21世纪经济报道记者李金萍 深圳报道

随着 4 月 29 日晚间深圳楼市优化政策（以下简称 “429 新政”）的突然出台，“五一”假期的深圳楼市迅速升温。

机构数据显示，深圳新房与二手房看房量及签约量均创下近 6 年新高，核心限购松绑区域成交翻倍，外地购买力加速涌入。

此次引发市场震动的 “429 新政”，被业内视为针对深圳核心区的一次精准“拆墙”行动。

新政不仅在公积金贷款额度上给出了史无前例的倾斜——家庭最高可贷 351 万，更在限购层面放出了两大杀手锏：一是深户家庭核心区购房上限提升至 3 套，非深户只需 1 年社保即可购买 2 套；二是仅凭深圳居住证，外地人士即可在福田等核心区直接购买 1 套住房，彻底取消社保和个税缴纳的门槛限制。

“这项政策直击了过去两年深圳核心区域的楼市最大的痛点——名额限制。”某知名地产分析机构表示，“新政前，大量新市民、异地白领以及看好深圳发展的外地家庭，哪怕手握重金也无法进入深圳核心区域，比如福田区的市场”。

上述新政对核心区的定向松绑效果尤为显著。据乐有家门店统计及公开数据，“五一”期间，深圳市南山区新房、二手房签约量同比分别大涨 105%、85%；福田区新房、二手房签约量同比分别上涨 100%、77%，新建商品住宅认购套数同比暴增 500%；宝安区新房、二手房签约量同比分别上涨 45%、150%。

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在这场楼市看房热中，优质楼盘成为新政直接受益者，与新政前缓慢的去化态势形成鲜明对比：以福田热门项目金地环湾城为例，该项目在新政出台后的短短 5 天内，认购套数达今年月均水平的 3 倍。卓越缦悦项目同样表现抢眼，认购成交远超月均去化水平。这反映出当下购房者在政策红利期购房选择更为审慎，“确定性”和 “高品质”成为激发购房意愿的核心要素。

深圳新政对核心区的定向松绑，也带来了客群结构的显著变化。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受采访时表示，放开中心区限购，目的是激活部分外地人群、本地户籍资产配置型购房者，基于对中心区资产价值的良好预期而入市购房的需求。中心区房源价格较高，此举能导入部分高收入人群，有助于改善当前市场的结构性问题，促进交易循环。

深圳核心城区福田直观展现了此次政策的传导效应，大量此前因限购被挡在门外的异地客户和本地改善客群蜂拥而至。多家福田核心片区的门店中介表示，假期期间咨询量直接翻倍，不少香港、长沙等地的外地客户，凭借刚办好的深圳居住证，直奔福田开启密集的 “扫楼”模式。

“这种现象在过去几年是非常罕见的。” 一位从业十年的资深中介感叹道，“新政相当于为全国的资金打开了投资福田核心资产的绿色通道，这种信心的恢复比成交数据本身更有意义。”

随着“五一”假期的结束，业界普遍认为深圳楼市的这波热潮才刚刚开始。“‘4.29新政’不仅是一次需求的集中释放，更是一次市场预期的重构。”业内人士总结道。