环线很早就分享过上海楼市的三处悬崖。
2024年10月同房龄小区价格对比
大宁到共康、七宝到九亭、前滩到浦锦，短短几公里房价断崖下滑。
一直有客户说想去抄底洼地，房价差距不该那么大，洼地早晚会跟上来。
现在尘埃落定，这些洼地翻身了吗？
上海找不到完美的二手房数据。
网签价很多都做低，参考意义不大。
之前都用头部中介成交价，那个是真实价格，后来被隐藏了也看不到。
好在下面这个小程序中还能看到真实成交价。
用这些真实成交数据，环线分析了2020年到现在各个板块房价变化。
发现房价洼地，无一翻身。
受西藏北路、大宁的新房冲击，大宁二手房最近大跳水。
上海均价比2020年起点低了5.35%，大宁低了7.08%。
没想到房价洼地共康更惨，跌幅高达17.67%。
比如共康地标小区宝宸共和家园，2020年初成交5.7万，现在只有4.3-4.8万。
宝宸共和家园成交记录
房龄差不多的大宁慧芝湖花园1、2期，2020年上半年8-9万左右，现在还能卖到8万。
七宝跟九亭上演了同一个故事，价格高地大幅下跌，价格洼地九亭下跌更多。
七宝发生了什么大家都知道，最近几年学区房全面下降，七宝首当其冲。
现在公办初中学区才受欢迎。七宝强的是民办和公办小学，初中相对一般，受打击比春申、古美更大。
外环内的古美、静安新城又有很多新房，1000万上下，七宝那些1000多万的学区房根本顶不住，跌幅达到全市的两倍。
七宝下降是九亭最好的翻身机会，然而九亭跌幅达到全市三倍，差距越拉越大。
给你机会你不中用啊。
当然上面取的样本都是房龄小于20年的商品房，七宝、大宁的老破小跌幅不比九亭、共康小。
老破小，尤其是学区老破小是全市崩盘，是学区价值的缩水，比较难说明地段价值。
所以没有统计进去。
另外一个洼地没有老破小问题，更能说明规律。
前滩一个老破小都没有，浦锦核心区的一品漫城、华侨城也没老破小。
浦锦核心区范围
很多人想去浦锦抄底，离前滩太近、房价差距太大了。
全部建成后，芦恒路这里跟前滩其实就隔着几个小区，房价差两倍。
浦锦眺望前滩
到前滩差不多4公里，4公里啊，在广阔的外环算个什么。
从周浦西走到周浦东，4公里你发现还没走完一半。
离单价12万还触发积分的前滩元境更近，只有2.5公里。
然而浦锦和前滩的差距，还在扩大。
其实浦锦核心区不错了，略跑赢上海大盘。
这个大盘指的是全市房龄小于20年的商品房，老破小、动迁房都没统计。
能进样本库的都是优质小区，浦锦略跑赢。
如果统计全市所有小区，2020年至今跌幅高达13.02%。
那浦锦就遥遥领先。
浦锦核心区表现不错，但是上游的前滩表现更猛，比2020年还涨了2%。
这说明不是浦锦表现好，是前滩周边品质小区都不错，整个区域的好。
三林的品质商品房，也比2020年高一些。
这样看浦锦还是没翻身。
上面三组对比肯定有人说不公平，地段不一样，中环外比中环内、外环外比外环内了。
都是内环的联洋和杨东，也是一个高地一个洼地。
贝壳网均价杨东比塘桥高，是因为塘桥有很多老房子，杨东主要是香梅花园、锦绣天第、上海绿城、爱家亚洲花园等，老房子很少。
看电梯商品房，杨东绝对是浦东内环洼地。
爱家亚洲花园一期是2004年的电梯板楼，单价只有6万，800万左右就能买个三房。
这里可是内环内，800万买三房，哪里还能找得到？
外环外的莘庄，2003年的房子单价都比这高。
联洋好多了，单价9万、10万，一直是浦东内环附近的高地。
最近几年联洋跌得很惨，依旧跑赢了杨东。
联洋跌得很惨，是因为2020年涨太多。
当时学区房炒作严重，联洋趁势起飞，9万直接涨到15万。
现在只是调回了起点。拉通整个周期看，联洋其实跑赢了大盘。
爱家亚洲花园现在很便宜，成交价只有5.8万。
2020年可不便宜，要7万左右。
拉通周期看，就是不如联洋保值。
爱家亚洲花园一期成交记录
上面这些高低-洼地对比有共性也有区别。
共性是，洼地都翻不了身。
2020年以来是分化时代，好地段、好房子更保值已经成为常识。
上涨时，大宁、七宝、前滩、联洋比洼地涨幅更高。
下跌时，各个板块跌幅差不多。
上涨时联洋9万涨到15万，涨了60%；杨东7万涨到9.4万，涨了35%，
下跌时联洋跌回9万，跌了40%；杨东跌到5.8万，同样跌了40%。
而且高地、洼地是同一条绳上的蚂蚱，上游价格稳定下游才能稳定。
前滩表现好，浦锦降得就少。
大宁、七宝这些当大哥的崩了，下游的共康、九亭也跟着崩。
未来这些洼地会不会翻身？得看我们口中翻身是什么意思。
浦锦比前滩远4公里，房价便宜一半，感觉不合理，浦锦会涨起来缩小差距。
如果你想的翻身是这个意思，那100%翻不了身。
因为看前滩的客户，跟本不会看浦锦。
连看都不看一眼，你便宜和贵，对前滩客户来说没任何意义。
你会因为蚂蚁今天开心还是不开心，调整走路速度吗？
浦锦再降20%，该买前滩的客户还是买前滩，不会去抄底浦锦。
前滩再涨20%，前滩客户宁愿去买联洋、瑞虹新城、古北这些同类地段，也不会就近看一下浦锦。
行业发展到现在已经严重割裂，各个圈层之间交集越来越少。
大家玩的游戏都不一样，没什么好比的。
现在市区的边界已经固定，不会进一步扩容，市区购买力被高高的围墙挡住了。
流不到郊区。
2020-2021年房价大分化，很重要的原因是新房供应集中在郊区，打压了郊区、打压了刚需。
那两年九亭涨不起来，是六七百万的客户都去买了大虹桥。
当时市区新房少，分流不严重，涨价时好房子涨得多。
2022年后市区新房供应翻倍，市区二手房也顶不住了，这几年跌幅就差不多。
随着2026年限售二手房集中入市、市区新房持续供应，好地段、好房子可能进一步下滑。
大宁、七宝、前滩、联洋下滑，变相缩小价差。
如果你想的翻身是这个意思，倒是有可能。
未来几年上海房价极有可能逆分化，原来跑赢的好地段、好房子不一定跑赢。
2020年4月环线文章截图
2020年初我们成功预测了那次大分化，2026年初，我们也会成功预测逆分化。
大家拭目以待。
逆分化是上海房价的全面重估，我们会持续帮大家解读。
感兴趣的朋友可以添加微信详细交流，也可以报名沙龙，一次讲透。
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