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北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

请问：本人京户，工作在海淀北三环，家庭年收入40万税后，目前孩子一岁准备买房，首付150万，贷款自我测评月供1.5万之内（孩子花销较多）。

目前考虑了三个方案，请帮忙分析点评一下：

1、买海淀中关村学区房，考察后预计只能买到50平老破小两居。

2、买昌平学区房，几个名校的分校还未考察，房子能买三居，但通勤距离过远。

3、暂不买房，等四年后再考虑，预计房价能下跌一部分，如果能跌30%以上为最佳，到时我们还能再增加80万左右首付。

章哥：

1、第一个方案好点评。优势就是学区排名高，教育氛围好。劣势就是老破小呗，而且溢价至少30%，居住的性价比也就低了这个比例。而且虽然中关村的学区好，溢价部分的支撑也相对强，但毕竟是老破小，在入学人数整体下降后，未必还能受追捧。所以到时候没有对学区房的利好政策，那溢价部分有可能受影响。

2、第二个方案怎么说呢？直说吧，昌平到目前为止，没有普遍意义上的学区房。确实有好几所名校的分校，但成绩暂时不突出，所以也就不太受追捧，对口房源也就没涨出溢价，居住的性价比正常。

另外昌平一中和二中是好学校，如果按照成绩是有资格涨出溢价的。但都不是直接对口房子的，所以也不算学区房。

通勤距离看自己的感受了，这外人不好建议。不过您看的应该是回龙观和二拔子一带的吧？相对算不太远的，价格和各种指标也基本等同于市区，只是没有学区溢价而已。

3、第三个方案就看自己的判断了。我只能是给您算个账吧。比如现在回龙观融泽嘉园的吧，400来万能买100平出头儿的三居室，租金在7500左右，年化毛收益率就是2%以上，刨去物业费取暖费和空置期也至少超过1.8%。而现在五大行存款利息是1.5%，所以租金收益是占优的。

而您希望的是四年后房价下跌30%以上，那就是300万之内买到这100来平的三居。那请问租金是否也应该同步下跌？按说是不会的，因为买卖和出租是两个市场，有相关性但没有必然的联系。常规来讲房价是有可能大涨大跌的，但租金大多平稳，一般都是跟随平均工资来波动，大多数年份都是逐渐上涨的。

那假定未来四年工资不涨不跌吧，房租也就拉平，仍然是7500一个月。那对标300万的房价，这毛收益率可就是3%以上了，净收益也能在2.5%以上。

那问题又来了，您认为利率的走势会怎样，在现在1.5%的基础上，是涨还是跌？我认为是上涨的可能性不大。因为部分大行都不提供五年期定期了，因为他们预期未来的利息还会下降。

那问题还来了，即便是银行利息不变，仍然是1.5%。而四年后经过房价下跌，年化收益竟然2.5%以上了，您觉得可能性有多大？

我认为是可能性不大的，毕竟谁都不傻，或者说不能一直傻。人家业主放着租金不挣，为什么要低价卖房啊？而且按照楼市的历史行情，银行存款利息低于租金收益的时期很少，到目前为止就三次，每次都是房价低谷期，现在是第四次，是涨是跌走着看吧。

4、简单就这情况吧，我没有明确建议，只是列出以上情况供参考。买房是大事儿，只能自己决定。

仅供参考。

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