与企业形象的优质租户或搬迁至新增供应项目。

受产业政策引导，上下游企业或将逐步形成集聚效应，租户分布将呈现出明显的行业化、片区化集聚特点，这也会推动租户与业主围绕长期发展需求建立更深度的绑定关系。

大宗市场变革：法拍机遇与REITs机制协同发力

法拍写字楼市场虽供给扩容，但可通过法拍交易且位于核心区位的整栋写字楼资产依旧稀缺。存量整栋标的多位于非核心商圈，普遍存在楼龄较长、维护成本较高，且由于历史遗留问题有部分被占用等情况，更适合具备改造与运营能力的不良资产管理机构进行盘活培育，以实现长期收益。

开发商和拥有良好声誉的投资机构所持有的写字楼，在物业服务、资产运维、租户管理上具备显著优势，且当前出售报价已下探至市场低位。叠加部分核心商圈空置率同比下降4个百分点，当前已成为收购方布局优质写字楼资产的窗口期。

写字楼作为REITs中准入较晚的物业类型，已形成较为完善且市场化的估值体系。商业不动产REITs的落地不仅拓宽了写字楼资产的退出渠道，提升了其流动性，更推动了其估值逻辑转向“现金流与运营能力导向”，使得运营优质且持有成本合理的写字楼成为REITs的优质底层资产。

2026年第二季度北京写字楼市场策略

给租户的建议：综合研判择址布局，灵活优先应对周期

受今年入市的新增高品质供应的影响，国贸、燕莎及望京-酒仙桥商圈的第一季度甲级写字楼平均有效租金已同比下跌18%至23%。租户可把握优质新增供应项目入市所带来的租金优惠窗口期，并锚定产业定向扶持的政策利好区域，依托相关政策争取资金支持与发展红利。

由于短期内市场复苏压力仍存，建议租户在选址决策中优先考量租期、扩退租等条款的灵活性，以应对后续市场变化。

给业主的建议：适配中小面积租户需求，精准运营提升去化效率

当前大面积租户的搬迁动力不足，写字楼租赁成交主力为租赁面积200至800平方米的中小型企业。对此，业主应明晰该类企业的核心诉求，相应优化产品与租赁策略：推出可拎包入驻的办公空间，降低企业前期资本支出；并采用更灵活的租期与入驻流程，提升租赁的便捷性。

同时，业主可打造健康绿色的办公环境，并运用环境心理学优化空间布局，提升使用者的空间体验与归属感，满足其对和谐、积极办公氛围的需求。

给收购方的建议：区分主体需求差异，精准筛选适配标的

针对缺乏不良资产处置经验的自用型收购方，应优先选择风险可控、交通通达性优越的优质标的，并结合企业需求，综合评估项目性价比。

对于追求长期稳定现金流、可自主把握退出时点的投资型收购方，需重点考量租户结构、核心硬件运维状况及土地使用年限等关键指标，以此判断资产长期收益能力。

具备专业处置能力的不良资产管理机构，则可重点布局法拍标的，在物权与债权类资产中挖掘更多投资机会。

甲级写字楼租赁市场概况

北京甲级写字楼租赁市场整体概况

市场平均有效租金及空置率走势

©RET睿意德商业地产研究中心

备注：有效租金为含税、不含物业管理费的有效租金

2026年第一季度北京甲级写字楼租赁市场租金持续下探，平均有效租金环比下降3.0%至203元/平方米建筑面积/月，继续为企业以更低成本升级办公空间创造窗口期。空置率为16.9%，环比下跌0.5个百分点，市场去化压力仍存。但金融街和中关村商圈凭借高产业集聚度的优势，依旧维持着低于10%的空置率，展现出市场韧性。

受公共假期影响，本季度租赁成交活跃度有所承压，但仍有亮点成交：邮储银行新租位于丽泽商圈的中海海嘉中心，面积约为30000平方米。这笔大面积租赁成交，既是丽泽作为新兴金融商务区已具备产业集聚效应的直接体现，更印证了其凭借众多高品质写字楼项目，在承接头部金融机构扩张、升级办公空间需求上的独特优势。

北京甲级写字楼租赁市场细分商圈概况

©RET睿意德商业地产研究中心

备注：1.有效租金为含税、不含物业管理费的有效租金；2.租金单位为元/平方米建筑面积/月

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备注：有效租金为含税、不含物业管理费的有效租金

北京各商圈租赁成交亮点

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备注：1.有效租金为含税、不含物业管理费的有效租金；2.成交信息仅供参考

大宗交易市场概况

北京写字楼大宗交易市场表现

写字楼大宗交易成交额及其占比走势

©RET睿意德商业地产研究中心

2026年第一季度北京写字楼大宗交易市场成交额仅为2.4亿元，占总成交额的比例大幅下滑至11%，处于近年低位。

尽管大宗交易市场阶段性遇冷，但市场需求并未消退，仍有收购方持续关注并积极问询通过法拍收购写字楼的机会。其核心诉求在于依托法拍的价格折价优势，以远低于市场常规成交价的成本获取核心区位的稀缺写字楼资产。

写字楼大宗交易平均售价及租售比走势

©RET睿意德商业地产研究中心

本季度北京写字楼大宗交易市场仅录得一笔大宗交易：北京浙商锦锐商业管理通过法拍收购位于金融街商圈的金融科技大厦。受该笔位于核心商圈的交易带动，本季度写字楼大宗交易平均售价环比上升4.3%至30928元/平方米建筑面积。这笔交易凸显了法拍作为当前大宗交易的重要交易渠道，对市场活力起到一定的支撑作用，并为收购方以低成本布局核心资产创造了机遇。