房贷余额两年骤降1.3万亿，六大行房贷跌破6万亿|利差|存款|新型房贷产品|贷款

2023年以来，提前还贷潮成为社交媒体热议话题。受市场利率下降、居民风险偏好回落影响，各地出现大量提前还房贷现象，不少银行通过关闭线上通道、额度控制等方式拉长还贷排队期限，线下排期甚至可达数月。

但短短两年多，热潮迅速降温。银行信贷从业者坦言：“去年网点提前还贷预约排两个月，今年来问的人都少了。”数据显示，截至2025年末，六大行个人住房贷款余额合计超25万亿元，较2024年末减少约7000亿元，但业内人士表示，当前提前还贷已不再成“潮”。

这一变化背后，既关乎居民需求转变，更牵扯深层经济逻辑与国家层面的应对。

要理解这股热潮的兴衰，首先需明确：为何中国房贷是银行最优质资产？这也是银行对提前还贷反应激烈的根源。我国住房贷款中，个人对房贷承担无限连带责任，偿付义务不限于所购房产，若拍卖房产不足以清偿贷款，不足部分仍需债务人承担，房价下跌时银行还可要求补充首付。

反观美国，实行非追索权住房抵押贷款，购房者偿付责任仅限于抵押房产，2008年次贷危机中金融机构损失惨重，正是源于此。加之我国首套、二套房高首付要求，大幅降低了违约风险，使得个人住房贷款违约率极低。

以招商银行为例，截至2022年9月末，其个人住房贷款余额约1.4万亿元，占零售贷款余额44%，不良率仅0.29%。因此，居民集中提前还贷会导致银行优质资产缩水、收益受损，银行才会想方设法延缓还贷进程。

提前还贷潮的兴起，直接诱因是市场利率变化。2022年下半年，我国个人住房贷款借款人开始加快提前还贷，核心原因是存量房贷利率偏高（部分超5%），而当时银行理财收益跌破3%，资金存银行跑不赢房贷利息，甚至有部分人违规用低息消费贷置换高息房贷，面临抽贷风险。

根源则在2019年LPR改革后的定价机制：房贷加点一旦签入合同便二三十年锁死，而LPR从2019年11月的4.8%降至2024年9月的3.85%，降幅近100个基点，新老房贷利差扩大，“早买早吃亏”的不公平感成为核心心理推手。

2023年8月，央行首次调整存量首套房贷利率，但未覆盖二套、力度有限，矛盾未根本化解。

从宏观视角看，提前还贷潮的兴起暗藏隐患，这也是国家出手干预的关键。2022年末，我国个人房贷余额38.8万亿元，较三季度末下降1000亿元，这一现象在金融史上较为罕见，意味着居民开始进入去杠杆阶段。

不少人认为去杠杆是好事，但私有部门（民营企业、居民）若出现大规模、长周期去杠杆，可能引发资产负债表衰退，日本“失落的三十年”便是典型——1990年后房价暴跌导致企业和居民资产缩水、资不抵债，长期去杠杆让经济陷入低迷。

2022年末，我国社会融资规模存量344万亿元，宏观杠杆率超284%，杠杆结构分化明显：政府和国企杠杆率快速上升，私有部门杠杆和投资增长停滞甚至下降。

当年住户贷款余额74.9万亿元，占GDP的60.6%，较2021年下降1.6%，为多年来首次明显下降；民间固定资产投资总额31万亿元，增速仅0.9%，凸显私营企业去杠杆意愿增强。

这些信号值得警惕。2021年末我国住户部门全口径杠杆率达72.2%，高于2022年9月末美国的65%。更关键的是，我国GDP分配中劳动者所得不足30%，而美国超50%，这意味着中国居民靠劳动收入负担债务的压力远超美国。

但不能简单判定我国居民整体杠杆率过高。衡量负债合理性，需结合储蓄和资产：2022年末我国住户存款121.2万亿元，减去住户贷款后净储蓄余额46.3万亿元。保守估计，当年居民部门总资产达500万亿元，资产负债率低于20%，整体杠杆率偏低。之所以多数家庭感觉债务沉重，核心是财富分配不均。

房地产占城镇家庭资产比重超60%，高房价加剧财富分化。招商银行数据显示，截至2022年6月末，1.8亿零售客户管理的11.7万亿元资产中，400万金葵花及以上客户占9.6万亿元（户均238万元），13万私人银行客户占3.6万亿元（户均2800万元），可见金融资产集中于少数高净值人群。

中低收入家庭购房晚、资产少，负债率高、还款压力大，是提前还贷潮的主力；高收入家庭早买房、资产多，可变现房产投资金融资产，负债率低、多处于净储蓄状态。

提前还贷潮的降温，核心是国家政策的精准干预。2024年9月29日，央行完善房贷利率定价机制，指导自律机制倡议商业银行于当年10月31日前批量调整存量房贷利率（含首套、二套），原则上不低于LPR减30个基点，同时取消重定价周期一年的限制。

该政策惠及5000万户家庭、1.5亿人口，每年可为家庭节约支出1500亿元，政策出台后，银行提前还贷日均申请量下降六成。

后续降息持续发力：2025年5月20日LPR下调10个基点，5年期以上降至3.5%，到2026年1月重定价日，存量房贷利率累计降幅超1个百分点；公积金贷款利率下调25个基点，首套5年以上低至2.6%，部分城市首套商贷利率触及3.0%。新老利差收窄，大幅削弱了提前还贷的经济驱动力。

对银行而言，让利是理性选择。商业银行净息差连续三个季度维持1.42%的历史低位，国有大行净息差小幅下滑至1.30%。银行通过压降高成本存款（五年期利率跌破2%）、接受房贷让利，换取贷款规模稳定和质量提升，避免集中还贷冲击流动性。

2026年一季度楼市“小阳春”也对冲了房贷余额下滑，重点20城3月二手房成交面积1797万平方米，环比增长117%，上海成交创近五年新高，银行按揭进件量明显上升，显示房地产市场企稳，新增贷款与放缓的提前还贷形成对冲，房贷净减少幅度有望收窄。

提前还贷潮的兴衰，还与房地产对地方财政的影响密切相关。我国经济长期依赖土地财政，房地产业相关收入占地方综合财力一半左右，支撑基础设施建设、招商引资和就业。2022年，国有土地使用权出让收入6.7万亿元，同比下降23.3%，房地产相关税收下滑7.6%，当时救市政策未能挽回消费信心，后续随房贷利率调整、楼市回暖才逐步改善。

短期来看，房贷运用仍有上升空间。