卖房者的春天终于来了。从之前不断降价也无人看房，到如今楼市成交量暴涨，甚至有卖家开始坐地涨价。国家统计局最新房价数据显示，房价终于止跌回升。但比价格回暖更关键的是，今年楼市成交量确实迎来一波爆发——上海单月成交量创近五年新高，北京二手房网签量达15个月以来峰值。
现在有人喊楼市要反转，但我劝你别高兴太早。判断房价的一个核心数据近期表现反常，并不支持反转的基本面。我是陆迅，老粉都知道，2021年全国房价最高点时，我就提示过下跌拐点将至。
当时用的三个关键指标之一，就是居民中长期贷款，简单说，就是有多少人愿意贷款买房。全款买房的人始终是少数，通过贷款数据，能精准判断市场真实的购房需求。2021-2022年，居民中长期贷款开始停滞，随后房价见顶回落。
2026年的今天，这个指标表现如何？央行数据显示，一季度居民中长期贷款新增仅4607亿元，3月仅2953亿元，均为近十年最低值。这说明，全国范围内愿意贷款买房的人依然很少，甚至少于往年。
你可能会疑惑：京沪成交量火爆，上海单月3万套、北京近2万套，怎么贷款买房的人反而少了？答案看另一组更纯粹的数据：1-3月，房地产开发企业到位资金中的个人按揭贷款仅2204亿元，同比下降34.6%。个人按揭贷款是银行实际发放的房贷，不受提前还款影响，是实打实的新增房贷。同比大降超三成，意味着全国范围内，新增贷款购房的群体在明显减少。
这波京沪等城市的成交火爆，核心是存量房置换，而非新增购买力。北京70-90㎡及以下小户型占比近八成，总价600万以下占六成；上海300万以下房源占比高达72%。买家多是刚需或置换群体：卖掉旧房，用自有资金和存款买房，全程不新增贷款。这类交易在成交量中算“一卖一买”两次，但对按揭贷款数据的贡献为零。这就解释了为何热门城市成交量暴涨，全国贷款数据却持续低迷。
更值得警惕的是，京沪的火热，反衬出其他城市的冷清。全国贷款数据持续下滑，说明除少数核心城市外，多数地区楼市依旧疲软。
因此，不必担心错过所谓的“反转”。当前入场的多是刚需和改善群体，投资客早已在过去几年的调整中出局。少数城市止跌企稳、成交量回升，仅说明其具备一定活力，并非全面反转。
理解楼市从业者唱多的动机，但买房是大事，需看清本质。五年前劝你别在高点接盘，如今我的判断很明确：楼市有回暖，但房价反转未到。
对卖房者而言，当前是不错的窗口期，可趁成交活跃及时出手；对买房者，刚需或置换可择机入场，价格与利率均处低位，自住需求不宜久拖，但别被卖家临时涨价裹挟，这种涨价缺乏可持续性，新增贷款购买力依然疲软。
至于市场何时真正见底，我会持续跟踪中长期贷款、土拍价格、二手房供应量、居民负债率、租售比与真实利率等关键指标，后续再深入解读。
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