文/深圳进深 李奕和
中铁置业“云系”产品，要落地深圳了？
去年12月10日，深圳2025年的最后一场土拍。
它力压群雄，以7.92亿元的总价，拿下福田梅林街道越华路10号B405-0308地块。
地块项目的名字，已经获批了，叫“臻云雅苑”。
没错，跟它的宝中阅臻府一样，同样有一个“臻”字。
但这还不是项目特别的地方，最让人眼前一亮的。
是福田项目名里，还带有一个“云”字。
依托中国中铁几十年的深厚积淀，中铁置业这些年在地产开发领域。
已形成自身独特的产品系，包括云系、阅系、逸系、彩系。
在它的官网里，每个产品系是这样定位的：
云系：高改类产品，突出稀缺、高端、尊享价值，打造城市地标性都市豪宅。
阅系：再改类产品，突出精致生活和高阶资源配套价值，面向品质改善客户，打造轻奢美宅。
逸系：改善类产品，突出多样配套价值，面向精英阶层首改或高阶首置，打造美好生活全龄社区。
彩系：刚需类产品，突出安居功能及标准化品质保障，面向青年一族首置，实现城市安家梦想。
也就是说，云系是中铁置业的TOP级产品系。
如果是按这个定位，中铁置业福田项目的期待值，可谓是拉满。
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其实，不管是不是云系，项目的高端定位，大概率是走不脱的。
这不仅是因为项目地处福田这个深圳行政、文化、金融、商务核心枢纽，具备城市中轴地段价值。
另外，中铁置业方面就已多次透露要将项目打造成“高端住宅标杆之作”。
比如在去年12月16日福田项目奠基仪式上，中铁置业华南公司就表示，在此落子布局，是继重返宝安中心区后在深圳战略棋盘的纵深跃进。
更是进军高品质住宅领域、打造精品人居标杆的关键一步。
面对深圳高端市场与行业发展的双重挑战，项目承载着中铁置业华南公司品牌升级与区域深耕的重要使命。
当时，中铁置业华南公司党委书记、董事李谦在致辞中，也明确项目高端标杆定位。此外，总经理、党委副书记苏延，项目总经理潘荟也都做出相关表态。
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臻云雅苑项目，其实并不算大。
总用地面积4994.02㎡，新建规定建筑面积18550㎡，规定容积率3.72。
其中：住宅15380㎡；物业服务用房100㎡；商业1500㎡；社区公共配套设施1500㎡。
根据出让要求，建筑高度小于100米。
由于地块位置不错，且所在板块长时间没有新盘供应，当时吸引了8家房企争抢。
包括中海、保利、越秀、天健、中铁置业、华侨城、新世界以及万骏伟业，你追我赶，互不相让。
最终，历经近一个半小时、148轮报价后。
地块才被中铁置业以总价7.92亿元拿下。溢价率高达65%，折合楼面价4.27万元/㎡。
而且，这个地块还要求商品住房需全部实行现房销售。
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也不知道是巧合，还是有意为之。
中铁置业近短时间以来在深圳的两个项目，都涉及现房销售。
它于宝中的阅臻府项目，是2023年8月以34.06亿拿下的。
这个项目，是深圳首个“竞现房”项目。共有四栋楼，其中有两栋是现房销售。
也迫于现房的压力，阅臻府地块拿下不久，中铁置业就引入能建进行合作。
不过，好在阅臻府后面的去化还算不错。
项目的期房部分在2024年7月首开入市，目前网签去化已达100%。
去年12月，阅臻府加推剩下的现房部分291套房源。
据克而瑞数据，截至目前（2026年5月7日）已经成交214套，去化率约74%。
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如果从总地价的角度，中铁置业臻云雅苑项目其实并不高，但也并非没有压力。
项目要求全部现房销售，并且如果是打造高端项目的话，整个资金投入的量会更大，回款的周期也会更长。
对开发商而言，无疑不是一大考验。
更重要的，还有市场的不确定性。
我们都知道，深圳的市场自去年四季度以来，高端产品其实都卖得不错，几乎可以说是卖一个火一个。
加上深圳五一前出台的新政，核心区“松绑”限购，深圳市场更是等来了难得的窗口期。
而臻云雅苑，由于是现房销售，或只能跟这样的窗口期擦肩而过了。
毕竟，谁又能知道，两三年后的市场到底会是怎样一番模样。
中铁置业能做的，只有加快速度，大干特干，让项目尽早入市。
于是乎，我们可以看到，去年12月的那场奠基仪式，不仅是臻云雅苑的奠基，更是一场劳动竞赛誓师大会。
那时，仅拿下地块几天后，中铁置业华南公司就由李谦带头，吹响了福田项目全员大干快上的冲锋号角。
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